【正文】 要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！ 20 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 開發(fā)辦 開發(fā)經(jīng)營許可證 項(xiàng)目手冊 計(jì)委 固定資產(chǎn)投資計(jì)劃 項(xiàng)目立項(xiàng) 規(guī)劃局 建設(shè)用地規(guī)劃許可 土地測量、評估 國土資源局 國有土地使用權(quán)證 土地確認(rèn)、報(bào)批 土地交易 開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊(duì) 環(huán)保局 基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi) 開發(fā)管理費(fèi) 人防異地建設(shè)費(fèi) 墻改基金 消防設(shè)施費(fèi) 環(huán)境評估及排污費(fèi) 規(guī)劃局 建設(shè)工程規(guī)劃許可 方案審批 規(guī)劃局 中標(biāo)通知書 質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站 安全許可 定額鑒別 勞保統(tǒng)籌 散水押金 質(zhì)檢委托 城管大隊(duì) 執(zhí)法大隊(duì) 規(guī)劃局 開發(fā)辦 建委基建科 施工許可證 預(yù)售許可證 放線管理 21 房地產(chǎn)項(xiàng)目一般報(bào)批報(bào)建流程 22 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程？ ? 內(nèi)部控制： 設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時間、圖紙變更（報(bào)建圖紙的變更）等； ? 現(xiàn)場配合： 項(xiàng)目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場接待； ? 外部協(xié)調(diào)： 當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)； ? 合作方的協(xié)調(diào)： 合作方報(bào)建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、 合作方報(bào)建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。 關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。 ?設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 土地收購 ： 直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi) 。 收購有土地的公司 ： 為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。 ?工程部：現(xiàn)場踏勘。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 14 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期 實(shí)施方案 施工圖 實(shí)施方案 施工圖 設(shè)計(jì)前期 3個月 5個月 2個月 設(shè)計(jì)周期 3： 5： 2 15 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 包含的主要設(shè)計(jì)階段： ?概念設(shè)計(jì)：大概 6周； ?詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概 6周； ?單體方案：大概 12周； ?擴(kuò)初方案：大概 6周； ?施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概 10周； ?景觀設(shè)計(jì)：大概 56周； ?樣板房及會所設(shè)計(jì)：大概 4周。 23 技術(shù)處理 文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？ 協(xié)調(diào)關(guān)系 城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。 ?設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 34 項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時間耽誤在項(xiàng)目開工前期： ?決策上的時間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報(bào)建的時間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢； 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢； 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）； 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時停工和工地整改。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項(xiàng)目動態(tài)成本。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 如何處理無證施工？ 24 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣