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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)全流程培訓(xùn)(編輯修改稿)

2025-01-24 22:46 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 、概念性設(shè)計單位。 關(guān)鍵要素:項目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 14 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期 實施方案 施工圖 實施方案 施工圖 設(shè)計前期 3個月 5個月 2個月 設(shè)計周期 3: 5: 2 15 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 包含的主要設(shè)計階段: ?概念設(shè)計:大概 6周; ?詳規(guī)設(shè)計:大概 6周; ?單體方案:大概 12周; ?擴(kuò)初方案:大概 6周; ?施工圖設(shè)計:施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式,大概 10周; ?景觀設(shè)計:大概 56周; ?樣板房及會所設(shè)計:大概 4周。 關(guān)鍵要素:各階段方案評審。 常見的問題: 進(jìn)度問題:進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 質(zhì)量問題:評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。 16 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設(shè)計報建 ? 施工圖報建 ? 開工時間 ? 開盤時間 設(shè)計控制點 項目重要節(jié)點 ?概念設(shè)計研究 ?區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論 ?規(guī)劃方案設(shè)計 ?區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會 ?區(qū)域單體確認(rèn) ?實施方案完成 ?基礎(chǔ)施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設(shè)計 ?銷售包裝設(shè)計 方案文本中,最重要兩張圖 —— 項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖! 17 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考: 時間進(jìn)度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃單位 單體設(shè)計 規(guī)劃單位 施工圖設(shè)計 結(jié)構(gòu)單位 景觀設(shè)計 景觀公司 樣板房及會所 裝飾設(shè)計 ?規(guī)劃單位與施工圖:初步設(shè)計、施工圖把控; ?規(guī)劃單位與景觀:完善、技術(shù)交底; ?施工圖與景觀:隱蔽管線工程設(shè)計。 最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果,而非作品。 18 各部門職責(zé): ?投資開發(fā)部:方案設(shè)計報批批復(fù)意見書 —— 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 —— 基礎(chǔ)施工許可證。 ?營銷部:編制營銷總綱及評審、組建營銷團(tuán)隊。 ?設(shè)計部:編制方案設(shè)計任務(wù)書 —— 規(guī)劃設(shè)計方案評審(含單體設(shè)計方案) —— 景觀方案評審 —— 初步設(shè)計成果評審(含基坑支護(hù)設(shè)計圖) —— 建筑施工圖評審(含基礎(chǔ)設(shè)計圖) —— 正式施工圖評審。 ?工程部:地質(zhì)初堪 —— 地質(zhì)詳堪 —— 土方開挖及邊坡支護(hù) —— 基礎(chǔ)施工。 ?財務(wù)部:方案版投資收益。(三個指標(biāo)) ?成本部:方案版成本、施工圖預(yù)算。(根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算) ?采購部:施工圖顧問單位 —— 景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位 —— 監(jiān)理單位招標(biāo) —— 土建總包招標(biāo) —— 工程材料設(shè)備采購。 ?客服、物業(yè)部:物業(yè)策劃方案。 關(guān)鍵要素:各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 19 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 關(guān)注風(fēng)險點: ? 工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表! ? 工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)! ? 設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖! ? 工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙! 20 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 開發(fā)辦 開發(fā)經(jīng)營許可證 項目手冊 計委 固定資產(chǎn)投資計劃 項目立項 規(guī)劃局 建設(shè)用地規(guī)劃許可 土地測量、評估 國土資源局 國有土地使用權(quán)證 土地確認(rèn)、報批 土地交易 開發(fā)辦 人防辦 墻改辦
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