房地產(chǎn)開發(fā)全流程培訓(xùn)-資料下載頁
2025-01-06 22:46本頁面
【正文】 市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品 客戶、傳播、銷售服務(wù)、價(jià)格、促銷 風(fēng)險(xiǎn)控制 策劃咨詢、代理公司 銷售代理、廣告代理、媒體 律師行、銀行、房管部門 三個(gè)階段 29 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ?組建銷售團(tuán)隊(duì)； （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師） ?項(xiàng)目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項(xiàng)目案名、項(xiàng)目 LOGO等） ?項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價(jià)格、品牌等） ?項(xiàng)目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊(cè)、銷售周期、價(jià)格、法律文件、培訓(xùn)等） ?項(xiàng)目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費(fèi)用計(jì)劃、重大營銷活動(dòng)方案等） ?項(xiàng)目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等） ?合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等） ?項(xiàng)目第一次廣告出街； ?公司及項(xiàng)目品牌推廣； ?項(xiàng)目展示區(qū)開放； ?項(xiàng)目價(jià)格聽證會(huì)； ?項(xiàng)目一期開盤； ?營銷費(fèi)用預(yù)算。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 30 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：面積預(yù)測(cè)報(bào)告 —— 取得預(yù)售許可證。 ?營銷部：開盤方案、價(jià)格、洗籌、開盤實(shí)施。 ?設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 ?工程部：施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)） ?采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。 關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 31 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ?客戶預(yù)驗(yàn)房流程；（工地開放日） ?交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；（內(nèi)部驗(yàn)收） ?模擬驗(yàn)收流程； （內(nèi)部走場(chǎng)） ?集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程； ?交付后房屋維修。 （物業(yè)、客服） 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 32 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資料 準(zhǔn)備 各類 物資 配置 各類展板 與流程標(biāo) 識(shí)準(zhǔn)備 成立專門入伙小組 落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急預(yù)案 模擬集中交付 流程 與崗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 33 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：面積實(shí)測(cè)報(bào)告 —— 竣工驗(yàn)收備案。 ?營銷部：持續(xù)銷售 —— 售罄 /入伙兩書（住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書）。 ?設(shè)計(jì)部：竣工圖確認(rèn)。 ?工程部：組織各專項(xiàng)驗(yàn)收 —— 竣工驗(yàn)收（毛坯） —— 組織整改 —— 移交物業(yè)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨(dú)簽訂協(xié)議。政府驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)？） ?財(cái)務(wù)部：項(xiàng)目決算報(bào)告 —— 項(xiàng)目后評(píng)報(bào)告（對(duì)內(nèi)含報(bào)酬率、凈利率、毛利率進(jìn)行核算）。 ?成本部：竣工結(jié)算。（項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告） ?采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。 ?客服、物業(yè)部：入伙方案、風(fēng)險(xiǎn)排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進(jìn)。 關(guān)鍵要素：竣工驗(yàn)收、入伙、項(xiàng)目后評(píng)估。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 34 項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開工前期： ?決策上的時(shí)間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢； 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢； 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）； 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改。 35 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 開發(fā)成本 ?土地出讓費(fèi)用 ?土地拆遷和安臵 ?前期工程費(fèi) ?建安工程費(fèi) ?室外工程費(fèi) ?公共配套設(shè)施費(fèi) ?不可預(yù)見費(fèi)用 ?開發(fā)期間稅費(fèi)（包含稅收和規(guī)費(fèi) ） 開發(fā)費(fèi)用 ?管理費(fèi)用 ?銷售費(fèi)用 ?財(cái)務(wù)費(fèi)用 36 Thanks! 37 演講完畢，謝謝觀看！
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