房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程培訓(xùn)(完整版)
【正文】 物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）。 25 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí) 2： ?影響工程造價(jià)的主要因素： 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞框架＞磚混； 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)； 施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減； 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本； 場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地； 抗震等級(jí)： 6級(jí)、 7級(jí)、 8級(jí)； 節(jié)能要求：是否滿(mǎn)足節(jié)能規(guī)范； 景觀環(huán)境造價(jià)。（三個(gè)指標(biāo)） ?成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。 質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。 ?工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） ?采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。 ? 加速進(jìn)入以下城市： ?長(zhǎng)三角：有強(qiáng)勁實(shí)力的縣級(jí)市，如 常熟、昆山等； ?環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺(tái)等； ?內(nèi)地省會(huì)城市：武漢、西安等。通常的情況下是以 “ 價(jià)高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。） 6 ?項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) （即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的時(shí)間）； ?國(guó)有土地使用證 (指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間 )； ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成 （指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）； ?方案設(shè)計(jì)完成 （指方案通過(guò)集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）； ?方案圖報(bào)建 （指取得政府相關(guān)部門(mén)批文時(shí)間，以最后部門(mén)的批文時(shí)間為準(zhǔn)）； ?樁基施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）； ?主體施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板 （指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）； ?項(xiàng)目開(kāi)工 （指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開(kāi)挖或樁基施工的開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)）； ?施工許可證 （指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?主體開(kāi)工 （指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)）； ?預(yù)售證 （指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?開(kāi)盤(pán) （指取得預(yù)售證后，正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間）； ?主體封頂 （指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）； ?竣工驗(yàn)收 （指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）； ?入伙 （指第一批辦理集中交付的時(shí)間 ,不指與小業(yè)主簽訂購(gòu)房合同上的交樓時(shí)間）。 7 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 企業(yè)獲得土地的方式 行政命令式： 劃撥 /協(xié)議出讓。 8 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？ ?市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期； ?項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； ?規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)； ?企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本； ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。 ? 同行案例：恒大 07年中進(jìn)入長(zhǎng)沙，至今共有 5項(xiàng)目，均以住宅為主，只有一個(gè)是過(guò) 100萬(wàn)平方米大盤(pán)，其他均為 4050萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，夠恒大三年的銷(xiāo)售周期，現(xiàn)在恒大銷(xiāo)售金額已是長(zhǎng)沙冠軍。 關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告。 ?財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。 16 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 ? 詳規(guī)報(bào)建 ? 方案報(bào)建 ? 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 ? 施工圖報(bào)建 ? 開(kāi)工時(shí)間 ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 設(shè)計(jì)控制點(diǎn) 項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn) ?概念設(shè)計(jì)研究 ?區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 ?規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ?區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) ?區(qū)域單體確認(rèn) ?實(shí)施方案完成 ?基礎(chǔ)施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設(shè)計(jì) ?銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì) 方案文本中，最重要兩張圖 —— 項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！ 17 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考： 時(shí)間進(jìn)度控制 第 1月
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