【正文】 管部門審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。 銷售術(shù)語(yǔ) 房屋的產(chǎn)權(quán)面積、預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積 商品房的銷售面積 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積。即為購(gòu)房者購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 商品房面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 實(shí)際銷售面積 是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。 預(yù)售面積 是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 銷售術(shù)語(yǔ) 商品房銷售面積、實(shí)銷面積、預(yù)售面積 基價(jià) 也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。 起價(jià) 也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷售的起價(jià)；高層物業(yè)，以最底層的銷售作為起步價(jià)。 預(yù)售價(jià) 也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)。預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 均價(jià) 是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)，均價(jià)一般不是銷售價(jià)。 銷售術(shù)語(yǔ) 基價(jià)、起價(jià)、預(yù)售價(jià)、均價(jià) 近年來(lái)，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚未獲得 《 商品房預(yù)售許可證 》 等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的最重要前提是具有一定幅度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照“開(kāi)盤價(jià)”而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展通行的“低開(kāi)高走”的銷售原則，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)應(yīng)該是該商品房銷售過(guò)程中的“最低時(shí)段價(jià)”，購(gòu)房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷商為了保證盡可能多得贏利，會(huì)嚴(yán)格地限制和控制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷售量和時(shí)間。聰明的購(gòu)房者如在做好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，往往能得到實(shí)在的優(yōu)惠，這樣一套房計(jì)算下來(lái)可能會(huì)有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的“便宜”。 當(dāng)然，這種便宜與風(fēng)險(xiǎn)并存，購(gòu)房者要十分慎重地考察該項(xiàng)目發(fā)展商的資質(zhì)是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害； 銷售術(shù)語(yǔ) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 定金 當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上得擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債券得以實(shí)現(xiàn)。 根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和 《 擔(dān)保法 》 八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起，定金的數(shù)額有當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。 如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金。如開(kāi)發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍退還定金 銷售術(shù)語(yǔ) 定金、訂金 訂金 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。 一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款?？煞颠€或抵充房?jī)r(jià)。 購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買預(yù)訂房屋的，訂金應(yīng)按預(yù)訂協(xié)議預(yù)訂的辦法處理，但屬于下列情況，房地產(chǎn)開(kāi)放企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還： （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的 （ 2）簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的 （ 3）雙方的預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的 （ 4）廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的 銷售術(shù)語(yǔ) 定金、訂金 按揭 按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益者立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。 住房公積金 是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的運(yùn)行機(jī)制和管理制度，具體內(nèi)容主要有以下三個(gè)方面： （ 1）“個(gè)人存儲(chǔ)，單位資助”住房公積金，專項(xiàng)用于住房支出，其公積金本息免征個(gè)人所得稅 （ 2）按“統(tǒng)一管理”的原則管理住房公積金 （ 3）按“專項(xiàng)使用”的原則運(yùn)用住房公積金 銷售術(shù)語(yǔ) 按揭、住房公積金 契稅 房屋的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所定契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種，主要對(duì)個(gè)人和私營(yíng)單位購(gòu)買、承受贈(zèng)與或交換的房屋征收契稅，契稅率為 3%5%。 營(yíng)業(yè)稅 對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。 營(yíng)業(yè)稅附加 交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。 銷售術(shù)語(yǔ) 房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加 印花稅 課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。 個(gè)人所得稅 個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。 納稅保證金 按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。 銷售術(shù)語(yǔ) 印花稅、個(gè)人所得稅、納稅保證金 房產(chǎn)稅 以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 土地增值稅 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 土地使用稅 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。 銷售術(shù)語(yǔ) 房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) 由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理的，交易過(guò)戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。 房屋權(quán)屬登記費(fèi) 縣級(jí)以上地方人民政府使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測(cè)繪（或勘丈）費(fèi)用。 銷售術(shù)語(yǔ) 房地產(chǎn)交易手續(xù)、房屋權(quán)屬登記費(fèi) 五證 規(guī)劃部門核發(fā)： 《 國(guó)有提地使用證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 建設(shè)部門核發(fā)： 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程開(kāi)工證 》 房管部門核發(fā)： 《 商品房銷售許可證 》 （期房 《 商品房預(yù)售許可證 》 ） 兩書 《 住宅使用說(shuō)明書 》 、 《 住宅質(zhì)量保證書 》 銷售術(shù)語(yǔ) 五證、兩書 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)篇 房地產(chǎn)基本知識(shí) 第六部分 立項(xiàng) —— 規(guī)劃 —— 開(kāi)工 —— 建設(shè) —— 竣工驗(yàn)收 —— 銷售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商品房生產(chǎn)過(guò)程 土地取得費(fèi)：征地費(fèi)、拆遷安臵費(fèi)、低價(jià)款 前期工程費(fèi) 房屋建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 銷售費(fèi)：廣告費(fèi)、中介代理費(fèi) 利息、稅費(fèi)、利潤(rùn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 演講完畢，謝謝觀看！