【正文】 的非貨幣性資產(chǎn)等行為有個(gè)價(jià)格確認(rèn)的問(wèn)題，一般企業(yè)以成本，所以這里就存在著時(shí)間差異，需要納稅調(diào)整。 實(shí)務(wù)操作？？ 視同銷售收入額的確認(rèn) （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市 （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ★ 1 （三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 蘇地稅函 [2023]309號(hào) 筆者注：與營(yíng)業(yè)稅視同銷售的區(qū)別 此處的視同銷售僅為計(jì)算所得稅的依據(jù)，同樣不是計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)。 ★ 3注： 同 《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》 債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）。 納稅人以非貨幣性資產(chǎn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，如開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議約定向合作 各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 ，按非貨幣交易的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理； ★ 如合同或協(xié)議約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在稅前扣除項(xiàng)目利潤(rùn)，合作各方分得的利潤(rùn)視同投資收益進(jìn)行稅務(wù)處理。 現(xiàn)在在取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)一次征收 ， 有助于降低征納成本 。 開(kāi)發(fā)企業(yè)可能需要對(duì)該項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)賬核算 。 五、關(guān)于合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 （二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中 約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的 ，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 : 1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅， 不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn) 。 相關(guān)規(guī)定：國(guó)稅發(fā) [1997]191號(hào) ★注： 本規(guī)定未區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃，融資租賃 相關(guān)文件 對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。 未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的， 不作視同銷售處理 ，其租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入， 不再扣除相關(guān)折舊或攤銷費(fèi)用，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 對(duì)不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 ? ★注 :買斷式包銷 據(jù)國(guó)稅函（ 1996） 684號(hào) 1996年 11月 22日 蘇地稅函（ 1997） 009號(hào) 1997年 1月 20日 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè) —— 代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅； 在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅； 包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定 ４．采取 委托方式 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn) （ 1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按 銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款 于收到受托方 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 財(cái)稅 [2023]165號(hào) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定 １．采取 一次性全額收款方式 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知 財(cái)稅[2023]165號(hào) 筆者注：公用事業(yè)收費(fèi)的稅收規(guī)定 管道煤氣集資費(fèi) （ 初裝費(fèi) ） ， 是用于管道煤氣工程建設(shè)和技術(shù)改造 ， 在報(bào)裝環(huán)節(jié)一次性向用戶收取的費(fèi)用 。但對(duì)符合蘇財(cái)稅 [97]55號(hào)和蘇財(cái)稅 [98]7號(hào)文件精神的行政事業(yè)代收費(fèi)用可不征收營(yíng)業(yè)稅。 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) （四）銷售收入范圍 ○銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 ○代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物 及其他經(jīng)濟(jì)利益。 （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的納稅申報(bào) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè) 應(yīng)于 年度納稅申報(bào)前 將其 完工情況報(bào)告 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則 筆者注： 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第 248號(hào)）第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 （二）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? 預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入 ? 結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 ? 計(jì)算實(shí)際毛利額 ? 差異調(diào)整 (注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法 （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)告開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)出具 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 ○稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán) （四）銷售收入范圍 ○銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 ○代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 （五）銷售收入確認(rèn)原則 ○ 銷售方式 ◎ 一次性全額收款 ◎ 分期收款 ◎ 銀行按揭 ◎ 委托銷售 ◎ 先出租再出售 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則 正常計(jì)算應(yīng)納稅所得： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。（會(huì)計(jì)處理掛“往來(lái)款”） 這些代收款項(xiàng)除住房維修基金外作為價(jià)外費(fèi)用都并入營(yíng)業(yè)稅的銷售額中計(jì)征。 ? 不符合上述條件的按非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納所得稅 經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國(guó)土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料。 二 .預(yù)售方式銷售收入的確認(rèn) （ 31號(hào)文） 開(kāi)發(fā)企業(yè) 開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品， 在其 未完工前 采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入 （ ★注） 先按預(yù)計(jì) 計(jì)稅毛利率 分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額， 扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 ，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 此前沒(méi)有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng) ，按本通知執(zhí)行 ） ★ 2 ★注 1:過(guò)渡期政策銜接 ? 對(duì) 2023年 12月 31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并入 2023年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行 ） ★ 1 國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào) （ 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 83號(hào)）同時(shí)廢止。 寧地稅發(fā) [2023]23號(hào) 進(jìn)行追溯 ? ★注 2： 31號(hào)文過(guò)渡期銜接政策 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) (國(guó)地稅共同簽發(fā) ,但國(guó)稅未轉(zhuǎn)發(fā) ) 2023年 12月 31日 賬面預(yù)收賬款余額 按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2023]83號(hào)）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額， 2023年 1月 1日以后新增預(yù)收賬款按本通知第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。 經(jīng)濟(jì)適用房 ? 項(xiàng)目必須符合建住房〔 2023〕 77號(hào)等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定 ? 必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。 預(yù)售收入的范圍？？ 實(shí)際操作中除預(yù)收房款之外，企業(yè)還會(huì)以代收防盜門款、代收有線電視初裝費(fèi)，代收水電增容費(fèi)、車庫(kù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 等方式所謂的代收款項(xiàng)。 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入利潤(rùn)率 三、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) （二）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認(rèn)原則 三、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定義 ? 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的原則 ? 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的納稅申報(bào) ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工標(biāo)準(zhǔn) 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）； 投入使用 的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）； 初始產(chǎn)權(quán)證明 的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。而實(shí)際工作中，對(duì)于房地產(chǎn)的成本確實(shí)一個(gè)公開(kāi)可以確認(rèn)的價(jià)格，通過(guò)核定成本的方式有效的堵塞了 過(guò)去部分企業(yè)利用收入核定征收進(jìn)行變相避稅的目的，實(shí)為 31號(hào)文的一個(gè)重大突破。 《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第 88號(hào)）第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 中介機(jī)構(gòu)出具稅務(wù)鑒定報(bào)告時(shí)，同時(shí)要提供《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本及毛利額調(diào)整計(jì)算明細(xì)表》（見(jiàn)附表）。 筆者注：代收代墊款項(xiàng)的營(yíng)業(yè)稅規(guī)定 下列代收的款項(xiàng)不包括在銷售額中 住房維修基金 國(guó)稅發(fā) [2023]69號(hào) 據(jù)蘇地稅政一 [2023]218號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（ 2023年 9月 29日）第一條“關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位代收費(fèi)用的征稅問(wèn)題”： （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位代收的各種費(fèi)用按營(yíng)業(yè)稅細(xì)則規(guī)定，原則上都應(yīng)按價(jià)外費(fèi)用同經(jīng)營(yíng)的應(yīng)稅項(xiàng)目一并征收營(yíng)業(yè)稅。 （ 1） 經(jīng)國(guó)務(wù)院 、 國(guó)務(wù)院有關(guān)部門或省級(jí)政府批準(zhǔn)； （ 2） 開(kāi)具經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)使用的行政事業(yè)收費(fèi)專用票據(jù) （ 3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政或雖不上繳財(cái)政但由政府部門監(jiān)管，?？顚Ｓ谩? 摘自蘇國(guó)稅發(fā) （ 94） 107號(hào) 、 蘇地稅發(fā)（ 94） 037號(hào) 對(duì)從事 熱力、電力、燃?xì)?、自?lái)水 等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的 一次性費(fèi)用 ，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無(wú)直接關(guān)系的，不征收增值稅。 ３．采取 銀行按揭方式 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其 首付款 應(yīng)于 實(shí)際收到日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，