【正文】 人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。 毛坯房 ：是指沒有裝修的房。 精裝房 ：就是指經(jīng)過精致裝修的房屋 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 —— 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 共有產(chǎn)權(quán) —— 指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。 房屋權(quán)屬登記 —— 指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記 —— 通常稱“產(chǎn)權(quán)登記” (包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記 )城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。 初始登記 —— 是指土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 公共維修基金 —— 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。 按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位 (包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造。 當(dāng)乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，將隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。 住房公積金 —— 住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有。 這里的單位包括國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 定金 —— 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的 ， 作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣 ， 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式 ， 目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù) ， 保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn) 。 根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和 《 擔(dān)保法 》 八十九條規(guī)定 ， 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定 ， 當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限 。 定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效 ， 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定 ， 但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。 如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買 ， 開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人 ， 應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金 。 違約金 —— 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定 ， 應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣 。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁 ， 具有懲罰性和補(bǔ)償性 ， 但主要體現(xiàn)懲罰性 。 只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò) ， 無(wú)論是否給對(duì)方造成損失 ， 都要支付違約金 。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 一次性付款 — 這是在賣方市場(chǎng)時(shí)最為常見的銷售方式，在買方市場(chǎng)時(shí)一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來(lái)說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。 房地產(chǎn)抵押貸款 —— 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。 銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5年到 20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá) 30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)保險(xiǎn) —— 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少，但并不是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時(shí)都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。一般來(lái)說由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。 抵押貸款方式 —— 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。 質(zhì)押貸款方式 —— 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、 AAA級(jí)企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。 保證貸款方式 —— 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)營(yíng)銷付款方式及其優(yōu)劣分析 —— ① 一次性付款 ：房子的價(jià)款基本上一次性付清。 ② 分期付款 ：建筑期免息分期付款，如果建筑期是一年，那么分期付款也必須在一年內(nèi)付清。 ③ 銀行按揭。 三種付款方式的對(duì)比 —— 一次性付款的優(yōu)點(diǎn) ： 能得到最高的折扣； 手續(xù)簡(jiǎn)單； 節(jié)約時(shí)間。 缺點(diǎn) ：資金占用量大，資金安全性差（如果開發(fā)商出問題，資金會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)）。 分期付款優(yōu)點(diǎn) ： 資金壓力小，每期付少數(shù)資金，地主增時(shí)容易轉(zhuǎn)手； 分散資金風(fēng)險(xiǎn)。 缺點(diǎn) ： 費(fèi)時(shí)，費(fèi)力； 拿到折扣較低，甚至沒有折扣。 按揭方式： 購(gòu)買者不與開發(fā)商發(fā)生關(guān)系，只和銀行發(fā)生關(guān)系。 銀行按揭優(yōu)點(diǎn) ： 有利于購(gòu)房者在購(gòu)買力不足時(shí)采用； 銀行作為中間橋梁，會(huì)督促買賣雙方的行為，使發(fā)展商保證工程進(jìn)度，保證購(gòu)買者權(quán)益消除樓價(jià)上漲的壓力； 供樓比較輕松。 缺點(diǎn) ：辦理手續(xù)比較復(fù)雜（私人是不能辦的，必須由開發(fā)商去辦）。需額外承擔(dān)費(fèi)用（如手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)金）。利息負(fù)擔(dān)較重。轉(zhuǎn)手手續(xù)復(fù)雜。 銀行按揭的條件：必須向銀行提供自己的資訊證明，收入情況。 供款的方式：①等額還款法（每次的本金和利息相等）。 ②按月遞減法。 等額還款法：每月還款本息 =P*I（ 1+I） N/（ 1+I） 12N1 I=貸款月利率 n=貸款年限 p=貸款額 遞減還款法：本金每月相同，利息逐月遞減。 假按揭（雙重按揭，超輕松付款方式）：第一重由銀行提供，第二重則收開發(fā)商提供，并且不要利息。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 預(yù)測(cè)面積 —— 是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的 房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。 實(shí)測(cè)面積 —— 是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。 房地產(chǎn)估價(jià) —— 房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的體價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理的估計(jì)、推測(cè)或判斷。 五通費(fèi) —— 是指水、電、氣、閉路、電話等 5個(gè)基本生活設(shè)施的立戶安裝費(fèi)用的簡(jiǎn)稱。重慶是 2023年 1月 1日起實(shí)施一價(jià)清。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 項(xiàng)目定價(jià)的一般原則是什么？ 定價(jià)原則 分區(qū)定價(jià)：區(qū)位好的價(jià)格貴，反之價(jià)低； 朝向差價(jià)：南北向比東西向的差率在 2%左右； 景觀差價(jià)；差率通常在 2%左右； 樓層差價(jià)：多層：把一樓和樓頂躍層留出；高層：把一頭一尾留出，從 2樓往上加； 面積差價(jià)：對(duì)小戶型來(lái)講，一般是越小越貴；對(duì)豪宅，一般是越大越貴。 房?jī)r(jià)構(gòu)成 基地開發(fā)費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 房屋建筑安裝費(fèi)（公建配套設(shè)施） 房屋建設(shè)間接費(fèi)用 市政公用設(shè)施費(fèi)（城市建設(shè)配套費(fèi)） 營(yíng)銷費(fèi)用（ 3%— 5%） 稅費(fèi) 利潤(rùn) 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 均價(jià) —— 是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。 基價(jià) —— 也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。 起價(jià) —— 也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表現(xiàn)“ 元／平方米起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 會(huì)所： 會(huì)所的功能和建設(shè)檔次可分為 基礎(chǔ)型和超級(jí)型 ，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費(fèi)使用；超級(jí)會(huì)所則適當(dāng)對(duì)其中部分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。如果會(huì)所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢(shì)必會(huì)形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。 會(huì)所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會(huì)所原則上只對(duì)社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對(duì)外開放，保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。作為休閑健身的場(chǎng)所，會(huì)所也給業(yè)主提供了良好的社交場(chǎng)所。 入伙： 是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。 契稅： 是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 （ 1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓； （ 2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈(zèng)予。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)交易稅費(fèi) 契稅 3% 首套房 1%—%— 3%（二套房%— 3%—3%） 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi) 1% —— 轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 550/套 80/套 印花稅 % % 產(chǎn)權(quán)辦理 100/.套 100/.套 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 2023年 1月 26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”調(diào)控樓市，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。 2023年 1月 28日，重慶開始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。 2023年 1月，新年開始，繼 2023年 1月、 4月、 9月之后的第四波房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控力度，對(duì)樓市產(chǎn)生較為重大的影響。 十、房地產(chǎn)新政解讀 “新國(guó)八條”解讀 解讀一：已有兩套本地家庭及一套的外地家庭禁止購(gòu)房 政策原文： 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu) 1套住房；對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 解讀： 此次限購(gòu)的力度不僅加強(qiáng)，范圍也比 2023年出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市范圍充分?jǐn)U大，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、?？凇B門等二線城市已經(jīng)相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購(gòu)令”，而對(duì)于 2023年絕大多數(shù)沒有出臺(tái)限購(gòu)令的二線城市，特別是中西部的直轄市、各大省會(huì)城市，此次也包含在限購(gòu)令的范圍之內(nèi)。同時(shí)，在限購(gòu)