【文章內(nèi)容簡介】 電子相冊文件。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。6．作業(yè)描述：：：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。：：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補上。8 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。對于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補上。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。9編制可行性研究報告 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。 總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預(yù)算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準(zhǔn)后，布置安排落實。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 小組集體討論，議題為：。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預(yù)測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比 10較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。對推薦方案進行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風(fēng)險能力。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。 編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。：全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預(yù)計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟信息及政策指引。地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。（SWOT分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。市場前景、價格走勢、項目切入點等。11市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價格定位（均價、最低價、最高價）。整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施?？傮w進度要求、分階段進度要求。建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。風(fēng)險分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。（包括附圖和附表）。：項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)險分析。建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。建設(shè)工期，實施進度表（或橫線圖）。建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。12項目主要風(fēng)險識別，風(fēng)險程度分析，防范風(fēng)險對策。投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。13建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設(shè)計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 總建筑師：負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。主辦崗位 設(shè)計管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。 協(xié)辦崗位 營銷策劃：將業(yè)務(wù)接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3．作業(yè)設(shè)備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設(shè)備。，隨時補充，不斷積累。，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國電子相冊制作方法：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等說明。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg或tif文件，然后插入電子相冊。 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁面合適的部位。14建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫 人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設(shè)計師設(shè)計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計師的信息庫。這是公司的一項日常的，基本的信息管理工作。 總建筑師：負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準(zhǔn)進入首選信息庫的名單。 主辦崗位 設(shè)計管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。首選信息庫始終保持20名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補充。 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。 要求本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計師個人信息和他們的作品樣本。 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。15編制設(shè)計任務(wù)書 不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。設(shè)計任務(wù)書也是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計任務(wù)書必定會觸發(fā)設(shè)計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計任務(wù)書。市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選