房地產開發(fā)全流程培訓(編輯修改稿)
2025-01-24 22:46 本頁面
【文章內容簡介】 、概念性設計單位。 關鍵要素：項目經營策劃書、概念設計深化方案。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 14 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 地產項目標準設計周期 實施方案 施工圖 實施方案 施工圖 設計前期 3個月 5個月 2個月 設計周期 3： 5： 2 15 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 包含的主要設計階段： ?概念設計：大概 6周； ?詳規(guī)設計：大概 6周； ?單體方案：大概 12周； ?擴初方案：大概 6周； ?施工圖設計：施工標準和結構形式，大概 10周； ?景觀設計：大概 56周； ?樣板房及會所設計：大概 4周。 關鍵要素：各階段方案評審。 常見的問題： 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 質量問題：評價體系和評價經驗的缺失。 16 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設計報建 ? 施工圖報建 ? 開工時間 ? 開盤時間 設計控制點 項目重要節(jié)點 ?概念設計研究 ?區(qū)域確認概念設計研究結論 ?規(guī)劃方案設計 ?區(qū)域規(guī)劃設計評審會 ?區(qū)域單體確認 ?實施方案完成 ?基礎施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設計 ?銷售包裝設計 方案文本中，最重要兩張圖 —— 項目總平面圖、標準層平面圖！ 17 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 最優(yōu)化的設計階段流程參考： 時間進度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設計 規(guī)劃單位 單體設計 規(guī)劃單位 施工圖設計 結構單位 景觀設計 景觀公司 樣板房及會所 裝飾設計 ?規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控； ?規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底； ?施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計。 最優(yōu)秀的設計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。 18 各部門職責： ?投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書 —— 建設工程規(guī)劃許可證 —— 基礎施工許可證。 ?營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。 ?設計部：編制方案設計任務書 —— 規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案） —— 景觀方案評審 —— 初步設計成果評審（含基坑支護設計圖） —— 建筑施工圖評審（含基礎設計圖） —— 正式施工圖評審。 ?工程部：地質初堪 —— 地質詳堪 —— 土方開挖及邊坡支護 —— 基礎施工。 ?財務部：方案版投資收益。（三個指標） ?成本部：方案版成本、施工圖預算。（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） ?采購部：施工圖顧問單位 —— 景觀、室內、方案設計單位 —— 監(jiān)理單位招標 —— 土建總包招標 —— 工程材料設備采購。 ?客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。 關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 19 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 關注風險點： ? 工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表！ ? 工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準！ ? 設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖！ ? 工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關注變更和報建圖紙！ 20 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 開發(fā)辦 開發(fā)經營許可證 項目手冊 計委 固定資產投資計劃 項目立項 規(guī)劃局 建設用地規(guī)劃許可 土地測量、評估 國土資源局 國有土地使用權證 土地確認、報批 土地交易 開發(fā)辦 人防辦 墻改辦
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