【正文】 有什么爭議了。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。也是看起來很簡單。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證搞得不好的話，實在是害死人啊。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。引到多少電算多少電。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。就是雨水和生活污水要分兩條管排。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。買的人也少。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。規(guī)劃部門都這么掌握。這就是客觀規(guī)律。當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。不值得多說。這兩樣?xùn)|西搞死人。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消防說起。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外我們的消費者也沒這種意識?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。這部分停車位只有使用權(quán)。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。也不知道能防什么。節(jié)能審查、施工圖審查我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。現(xiàn)實就是這么滴殘酷。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責(zé)。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。兩邊就吵了起來。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。這個是環(huán)境保護部門管著的。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。那是真管得不錯。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督但是沒法子。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。這得寫死我啊。特牢騷百余字。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。收人錢手軟，云云。我見過最好的城市是廣州。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。我要是局長我也不肯放。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行