房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹-資料下載頁
2025-05-14 21:44本頁面
【正文】 投資對象既有穩(wěn)定充足的現(xiàn)金流 （ 用以償還債務(wù)及利息 ） ， 也要有良好的成長預(yù)期 （ 有利于實現(xiàn)權(quán)證或可轉(zhuǎn)股權(quán)價值 ） 。 25 當前主要非銀行貸款融資方式之六 —— 夾層融資（二） ? 夾層融資案例 ——“ 聯(lián)信 寶利 ” 7號 ? 2021年年底 ， 聯(lián)華信托公司發(fā)行準房地產(chǎn)信托基金 “ 聯(lián)信 寶利 ” 7號 ，投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán) ， 項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資 5000萬元 ， 分別持有項目公司 20%的股份 ， 億元信托資金入股占項目公司股份 60%。 ? 在 ， “ 聯(lián)信 寶利 ” 7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人 。 信托計劃終止時 ， 優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配 ， 劣后受益人次級參與信托利益分配 。 既有外來資金的投資 ， 又有自有資金的進入 ， 這就構(gòu)成了一個經(jīng)典的夾層融資 。 ? 信托資金除了投資入股 ， 以類似優(yōu)先股的方式擁有房地產(chǎn)公司股權(quán)及資產(chǎn) ， 百年城和聯(lián)華信托還出具 《 承諾函 》 承諾在信托存續(xù)期間受讓受托人通過信托計劃持有的項目公司總計 60%的股權(quán) 。 劣后受益人將是機構(gòu)投資者 ， 劣后受益人的投資額至少將占本信托計劃規(guī)模的 20%。 ? 從風險承擔和收益分配的角度看 ， 夾層融資中 ， 優(yōu)先受益人享受類似債權(quán)的收益 ， 劣后受益人承擔更大風險的同時享受類似股權(quán)的收益 。 如果信托計劃年收益率低于預(yù)期優(yōu)先受益權(quán)的基準年收益率 ， 則由劣后受益人以其在本信托計劃中享有的信托財產(chǎn)為限來彌補優(yōu)先受益權(quán)人的預(yù)期基準年收益率 。 而當信托計劃年收益率超過基準預(yù)期年收益率時 ， 則超出部分的信托利益 ， 按照優(yōu)先受益人 10%、 受托人 20%、 劣后受益人70%的比例分配 。 26 當前主要非銀行貸款融資方式之七 —— 典當融資 ? 定義：指中小企業(yè)在短期資金需求中利用典當行救急的特點 ， 以質(zhì)押或抵押的方式 ， 從典當行獲得資金的一種快速 、 便捷的融資方式 。 ? 優(yōu)缺點： 優(yōu)點：對借款人的資信不做實質(zhì)審查 ， 只注重當物；當物起點低 ， 注重對個人客戶和中小企業(yè)服務(wù)；手續(xù)簡便；不限定用途 ，能夠提高資金使用效率等 。 缺點：融資規(guī)模小 ， 如以土地典當 ， 一般按土地拍賣價格的50%支付當金 ， 同時典當法明文規(guī)定 ， 單筆業(yè)務(wù)當金的發(fā)放 ，不得超過典當行注冊資金的 25%；融資期限短 ， 一般為 16個月 ，只能為企業(yè)提供 “ 過橋資金 ” ；融資成本高 ， 月利率基本上在%以上 ， 加大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本 。 ? 適用范圍：主要適用于短期資金的籌措 。 27 當前主要非銀行貸款融資方式之八 —— 股權(quán)質(zhì)押融資 ? 定義：指借款人以其自身或第三人合法持有的某公司 （ 上市公司 、非上市股份有限公司 、 有限責任公司 ） 的股權(quán)為質(zhì)物向銀行 、 信托公司或其他機構(gòu)申請借款的一種融資方式 。 ? 從我國股權(quán)質(zhì)押融資的發(fā)展歷程來看 ， 08年之前鑒于上市公司股權(quán)價值的易計量性和流動性強的特點 ， 股權(quán)質(zhì)押融資基本是以上市公司的股權(quán)為標的操作； 08年之后 ， 國家工商管理總局出臺了 《 工商行政管理機關(guān)股權(quán)出質(zhì)登記辦法 》 ， 加強對中小企業(yè)通過股權(quán)質(zhì)押的方式進行融資的支持 ， 各地也紛紛出臺相應(yīng)的執(zhí)行辦法 ， 并在一定范圍內(nèi)增加了非上市中小企業(yè)的融資渠道 ， 盡管如此 ， 鑒于非上市公司股權(quán)價值計量難度較大 、 運作成本較高 、 流動性不強等固有缺陷 ， 目前的股權(quán)質(zhì)押融資仍然主要集中在對上市公司股權(quán)質(zhì)押融資上 。 ? 從目前房地產(chǎn)上市公司通過股權(quán)質(zhì)押融資的情況來看 ， 由于銀行要求嚴格 ， 即使質(zhì)押股權(quán) ， 地產(chǎn)公司能獲得的資金也非常有限 ， 只能短期緩解資金壓力 。 四、非銀行貸款融資基本操作程序 29 房地產(chǎn)項目融資基本操作程序 五、附件 31 附件一： 2021年 12月 —— 2021年 1月主要房調(diào)政策變化 時間 政策名稱 出臺機關(guān) 政策主要內(nèi)容 12月 8日 加大普通商品房供給 中央經(jīng)濟工作會 議 “ 加強廉租住房等保障性住房建設(shè) ， 支持棚戶區(qū)改造 ” ；“ 增加普通商品住房供給 ， 支持自住和改善性購房 ” 。 12月 9日 住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整 國務(wù)院常務(wù)會議 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年 ， 其他住房消費政策繼續(xù)實施 12月 14日 遏制房價過快上漲 國務(wù)院常務(wù)會議 會議明確要求 “ 穩(wěn)定市場預(yù)期 ， 遏制部分城市房價過快上漲的勢頭 ” ——“國四條 ” 12月 18日 推進保障住房建設(shè)、關(guān)注房 價上漲 建設(shè)部全國建設(shè) 工作會 一是大力推行保障性住房建設(shè)工作；二是房地產(chǎn)市場調(diào)控和房價問題 12月 23日 國土部再推三項措施防新地 閑置 國土資源部 一是進一步規(guī)范土地供應(yīng)行為 。 二是進一步加大土地開發(fā)利用監(jiān)管力度 ， 落實監(jiān)管責任 。 三是進一步加強監(jiān)督檢查 。 12月 22日 住宅轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整 財政部聯(lián)合國家 稅務(wù)總局 自 2021年 1月 1日起 ， 個人將購買不足 5年的非普通住房對外銷售的 ， 全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年（ 含 5年 ） 的非普通住房或者不足 5年的普通住房對外銷售的 ， 按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年 （ 含 5年 ） 的普通住房對外銷售的 ， 免征營業(yè)稅 。 1月 10日 《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 （國 11條） 國務(wù)院辦公廳 二套房首付不低于 40%、 須一次性公開全部房源明碼標價 、 三年內(nèi)將惠及 1540萬戶 、 抓緊清理越權(quán)減免稅等 。 32 附件二：境外上市費用比較 33 謝 謝
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