房地產開發(fā)全流程培訓-全文預覽
【正文】 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 如何處理無證施工？ 24 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 工程建設的相關知識： ?工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備； ?整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線； ?建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等； ?項目施工周期（合理進度）： 多層及低密度： 9— 12個月； 小高層： 1年半； 高層建筑： 2年到兩年半； ?施工組織次序： 基礎部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收。 關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。 ?財務部：方案版投資收益。 18 各部門職責： ?投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書 —— 建設工程規(guī)劃許可證 —— 基礎施工許可證。 常見的問題： 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） ?采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設計單位。 ?設計部：概念設計任務書 —— 概念設計深化方案。 ?決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度。 ?成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。 ?營銷部：初步市場調研及定位草案。 ? 深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有 3個可售建筑面積在 30萬㎡以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結構規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。 土地市場： 通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2023年 7月以來，獲取土地的主要方式。 資本市場 : 投資參股 ： 用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司 。 4 房地產項目的整體開發(fā)流程 —— 企業(yè)視角與客戶視角 看樓 決策 簽約 等待 收樓 收拾 喬遷 比較 居住 發(fā)展商 物業(yè)管理 項目論證 ?企業(yè)視角的房地產流程 ?客戶視角的房地產流程 產品策劃 營銷策劃 規(guī)劃設計 施工管理 產品交付 物業(yè)服務 銷售實現(xiàn) 5 案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程 項目啟動會 國有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 總平圖規(guī)劃設計完成 方案設計完成(方案評審會） 方案圖報建 樁基施工圖完成 主體施工圖完成 建設工程規(guī)劃許可證 精裝交樓標準施工圖及材料定板 項目開工 施工許可證 主體開工 預售證 開盤 主體封頂 竣工驗收 入伙 ?18個關鍵節(jié)點 —— 里程碑計劃（一級計劃） ?簽訂土地合同至獲取施工許可證 5個月時間； ?拿地 7個月后開盤！（恒大地產拿地后 6個月開盤。 3 房地產項目的整體開發(fā)流程 —— 一個房地產項目的整體開發(fā)經營行為 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉移！ ?前期 (決策期 )—— 由拿地到方案定案 —— 重在決策 (大局已定 )； 中期 (實施期 ) —— 由施工圖設計到入伙 —— 重在執(zhí)行； 后期 (運營期 ) —— 入伙后到房屋拆除 —— 重在服務 ,重在總結反饋。危改項目、工商企業(yè)改造、經濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配基本上是控制在政府手里。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。 9
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