【正文】 人，隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。 毛坯房 ：是指沒有裝修的房。 精裝房 ：就是指經過精致裝修的房屋 九、房地產其它相關知識 房地產轉讓 —— 是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。 共有產權 —— 指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，并承擔相等的義務。 房屋權屬登記 —— 指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。 房地產權登記 —— 通常稱“產權登記” (包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記 )城鎮(zhèn)房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權后，由房屋管理機關發(fā)給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。 初始登記 —— 是指土地登記機關對土地所有權、使用權和他項權利進行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權屬，完備地籍資料。 九、房地產其它相關知識 公共維修基金 —— 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護。 按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結構部位 (包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設備設施的大中修和更新、改造。 當乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，將隨房屋所有權同時過戶。 住房公積金 —— 住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互助性、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有。 這里的單位包括國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體。 九、房地產其它相關知識 定金 —— 定金是指當事人約定由一方向對方給付的 ， 作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣 ， 它屬于一種法律上的擔保方式 ， 目的在于促使債務人履行債務 ， 保障債權人的債權得以實現(xiàn) 。 根據我國發(fā)法通則和 《 擔保法 》 八十九條規(guī)定 ， 定金應當以書面形式約定 ， 當事人在定金合同中應約定交付定金的期限 。 定金合同從實際交付定金之日起生效 ， 定金的數(shù)額由當事人約定 ， 但不得超出合同標的額的 20%。 如果購房者交了定金之后改變主意決定不買 ， 開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人 ， 應當向購房者雙倍返還定金 。 違約金 —— 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定 ， 應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣 。違約金是對違約方的一種經濟制裁 ， 具有懲罰性和補償性 ， 但主要體現(xiàn)懲罰性 。 只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯 ， 無論是否給對方造成損失 ， 都要支付違約金 。 九、房地產其它相關知識 一次性付款 — 這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。 房地產抵押貸款 —— 所謂房地產抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產抵押貸款和個房地產抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產抵押貸款、浮動利率房地產抵押貸款、可調利率房地產抵押貸款。 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5年到 20年不等，在國外還有長達 30年的。銀行按揭業(yè)務在國內才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。 九、房地產其它相關知識 房地產保險 —— 房地產雖然風險較少，但并不是毫無風險，因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風險、減少經濟損失，購買房地產保險就很有必要。所謂房地產保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。一般來說由以下三種形式：房地產財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險。 抵押貸款方式 —— 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。 質押貸款方式 —— 質押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、 AAA級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。 保證貸款方式 —— 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。 九、房地產其它相關知識 房地產營銷付款方式及其優(yōu)劣分析 —— ① 一次性付款 ：房子的價款基本上一次性付清。 ② 分期付款 ：建筑期免息分期付款，如果建筑期是一年，那么分期付款也必須在一年內付清。 ③ 銀行按揭。 三種付款方式的對比 —— 一次性付款的優(yōu)點 ： 能得到最高的折扣； 手續(xù)簡單； 節(jié)約時間。 缺點 ：資金占用量大，資金安全性差（如果開發(fā)商出問題，資金會出現(xiàn)風險）。 分期付款優(yōu)點 ： 資金壓力小，每期付少數(shù)資金，地主增時容易轉手； 分散資金風險。 缺點 ： 費時，費力； 拿到折扣較低，甚至沒有折扣。 按揭方式： 購買者不與開發(fā)商發(fā)生關系，只和銀行發(fā)生關系。 銀行按揭優(yōu)點 ： 有利于購房者在購買力不足時采用； 銀行作為中間橋梁，會督促買賣雙方的行為，使發(fā)展商保證工程進度，保證購買者權益消除樓價上漲的壓力； 供樓比較輕松。 缺點 ：辦理手續(xù)比較復雜（私人是不能辦的，必須由開發(fā)商去辦）。需額外承擔費用（如手續(xù)費，保險金）。利息負擔較重。轉手手續(xù)復雜。 銀行按揭的條件：必須向銀行提供自己的資訊證明，收入情況。 供款的方式：①等額還款法（每次的本金和利息相等）。 ②按月遞減法。 等額還款法：每月還款本息 =P*I（ 1+I） N/（ 1+I） 12N1 I=貸款月利率 n=貸款年限 p=貸款額 遞減還款法：本金每月相同，利息逐月遞減。 假按揭（雙重按揭，超輕松付款方式）：第一重由銀行提供，第二重則收開發(fā)商提供，并且不要利息。 九、房地產其它相關知識 預測面積 —— 是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的 房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據。 實測面積 —— 是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。 房地產估價 —— 房地產估價是由專業(yè)估價人員以房地產為對象，根據委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產價格客觀合理的估計、推測或判斷。 五通費 —— 是指水、電、氣、閉路、電話等 5個基本生活設施的立戶安裝費用的簡稱。重慶是 2023年 1月 1日起實施一價清。 九、房地產其它相關知識 項目定價的一般原則是什么？ 定價原則 分區(qū)定價：區(qū)位好的價格貴，反之價低； 朝向差價：南北向比東西向的差率在 2%左右； 景觀差價；差率通常在 2%左右； 樓層差價：多層：把一樓和樓頂躍層留出；高層：把一頭一尾留出，從 2樓往上加； 面積差價：對小戶型來講，一般是越小越貴；對豪宅，一般是越大越貴。 房價構成 基地開發(fā)費 勘察設計費 房屋建筑安裝費（公建配套設施） 房屋建設間接費用 市政公用設施費（城市建設配套費） 營銷費用（ 3%— 5%） 稅費 利潤 九、房地產其它相關知識 均價 —— 是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 基價 —— 也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 起價 —— 也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表現(xiàn)“ 元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。 九、房地產其它相關知識 會所： 會所的功能和建設檔次可分為 基礎型和超級型 ，基礎設施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業(yè)管理費，將影響房產的整體品質。 會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。 入伙： 是指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。 契稅： 是在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權所有人征收的一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 （ 1）國有土地使用權出讓； （ 2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈予。 九、房地產其它相關知識 房地產交易稅費 契稅 3% 首套房 1%—%— 3%（二套房%— 3%—3%） 轉讓手續(xù)費 1% —— 轉移登記費 550/套 80/套 印花稅 % % 產權辦理 100/.套 100/.套 九、房地產其它相關知識 2023年 1月 26日，國務院出臺“新國八條”調控樓市，強調繼續(xù)遏制投資投機性購房。 2023年 1月 28日，重慶開始征收個人住房房產稅。 2023年 1月，新年開始，繼 2023年 1月、 4月、 9月之后的第四波房地產調控，進一步加強了調控力度，對樓市產生較為重大的影響。 十、房地產新政解讀 “新國八條”解讀 解讀一：已有兩套本地家庭及一套的外地家庭禁止購房 政策原文： 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有 1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?1套住房；對已擁有 2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內向其售房。 解讀： 此次限購的力度不僅加強，范圍也比 2023年出臺“限購令”的城市范圍充分擴大，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、?？?、廈門等二線城市已經相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購令”，而對于 2023年絕大多數(shù)沒有出臺限購令的二線城市，特別是中西部的直轄市、各大省會城市，此次也包含在限購令的范圍之內。同時，在限購