房地產(chǎn)項(xiàng)目融資及銀行按揭流程-資料下載頁(yè)
2025-01-23 18:26本頁(yè)面
【正文】 他約定”中會(huì)明確：由貸款人優(yōu)先辦理按揭業(yè)務(wù)，所以開(kāi)發(fā)貸銀行是按揭銀行的主辦行。 除了選擇開(kāi)發(fā)貸銀行作為主辦行以外，我們也會(huì)選擇一些小的股份制銀行作為補(bǔ)充銀行，主要原因如下： ，不能在主辦銀行貸款 有些客戶在人民銀行的征信系統(tǒng)中，顯示信貸逾期數(shù)次，不能在主辦按揭的銀行做按揭業(yè)務(wù)。但該客戶在其他銀行是 VIP客戶，可調(diào)整個(gè)人信用評(píng)級(jí)，能在他行辦理按揭業(yè)務(wù)。 “ ”新政后國(guó)家收緊房貸政策，特別是對(duì)二套房的認(rèn)定，明確規(guī)定以家庭（含夫妻、成年子女）為單位，只要征信系統(tǒng)中顯示有一套按揭記錄，再購(gòu)房做按揭即為第二套房。但是無(wú)錫浦發(fā)銀行目前政策是：征信系統(tǒng)中顯示有按揭記錄，但是按揭結(jié)清并轉(zhuǎn)讓，再購(gòu)房均作為首套房認(rèn)定。政策上的差異也會(huì)成為按揭銀行的選擇因素。 銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行全年按季度、“季四月三”方式監(jiān)管信貸額度。從緊的信貸額度政策下，只在一家銀行做按揭貸款，會(huì)導(dǎo)致額度緊張，按揭放款無(wú)額度下貸，影響回款。 在開(kāi)發(fā)貸銀行做按揭，個(gè)人按揭貸款資金回到開(kāi)發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶，資金使用受到監(jiān)管。選擇他行按揭，按揭貸款資金可自有使用規(guī)避監(jiān)管。 （四）住房貸款流程 —— 按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入 商業(yè)銀行同意與某個(gè)樓盤(pán)做長(zhǎng)期按揭業(yè)務(wù)的審批流程 什么是按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入？ （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 Step 1 Step 2 Step 5 Step 4 Step 3 Step 7 Step 6 客戶征信查詢 客戶與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同 客戶付清首付 客戶向銀行申請(qǐng)貸款 銀行貸前調(diào)查 銀行審批 客戶與銀行簽訂借款合同 Step 9 Step 8 Step 10 銀行與客戶辦理預(yù)告登記 銀行將客戶貸款發(fā)放至開(kāi)發(fā)商賬戶 客戶辦理保險(xiǎn)、公正、擔(dān)保等手續(xù) 備注： 在商業(yè)銀行將客戶貸款發(fā)放至開(kāi)發(fā)商賬戶之日起，到客戶辦理出他項(xiàng)權(quán)證交由銀行保管期間（也就是 step10step13），由開(kāi)發(fā)商或擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保 開(kāi)發(fā)商辦理大產(chǎn)權(quán) 開(kāi)發(fā)商協(xié)助客戶辦理分戶產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)證 客戶將他項(xiàng)權(quán)證交與銀行 11 12 13 （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 這里有兩個(gè)重要熟悉而費(fèi)解的概念： 預(yù)告登記 階段性擔(dān)保 （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 ？ 預(yù)告登記： 房管局辦理的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就期房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押 。個(gè)人貸款銀行可以通過(guò)預(yù)告登記，防止已辦按揭的購(gòu)房者將期房另行處置。 預(yù)告登記的法律意義指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。 預(yù)告登記證只是一種 臨時(shí)產(chǎn)權(quán)登記 制度，起到是產(chǎn)權(quán)公示的作用，其最終會(huì)被 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（分割到戶的房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證） 所取代。 ？ ①預(yù)購(gòu)商品房；（開(kāi)發(fā)商辦理，證明房屋歸購(gòu)房者所有） ②以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；（購(gòu)房者辦理，證明房屋已抵押給銀行） ③以房屋在建工程設(shè)定抵押；（一般適用于開(kāi)發(fā)貸的在建工程抵押） 一、預(yù)告登記 （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 ？ ①預(yù)購(gòu)商品房； 自房屋所有權(quán)初始登記（辦理開(kāi)發(fā)商大產(chǎn)證）之日起滿兩年，購(gòu)房者未申請(qǐng)房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效； ②以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押； 自預(yù)告登記之日起滿兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效。 ③以房屋在建工程設(shè)定抵押； 申請(qǐng)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房已設(shè)定在建工程抵押的，應(yīng)先解除在建工程抵押，由在建工程抵押權(quán)人作出的放棄該部位在建工程抵押權(quán)的承諾文件。解除了抵押的商品房做預(yù)告登記的流程與① ②所述相同 備注： 他項(xiàng)權(quán)證就是抵押權(quán)證，由抵押權(quán)人持有，證明該物已被抵押給抵押權(quán)人 一、預(yù)告登記 （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 二、階段性擔(dān)保 ？ 階段性擔(dān)保： 擔(dān)保公司或開(kāi)發(fā)商擔(dān)保房子不爛尾，確保銀行能拿到辦理按揭客戶的單套房屋的他項(xiàng)權(quán)證。 ？ 階段性擔(dān)保可由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，也可以由擔(dān)保公司承擔(dān)。承擔(dān)階段性擔(dān)保的一方 與個(gè)人住房貸款銀行簽訂 階段性擔(dān)保協(xié)議。如果由上市的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)（ ），承擔(dān)階段性擔(dān)保會(huì)在或有負(fù)債中披露。如果由擔(dān)保公司承擔(dān)，會(huì)產(chǎn)生一筆擔(dān)保費(fèi)用，該費(fèi)用10004000元不等，并且最終需要客戶承擔(dān)。 ？ 擔(dān)保的期限從銀行發(fā)放個(gè)人按揭貸款之日起至客戶辦理出《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交貸款銀行保管時(shí)止。 ？ ①貸款前所售房屋未設(shè)置抵押； ②不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛； ③不得將該房屋轉(zhuǎn)賣； ④協(xié)助購(gòu)房人辦理所購(gòu)房屋的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》 （四）住房貸款流程 —— 直客式貸款介紹 ？ 直客式是個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的一種，客戶與開(kāi)發(fā)商簽訂一次性付款的購(gòu)房協(xié)議，然后以期房向銀行申請(qǐng)貸款。由于客戶與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同中約定的付款是一次性付款，所以客戶享有開(kāi)發(fā)商給予的一次性付款優(yōu)惠政策。 ？ 與一般的住房貸款申請(qǐng)流程相同 ？ ①由直客式由置業(yè)擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保，按揭貸款由開(kāi)發(fā)商或置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保 ②直客式：商業(yè)貸款銀行將貸款發(fā)放至住房置業(yè)擔(dān)保公司賬戶，由住房置業(yè)擔(dān)保公司開(kāi)具與貸款金額一致的轉(zhuǎn)賬支票，并由客戶背書(shū)給開(kāi)發(fā)商。由于開(kāi)發(fā)商收到的是由置業(yè)擔(dān)保公司開(kāi)出的轉(zhuǎn)賬支票，故可認(rèn)定客戶是自行付款，而不是銀行借款。按揭貸款：由按揭銀行將客戶貸款資金直接劃入開(kāi)發(fā)商賬戶。 ③一般按揭方式不享受一次性付款優(yōu)惠，直客式可享受優(yōu)惠。 Thanks！ 演講完畢，謝謝觀看！
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