房地產(chǎn)信托融資典型模式和案例-資料下載頁
2025-04-17 01:25本頁面
【正文】 《合作協(xié)議之補充協(xié)議》圖13：X 保障性安居工程應收賬款流動化信托項目交易結構3) 信托運作（參見圖14）《BT合作協(xié)議》甲市安寧縣政府+B實業(yè)公司 簽訂《補充BT協(xié)議》A信托公司 《債權轉(zhuǎn)讓確認書》圖14：融資方與信托公司之間的法律文本及合同示意圖a) 《BT 合作協(xié)議》內(nèi)容：委托人B 實業(yè)公司負責投資建設花苑項目，由安寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會負責回購花苑項目；b) 《補充BT 協(xié)議》內(nèi)容：明確了花苑項目主體建筑回購款的支付時間與支付方式；c) 《債權轉(zhuǎn)讓確認書》內(nèi)容：管委會同意委托人將其在合作協(xié)議及補充協(xié)議項下對管委會的債權， 億元作為一項單獨的債權轉(zhuǎn)讓給受托人設立信托，并放棄對受托人行使其在合作協(xié)議及補充協(xié)議項下對B 實業(yè)公司的抗辯權及其他權利。4) 保障措施a) 回購義務：委托人（B 實業(yè)公司）于2011 年5 月與受托人（A 信托公司）簽訂了《受益權回購協(xié)議》，約定若管委會不能如期履行付款義務，則由其回購本信托項下優(yōu)先級受益權。b) 土地抵押：擔保人C 公司于2011 年5 月與受托人簽訂《抵押合同》，承諾以公司自有財產(chǎn)為委托人的回購義務提供抵押擔保；抵押物為3宗國有建設用地使用權，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，面積共計185,163 平方米，評估基準日為2011 年4 月6 日， 億元。c) 保證擔保：擔保人C 公司于2011 年5 月與受托人簽訂《保證合同》，承諾為B 實業(yè)公司的回購義務提供連帶責任保證。d) 應收賬款轉(zhuǎn)讓登記：在認購款撥付至A 公司前，B 信托公司將在人民銀行征信中心應收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)內(nèi)進行應收賬款轉(zhuǎn)讓的公示登記。五、 組合模式(一) 基本操作模式根據(jù)市場需求以及信托業(yè)務的發(fā)展創(chuàng)新，組合模式的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也在增加，通常帶有“資金池+項目庫”的基金化特點，并且彰顯了一種不定向投資和風險對沖的信托業(yè)務理念。所謂“組合”，一般指信托資金的運用方式涵蓋了貸款、股權投資、權益投資、信托受益權轉(zhuǎn)讓等“一攬子”策略，并根據(jù)不同時點的具體項目情況靈活決定信托資金的運用方式以及退出方式。例如，市場上有一種“全功能房地產(chǎn)基金集合資金信托計劃”，期限3 年（受托人有權根據(jù)信托投資進度延長信托期限1 年；在延期1 年后，受托人有權繼續(xù)延長信托期限1 年），該產(chǎn)品可持續(xù)滾動發(fā)行并與其他信托計劃相互銜接配合，其信托資金運用方式就包括了投資于房地產(chǎn)及其相關行業(yè)的組合方式，即信托資金投資的方式包括但不限于：（1）房地產(chǎn)公司或項目公司抵押/擔保貸款以及該類信托的信托受益權；（2）房地產(chǎn)投資性信托產(chǎn)品（包括股權投資）以及該類信托的信托受益權；（3）物業(yè)收購的周轉(zhuǎn)貸款以及該類信托的信托受益權；（4）房地產(chǎn)公司股票質(zhì)押融資以及該類信托的信托受益權；（5）房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券以及該類信托的信托受益權。其操作模式見圖15。組合型信托 對公司 進入 風險控制 期限/ 退出 （項目） 方式 措施 金額/ 方式多種靈活退出方式組合配置期限根據(jù)需求靈活設置，也可能有開放期/金額一般較大/成本高低配置向項目公司委派董事、財務負責人，選聘投資顧問，監(jiān)管賬戶、抵(質(zhì))押、保證股權、債權、信托受益權等組合對公司的經(jīng)營管理能力、項目的市場前景及盈利能力等均有較高要求 要求 成本圖15：組合型信托的操作模式簡圖(二) 案例：W 集合資金信托計劃1. 案例背景1) 房地產(chǎn)投資前景預測a) 經(jīng)濟高速增長和保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；b) 城市化進程和人口紅利形成了巨大的房地產(chǎn)市場需求；c) 人民幣持續(xù)升值提升房地產(chǎn)板塊投資吸引力。2) 項目投資方向簡介本信托計劃主要選擇北京等重點城市的市場前景良好、變現(xiàn)能力較強的優(yōu)質(zhì)住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目。通過以資本金形式參股或控股優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，享受股東分紅；收購房地產(chǎn)開發(fā)項目公司或有關收益權，短期持有后轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。2. 信托計劃方案a) 信托計劃概況（參見表10）表10：W 集合資金信托計劃概況表產(chǎn)品名稱W 集合資金信托計劃信托期限2 年，成立后兩個月內(nèi)披露具體投資項目信托規(guī)模35 億元投資方向房地產(chǎn)行業(yè)認購資金每份信托合同最低認購金額為人民幣100 萬元整（受托人認可的除外），并可按人民幣10 萬元的整數(shù)倍增加。信托計劃收益認購額度預期收益率個人投資者300 萬≤認購額500 萬13%/年500 萬≤認購額1000 萬14%/年認購額≥1000 萬15%/年機構投資者100 萬≤認購額3000 萬13%/年3000 萬≤認購額6000 萬14%/年認購額≥6000 萬15%/年資金運用方式股權投資；資產(chǎn)收購；買后返售；股東借款。資金運用范圍（1）項目選擇標準：市場前景良好、變現(xiàn)能力較強的優(yōu)質(zhì)住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目；（2）地域選擇：北京等重點城市；（3）投資方式：以資本金形式參股或控股優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，享受股東分紅；收購房地產(chǎn)開發(fā)項目公司或有關收益權，短期持有后轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。收益來源（1）投資收益（2）股權或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益（3）買后返售溢價收益（4）利息收入（5）其他收益開放式條款每年分配收益后，設立10 天開放期，受益人可通過提前申請實現(xiàn)退出。提前終止條款信托計劃成立之日起60 日內(nèi)受托人未就任何項目簽署投資協(xié)議導致信托計劃提前終止的，預計委托人可按持有期限獲得高于預期收益1 倍的收益。b) 項目安全保障措施i. 信托結構本信托計劃采取優(yōu)先級、次級設計。 億元，優(yōu)先級信托單位約為3 億元。ii. 風險管理在信托資金的投資運用過程中，將視具體情況采用抵押、質(zhì)押、股權直接過戶（絕對控股）等各種保障措施，嚴格控制風險；并通過股東會、董事會、監(jiān)管資金、派駐人員等方式保持對投資企業(yè)的影響和控制。c) 信托交易結構（參見圖16） 投資者 優(yōu)先級3億 其他方式股東借款買入返售資產(chǎn)收購股權投資W 集合資金信托計劃受托人：A 信托公司戰(zhàn)略伙伴 1億投資者 風控要求：抵（質(zhì)）押、股 權過戶（絕對控股）等；股 東會、董事會、監(jiān)管資金、 派駐人員圖16：W 集合資金信托計劃交易結構圖
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