房地產(chǎn)開發(fā)策劃方法培訓(xùn)教程-文庫(kù)吧資料
2025-02-20 12:14本頁(yè)面
【正文】 部新城、南部新城，特別是輕軌沿線，少量在舊城區(qū)分布在中心城中職業(yè)特點(diǎn) 各行各業(yè)，多在企業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位、教科文部門就職少量務(wù)農(nóng)、部分在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)打工、部分在城區(qū)務(wù)工以白領(lǐng)階層為主，多是傳媒、律師、證券、保險(xiǎn)、 IT界從業(yè)人士，部分為私企業(yè)主，高層職業(yè)經(jīng)理人務(wù)工或經(jīng)商，經(jīng)商或從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)者約占20％工作區(qū)域 通州中心城 大部分在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一部分在城區(qū)北京市區(qū)， 6070％在CBD或周邊區(qū)域， 1020％在長(zhǎng)安街沿線通州中心城人群屬性人群屬性 城市戶籍人口城市戶籍人口(通州原居民通州原居民 )農(nóng)村戶籍人口農(nóng)村戶籍人口(農(nóng)村人口農(nóng)村人口 )人戶分離遷入人口人戶分離遷入人口(城市新移民城市新移民 ) 其它暫住人口其它暫住人口收入 支出 人均可支配收入 10081元，人均消費(fèi)性支出7691元人均可支配收入5650元，人均消費(fèi)性支出 3592元人均可支配收入高于20230元（估計(jì)）相差懸殊，大部分務(wù)工人員可支配收入介于城市戶籍人口和農(nóng)村戶籍人口之間年齡層次 各層次都有 各層次都有 25歲至 40歲的年輕人為主 1835的青壯年為主文化特征 低于人戶分離遷入人口 65％初中學(xué)歷， 15％高中學(xué)歷， ％中專學(xué)歷， ％大專及以上學(xué)歷50％以上大學(xué)學(xué)歷以初中文化為主，總體低于通州農(nóng)村戶籍人口目前私車擁有率 4％ 5％家庭擁有汽車 約 1％（不計(jì)農(nóng)用車輛）50％以上的家庭擁有私車 2％左右（估計(jì)）消費(fèi)特點(diǎn)日用品購(gòu)買追求方便和性價(jià)比；在外就餐相對(duì)較少，喜好就近尋找餐廳；休閑、娛樂方式傳統(tǒng)，健身以室外運(yùn)動(dòng)為主；活動(dòng)半徑小，以公共交通手段為主；平均花費(fèi)低消費(fèi)方式和觀念傳統(tǒng)，追求實(shí)惠、便宜；消費(fèi)仍以購(gòu)物、特別是日用品購(gòu)買為主日常購(gòu)買看重品牌、追求時(shí)尚；喜歡時(shí)尚、性價(jià)比高的休閑娛樂健身方式；活動(dòng)半徑大，大部分依靠私車出行；平均花費(fèi)較高大部分消費(fèi)觀念和特點(diǎn)介于城市戶籍人口和農(nóng)村戶籍人口之間? 微觀市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析– 競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比– 競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間比較– 競(jìng)合– 差異性、強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、攻擊競(jìng)爭(zhēng)者的弱點(diǎn)微觀市場(chǎng)? 誠(chéng)品建筑 —— 品質(zhì)提升形成差異，鶴立雞群（誠(chéng)品建筑 vs 世紀(jì)城）– 小規(guī)模精品社區(qū)（ 14萬） vs 我們?cè)斐牵?370萬）– “ 文化豪宅、學(xué)習(xí)型社區(qū) ” vs “ 實(shí)用主義 ”（毛坯房、準(zhǔn)現(xiàn)房）– 板樓 vs 塔樓– 高單價(jià) 高附加值 vs 低單價(jià) 現(xiàn)房? 示例一? 碧水莊園 A區(qū) —— 與豪華大別墅形成差異的獨(dú)棟小別墅，與歐美傳統(tǒng)風(fēng)格形成差異的現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格， “ 溫暖的現(xiàn)代主義 ”? 示例二四把尺子 之 政策分析1234土地政策金融政策稅收政策其他政策政府政策? 土地政策– 限制別墅、高爾夫用地政策? 金融政策– 央行加息及利率調(diào)整 —— 對(duì)投資性物業(yè)的抑制? 稅收政策– 物業(yè)稅、房產(chǎn)稅 —— 對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為有力打擊政策分析四把尺子 之 開發(fā)商分析戰(zhàn)略目標(biāo) 投資計(jì)劃 開發(fā)策略1 2 3自有資源 企業(yè)文化 經(jīng)驗(yàn)背景4 5 6? 客觀條件：能力– 資金實(shí)力– 政府關(guān)系– 專業(yè)程度? 主觀條件：目標(biāo)– 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) —— 利潤(rùn)多少、回報(bào)快慢、名聲大小– 公司運(yùn)作目標(biāo) —— 圈錢、多業(yè)務(wù)平衡、進(jìn)入陌生市場(chǎng)、獲取最高利潤(rùn)– 決策人 /領(lǐng)導(dǎo)人的因素開發(fā)商分析? 就中鐵置業(yè)而言– 背景? 國(guó)企（決策速度、對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的要求）? 風(fēng)險(xiǎn)控制（求穩(wěn)、求長(zhǎng)遠(yuǎn)、非項(xiàng)目公司）? 主要行業(yè)（建筑施工出身、品牌雄厚）– 目標(biāo)? 單獨(dú)上市（對(duì)現(xiàn)金流的要求）? 戰(zhàn)略布局（瞄準(zhǔn)一二線城市、未來走區(qū)域化發(fā)展之路）? 投資收益（項(xiàng)目毛利率 38%，年投資收益率 16%）開發(fā)商分析? 經(jīng)濟(jì)測(cè)算的尺子? 概念規(guī)劃的尺子“ 四把尺子 ” 的有力補(bǔ)充? 有時(shí)候并非容積率（建筑面積）越高，利潤(rùn)額越高案例：無雙別墅二期案例：無雙別墅二期說說 明：明：? 假設(shè)條件建安工程取費(fèi)按假設(shè)條件建安工程取費(fèi)按市場(chǎng)平均水平?。皇袌?chǎng)平均水平??；? 對(duì)應(yīng)容積率的產(chǎn)品銷售均對(duì)應(yīng)容積率的產(chǎn)品銷售均價(jià)按區(qū)域市場(chǎng)平均價(jià)格水平價(jià)按區(qū)域市場(chǎng)平均價(jià)格水平修正后取。– 生于 70年代。– 東部商務(wù)圈。房地產(chǎn)投資力度逐年加大，市場(chǎng)銷售量不斷走高，銷售價(jià)格快速上升? 示例
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