【正文】 / J `2 C4城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。 Y3 ? M39。 39。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 O4 l。 N+(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。G( ]7 [0 {+ A n. O征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。~ \/ H* I ]( l（2）土地使用權(quán)劃撥 9 l/ Q sd。 s39。 m4 _* j。 T% d: r4 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 F9 c7 Z。39。 `+ D, W( c z5 k39。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。Kamp。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。 C2 L1 x3 Q四、物業(yè)移交6 p% Zamp。 W/ J! A E Q確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)。 ~% p: u電及通訊線路接通，保證施工需要amp。 ? W建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察) e t) s6 y。房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄 t2 j+ R。 Z7 Z1 Q五、申辦《施工許可證》 s* M+ k4 T! u) j( s六、招標(biāo)( damp。 f* Z }0 ]/ T施工場地平整，達(dá)到施工條件4 g39。 F0 i% {39。 Y. 0 b1 |( ~第五章：交付使用階段第一章：項(xiàng)目決策階段。K( X7 [0 Y+ r。 ( I) 可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會師及律師。 |. Z9 e, O1）投資機(jī)會研究。 ( C s3 p. R( + N。 X8 j% ] m+ l C可行性研究步驟 % q v3 y% u( T3 LW: Q) j8 E) h n/ D. d1 B2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；9 Q1 p9 N y$ u( \。 K4 H+ |出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 t1 J+ |( e0 o7 j. |招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 g。 |$ B0 w$ V7 q3 y3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。 S7 e. b9）土地登記委托書。 7 _% k! g. P征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。 $ t ?3 x0 p$ J/ D N1 _8 I . e7 O6 E u. {amp。 O) S( F v, s$ r(3) 用地者進(jìn)行投資分析。 s) ~$ \+ M/ P! { A(6) 用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。 ! g8 k% G. Z( c6 N/ |$ Q拆遷方式：9 B1 m, `( l。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。 X Z( ^4 ~39。 H9 Z1 b+ l3 q* c4） 國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件/ [2 Y7 U8 G+ r k. U8 X39。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。辦理上述“一書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：6 U: bC\到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；. K. j S0 / `6 f* H1 I. e 持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。^ c4 V) `. g6 ga\土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》； F5 k39。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗(yàn)線。 X \8） 建筑紅線圖；0 g9 M4 ~39。 y8 Uamp。 l+ w G! }8 r5 W$ d招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)39。w招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu), W3 Damp。 W$ 發(fā)布招標(biāo)公告 z9 U3 c! B D. m) $ \$ Uamp。 M4 ^, N e39。M1 F2 i7 H* E招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心: h8 m) I* P J9 k, m39。J6 P$ Z3 3 m39。 a N* S: J$ A) D/ {: Q0 U \! Aamp。 |0 x! {1 b! n$ t$ h, [. y招標(biāo)人、中標(biāo)單位　 . n39。 F7 L武漢市建設(shè)工程交易中心應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。) bamp。X) n, O. _: Y! ?。ㄈ┦┕D設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；0 \) N4 w* K u W8 }3 g/ k?。ㄋ模┵Y金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）；。 {( ~% _?。ǘ┑礁鲌?zhí)收執(zhí)罰單位辦事窗口辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；* q. h9 H4 N8 `39。 X。 W2 v s/ Y　　　　　　投標(biāo)申請人信譽(yù)檔案資料；: T: ~% j/ B( Q　　　　　　項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料；$ G! l x3 \8 h4 m, K r! e　　　　　　業(yè)績及其它與投標(biāo)活動有關(guān)的資料。 z J0 R　?。ㄒ唬┱袠?biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)+ M* 　　　　　按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審3　?。ǘ┩稑?biāo)申請人到武漢市建設(shè)工程交易大廳商務(wù)中心領(lǐng)取資 a　　　　　預(yù)審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；, j39。^) l2 f0 [+ Q) {8 k9 f　　（三）投標(biāo)文件的遞交和接收: Y8 I5 r2 g3 namp。 t E9 U3 d6 N5 ?: W　　　　　 并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。n l% 39。w3 C6 Q O5 H3 |　?。ㄒ唬┱袠?biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前18小時(shí)以上. ~4 ]% T9 E! D5 B: f　　　　　，下午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以內(nèi)）在招+ M e投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過武漢市建設(shè)工程交易39。 Y: c7 Q　　　　　 費(fèi)制收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。 ?2 P s　?。ㄒ唬┱袠?biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；% v( n, { y　?。ㄎ澹┱袠?biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。 B0 K E6 Y/ C　　招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)自收到書面報(bào)告之日起5日內(nèi)未通知招標(biāo)人在招標(biāo)投標(biāo)活動中有違法行為的，招標(biāo)人可以向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。 U6 \: | o6 ^ v招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式： 7 I39。根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知》，實(shí)行公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時(shí)，由招標(biāo)人通過隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。 ^. |6 U9 B2 }, s招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對象，請他們參加招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)競爭。 _+ x39。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對造價(jià)要求并不十分苛刻的工程項(xiàng)目。 O7 N(1)工作程序 + v9 T( _. _+ mamp。 i2 g1 V$ y P8 a編制和寄送投標(biāo)文件； 1 V8 }. G39。 m V2 K3 g9 T b1 _為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。 [$ W6 z$ ]amp。 K famp。 X39。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實(shí)行公告制度。i. g4 ~amp。具有工程勘察、設(shè)計(jì)或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項(xiàng)目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。: D。項(xiàng)目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 % E1 p% {/ _4 |3 D《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》的辦理機(jī)構(gòu)為：同時(shí)在中國兩個(gè)（含兩個(gè)）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向建設(shè)部申請辦理；在中國一個(gè)省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾ㄔO(shè)行政主管部門申請辦理；在中國經(jīng)濟(jì)特區(qū)和沿海開放城市承包工程的，向當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)行政主管申請辦理。/ E* % s% [ u/ H( f+ 　　工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。4 `7 amp。 z* A( ^提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：2 Z, S$ A* l$ {. ]5 Y, d0 v　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程報(bào)建表；. q2 J! G }/ e \8 P3 b2 d j2 g　?。ò耍┱袠?biāo)日程安排；, z0 j( k, R {! X3 \) F( L　　（九）招標(biāo)文件及評標(biāo)辦法； F1 E s5 |　?。ㄊ┰u委評分表及評分匯總表；5 v: q$ V2 t0 H* e0 Z　　（十七）評標(biāo)報(bào)告；% l! [$ |0 hamp。 f9 `/ j　?。ǘ唬┖贤瑐浒副?；/ aamp。 |* N。 H$ L* w5 C+ B0 e1 zh4 U編制工程進(jìn)度計(jì)劃；。r0 `6 b一、申辦《銷售許可證》7 Rc, X9 S39。 ]) n( Y D( K! m) 開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；+ \0 Jamp。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 `。商品房預(yù)售許可證一年一換。o( G7 X m _7 V0 + Q商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。 I7 a m r: f7 y1設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；0 qamp。B ^臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；% s( ^6 |$ ?7 c施工許可批文及辦理開工手續(xù)；* ~( K$ Y+ ~0 O確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)；. O L施工階段的工作包括：0 N: U。 } Y5 V+ x9 g+ ]　?。ǘ┦┕ぴS可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；! e。 v M1 \. T　　（十八）中標(biāo)公示證明；! D` i8 r: c1 ]　　（十）投標(biāo)申請書；. X e, e4 g, y5 ]/ K　?。ㄊ唬┩稑?biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個(gè)月）；) F. n gF, s y( 1 N　?。ǘ┙ㄔO(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；　4 o) Y。 4 k3 f% R ~3） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。 z: ?0 _2 ^ p/ F G J J。 * l R+ X P9 O/ 《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》有效期為5年。為了加強(qiáng)對在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)的管理，維護(hù)我國的建筑市場秩序，建設(shè)部1994年3月發(fā)布了第32號令《在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》，6月發(fā)布了《實(shí)施細(xì)則》。 i$ [其二是是工程項(xiàng)目管理方式，工程項(xiàng)目管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。 4 d( [* S m. R( 7 z. Y工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式目前有兩種方式：。 |隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。 ( [% F) Z) t2 R8 a! \* C。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)自治證書》 amp。 Z C12）評委名單 z1 S P6 ]% g8 v p$ z+ x8 G13）招標(biāo)人評委委托書:* }3 a4 \: \9 T$ g5 0 K2 _. v8 o, W39。 ~7 D+ d2 ~) M: A2 b3 g l6）資格預(yù)審文件 n4 $ ?39。 * i。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個(gè)投標(biāo)企業(yè)，供評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。 p2 H0 ?開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函； 9 q7 I0 V% k% B% U評標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位； ) U! F u/ p+ C39。議標(biāo)缺乏競爭性，在造價(jià)上一般都偏高。 r + ]+ k/ Y9 \3 g( R邀請招標(biāo)方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。 H。 c(1)公開招標(biāo) . ]2 r( R39。招標(biāo)條件：/ k2 g7 F0 g! R3 |