【正文】 管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。 銷售術語 房屋的產權面積、預測面積、實測面積 商品房的銷售面積 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積。即為購房者購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。 商品房面積 = 套內建筑面積 + 分攤的公用建筑面積。 實際銷售面積 是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。 預售面積 是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。 銷售術語 商品房銷售面積、實銷面積、預售面積 基價 也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。 起價 也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷售的起價；高層物業(yè)，以最底層的銷售作為起步價。 預售價 也是商品房預（銷）售合同中的專用術語。預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。 均價 是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價，均價一般不是銷售價。 銷售術語 基價、起價、預售價、均價 近年來，許多房地產發(fā)展商在尚未獲得 《 商品房預售許可證 》 等有關證件之前，以在小范圍內推出一種“內部認購”的方式銷售商品房。內部認購的最重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照“開盤價”而言的，如果按照目前房地產發(fā)展通行的“低開高走”的銷售原則，內部認購價應該是該商品房銷售過程中的“最低時段價”，購房者應給予謹慎的關注。同時，房地產營銷商為了保證盡可能多得贏利，會嚴格地限制和控制內部認購的銷售量和時間。聰明的購房者如在做好預先準備的前提下果斷出手，往往能得到實在的優(yōu)惠，這樣一套房計算下來可能會有數(shù)以萬計的“便宜”。 當然，這種便宜與風險并存，購房者要十分慎重地考察該項目發(fā)展商的資質是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權益受到損害； 銷售術語 內部認購 定金 當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上得擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債券得以實現(xiàn)。 根據(jù)我國發(fā)法通則和 《 擔保法 》 八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起，定金的數(shù)額有當事人約定，但不得超出合同標的額的 20%。 如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金。如開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍退還定金 銷售術語 定金、訂金 訂金 根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，其不具有定金性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。 一般情況下，交付訂金的視作交付預付款?？煞颠€或抵充房價。 購房者在支付訂金后，不購買預訂房屋的，訂金應按預訂協(xié)議預訂的辦法處理，但屬于下列情況，房地產開放企業(yè)應當全額返還： （ 1）房地產開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的 （ 2）簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的 （ 3）雙方的預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的 （ 4）廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的 銷售術語 定金、訂金 按揭 按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益者立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為。 住房公積金 是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的運行機制和管理制度，具體內容主要有以下三個方面： （ 1）“個人存儲，單位資助”住房公積金，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅 （ 2）按“統(tǒng)一管理”的原則管理住房公積金 （ 3）按“專項使用”的原則運用住房公積金 銷售術語 按揭、住房公積金 契稅 房屋的所有權發(fā)生變更時，就當事人所定契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產權承受人）征收的一次性稅收。它是房地產產權變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，契稅率為 3%5%。 營業(yè)稅 對銷售房地產的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。 營業(yè)稅附加 交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設稅與教育費附加。 銷售術語 房地產契稅、營業(yè)稅、營業(yè)稅附加 印花稅 課稅對象是房地產交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產權轉移時所書立的產權轉移書據(jù)，稅率為萬分之五。 個人所得稅 個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。 納稅保證金 按照有關規(guī)定，個人將擁有合法產權的住房轉讓時，就其應納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。 銷售術語 印花稅、個人所得稅、納稅保證金 房產稅 以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。 土地增值稅 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。 土地使用稅 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地的稅務機關征收的一種稅賦。 銷售術語 房產稅、土地增值稅、土地使用稅 房地產交易手續(xù)費 由房地產主管部門設立的，房地產交易機構為房屋權利人辦理的，交易過戶等手續(xù)所收取的費用。 房屋權屬登記費 縣級以上地方人民政府使房產行政管理職能的部門依法對房屋所有權進行登記，并核發(fā)房屋所有權證書時，向房屋所有權人收取的登記費，不包括房產測繪機構收取的房產測繪（或勘丈）費用。 銷售術語 房地產交易手續(xù)、房屋權屬登記費 五證 規(guī)劃部門核發(fā)： 《 國有提地使用證 》 、 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 建設部門核發(fā)： 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設工程開工證 》 房管部門核發(fā)： 《 商品房銷售許可證 》 （期房 《 商品房預售許可證 》 ） 兩書 《 住宅使用說明書 》 、 《 住宅質量保證書 》 銷售術語 五證、兩書 房地產開發(fā)篇 房地產基本知識 第六部分 立項 —— 規(guī)劃 —— 開工 —— 建設 —— 竣工驗收 —— 銷售 房地產開發(fā) 商品房生產過程 土地取得費：征地費、拆遷安臵費、低價款 前期工程費 房屋建筑安裝工程費 基礎設施建設費 公共配套設施建設費 經營管理費 銷售費：廣告費、中介代理費 利息、稅費、利潤 房地產開發(fā) 房地產價格構成 演講完畢，謝謝觀看！