房地產(chǎn)開發(fā)全流程培訓(xùn)-展示頁(yè)
2025-01-12 22:46本頁(yè)面
【正文】 — 企業(yè)視角與客戶視角 看樓 決策 簽約 等待 收樓 收拾 喬遷 比較 居住 發(fā)展商 物業(yè)管理 項(xiàng)目論證 ?企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程 ?客戶視角的房地產(chǎn)流程 產(chǎn)品策劃 營(yíng)銷策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 產(chǎn)品交付 物業(yè)服務(wù) 銷售實(shí)現(xiàn) 5 案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開發(fā)流程 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 國(guó)有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成 方案設(shè)計(jì)完成(方案評(píng)審會(huì)） 方案圖報(bào)建 樁基施工圖完成 主體施工圖完成 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板 項(xiàng)目開工 施工許可證 主體開工 預(yù)售證 開盤 主體封頂 竣工驗(yàn)收 入伙 ?18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) —— 里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃） ?簽訂土地合同至獲取施工許可證 5個(gè)月時(shí)間； ?拿地 7個(gè)月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后 6個(gè)月開盤。1 房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程 業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制 2 品牌 房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源 勞動(dòng)力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn) 城市基礎(chǔ)、公 用 配套設(shè)施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)涵義 —— 通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。 3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 —— 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！ ?前期 (決策期 )—— 由拿地到方案定案 —— 重在決策 (大局已定 )； 中期 (實(shí)施期 ) —— 由施工圖設(shè)計(jì)到入伙 —— 重在執(zhí)行； 后期 (運(yùn)營(yíng)期 ) —— 入伙后到房屋拆除 —— 重在服務(wù) ,重在總結(jié)反饋。） 6 ?項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) （即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間）； ?國(guó)有土地使用證 (指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間 )； ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成 （指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）； ?方案設(shè)計(jì)完成 （指方案通過集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）； ?方案圖報(bào)建 （指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）； ?樁基施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）； ?主體施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板 （指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）； ?項(xiàng)目開工 （指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）； ?施工許可證 （指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?主體開工 （指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）； ?預(yù)售證 （指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?開盤 （指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）； ?主體封頂 （指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）； ?竣工驗(yàn)收 （指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）； ?入伙 （指第一批辦理集中交付的時(shí)間 ,不指與小業(yè)主簽訂購(gòu)房合同上的交樓時(shí)間）。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。 土地收購(gòu) ： 直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi) 。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。通常的情況下是以 “ 價(jià)高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。
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