房地產開發(fā)全流程培訓-在線瀏覽
2025-02-07 22:46本頁面
【正文】 9 案例：佳兆業(yè)拿地原則 ? 住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。 ? 選擇預售條件寬松、 177。 ? 避免拿超級大盤（建面 100萬平方米以上），以免過多占用資金。 ? 加速進入以下城市： ?長三角：有強勁實力的縣級市，如 常熟、昆山等； ?環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等； ?內地省會城市：武漢、西安等。 10 各部門職責： ?投資開發(fā)部：收集土地信息 —— 項目立項報告（分公司） —— 項目立項審批（董事會） —— 項目可研報告（集團） —— 項目投資決策（董事會） —— 項目獲取（招牌掛、股權收購） —— 成交確認書移交給項目公司。 ?設計部：概念規(guī)劃設計方案。（確定是生地、 熟地 還是毛地） ?財務部：可研版投資收益、初步 籌資 方案。（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） ?采購部：制定項目合約計劃方案、市場調研合作方資源。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 11 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。 ?決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。 ?營銷部：編制項目經營策劃書（包括市場調研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。 ?工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。（三個指標） ?成本部：可研版成本 2。 關鍵要素：項目經營策劃書、概念設計深化方案。 關鍵要素：各階段方案評審。 質量問題：評價體系和評價經驗的缺失。 最優(yōu)秀的設計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。 ?營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。 ?工程部：地質初堪 —— 地質詳堪 —— 土方開挖及邊坡支護 —— 基礎施工。（三個指標） ?成本部：方案版成本、施工圖預算。 ?客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 19 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 關注風險點： ? 工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表！ ? 工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準！ ? 設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖！ ? 工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關注變更和報建圖紙！ 20 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 開發(fā)辦 開發(fā)經營許可證 項目手冊 計委 固定資產投資計劃 項目立項 規(guī)劃局 建設用地規(guī)劃許可 土地測量、評估 國土資源局 國有土地使用權證 土地確認、報批 土地交易 開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊 環(huán)保局 基礎設施牌套費 開發(fā)管理費 人防異地建設費 墻改基金 消防設施費 環(huán)境評估及排污費 規(guī)劃局 建設工程規(guī)劃許可 方案審批 規(guī)劃局 中標通知書 質檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站 安全許可 定額鑒別 勞保統(tǒng)籌 散水押金 質檢委托 城管大隊 執(zhí)法大隊 規(guī)劃局 開發(fā)辦 建委基建科 施工許可證 預售許可證 放線管理 21 房地產項目一般報批報建流程 22 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 如何加快項目報批報建進程？ ? 內部控制： 設計圖紙的圖紙質量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等； ? 現(xiàn)場配合： 項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待； ? 外部協(xié)調： 當地各級政府包括規(guī)劃局、建設局、國土局、城管、質檢站、消防等各類工作協(xié)調； ? 合作方的協(xié)調： 合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、 合作方報建工作（勞保金、
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