【正文】 企業(yè)發(fā)展?jié)摿? ? 貸款到期償還率 ? 貸款利息償還率 ? 償債能力 ? 獲利能力 ? 銷售收入增長率 ? 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) ? 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 ? 存貨周轉(zhuǎn)率 ?宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 ?行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）政策 ?行業(yè)特征 ?市場需求影響 （三）銀行融資流程 —— step5 調(diào)查評級 一、信用評級： 評定標(biāo)準(zhǔn)分為“三等九級” A AA AAA B BB BBB C CC CCC ① AAA級：償還能力具有最大保障；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素影響最小。 ： 銀行提供的顧問服務(wù)包括行業(yè)市場信息咨詢顧問、企業(yè)上市顧問、融資顧問、經(jīng)營管理顧問、企業(yè)并購顧問、資金托管費(fèi)等 ①代收代付業(yè)務(wù) 代發(fā)工資、獎金、福利費(fèi)、拆遷款、養(yǎng)老、醫(yī)保等 ②代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 辦理建筑安裝一切險(xiǎn)、員工壽險(xiǎn)等理財(cái)類保險(xiǎn) ③銀行保函業(yè)務(wù) 銀行作為擔(dān)保方辦理投標(biāo)保函、履約保函等 ④票據(jù)業(yè)務(wù)： 辦理承兌匯票、票據(jù)貼現(xiàn) ⑤結(jié)售匯業(yè)務(wù) ： （三）銀行融資流程 —— step3 落實(shí)授信額度 ?授信額度是商業(yè)銀行對單一法人客戶或企業(yè)集團(tuán)確定的可以向銀行提出 貸款申請的最高控制額度。 向銀行貸款再找個第三方做擔(dān)保 抵押物你可以自行保管 抵押物銀行幫你保管，直到還清債務(wù) 擔(dān)保：為督促債務(wù)履行，確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一項(xiàng)法律制度 （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 融資額度匡算的四個原則 集團(tuán)擔(dān)保 融資額度 土地抵押值 土地抵押值 =土地評估值 *抵押率 提高土地評估值，降低集團(tuán)擔(dān)保 提高土地抵押率，降低集團(tuán)擔(dān)保 備注： 、在建工程評估值均由評估公司確定 3. 在建工程是否抵押各地區(qū)銀行要求不同，具體可在融資方案溝通時確定 ，項(xiàng)目在房管局拿預(yù)售證前，必須由銀行出具函件撤銷抵押。 借款人（項(xiàng)目公司）將其擁有的 動產(chǎn)或者權(quán)利轉(zhuǎn)交 給貸款方（銀行）作為清償債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)借款人不履行合同時，抵押權(quán)人（銀行）有權(quán)從該財(cái)產(chǎn)折價或拍賣、 變賣的價款中優(yōu)先得到補(bǔ)償。 集團(tuán)擔(dān)保屬于保證擔(dān)保范疇 。 ?自有資金 ≥項(xiàng)目資本金 2023年 5月 25日國務(wù)院下發(fā)關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知。 ?自有資金是開發(fā)商投入到項(xiàng)目建設(shè)中的非債務(wù)性資金，也就是在向銀行貸款前，開發(fā)商需自行籌措一部分資金先投入項(xiàng)目建設(shè) ?我們可以從報(bào)表“所有者權(quán)益”科目算出自有資金的金額 ?自有資金 =所有者權(quán)益 =實(shí)收資本 +資本公積 +盈余公積 +未分配利潤 融資額度匡算的三個原則 項(xiàng)目注冊資本金 總投入 ≥30% ? 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目的投資者認(rèn)繳的出資額，不能以任何方式抽回。 簡單通俗地說：銀團(tuán)貸款 =2個及以上銀行做貸款 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 銀團(tuán)貸款 銀團(tuán)角色分配 ?牽頭行指定或由參加行協(xié)商確定 ?按貸款條件確定的金額、進(jìn)度歸集資金提供貸款 ?對銀團(tuán)資金進(jìn)行監(jiān)管 ? 接受牽頭行邀請 ? 參加銀團(tuán)貸款并按銀團(tuán)協(xié)議中確定的承貸份額向借款人提供貸款 牽頭行 代理行 參加行 ? 銀團(tuán)貸款的組織者和安排者 ? 發(fā)起、分銷銀團(tuán)貸款份額 ? 承貸比例不低于銀團(tuán)貸款總額的 10% （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 銀團(tuán)貸款 銀團(tuán)貸款會產(chǎn)生哪些費(fèi)用？ 中介費(fèi) 代理費(fèi) 承諾費(fèi) 安排費(fèi) 內(nèi)容：牽頭行牽頭籌組銀團(tuán)收取的費(fèi)用 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：銀團(tuán)貸款總額一定比例一次性支付 內(nèi)容：銀團(tuán)成員承諾貸款，但借款人尚未提取的貸款，對銀團(tuán)成員資金占用成本的補(bǔ)償 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：未用余額的一定比例，每年收取 內(nèi)容：代理行承擔(dān)整個銀團(tuán)的貸款管理、資金管理、賬戶管理等工作收取的費(fèi)用 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：代理行的工作量每年支付 內(nèi)容：向會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評估事務(wù)所、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等支付的費(fèi)用 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)實(shí)際花費(fèi)另行支付 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 銀團(tuán)貸款 銀團(tuán)貸款與銀行貸款比較 A. 融資規(guī)模更大 B. 各銀行審批貸款難度 降低 A. 資金成本高 B. 難以協(xié)調(diào)各銀行放款條件 C. 各家銀行利益分配不均 D. 貸后檢查應(yīng)對多家銀行 優(yōu)勢 劣勢 C. 銀行計(jì)劃緊張時下貸相對容易 （三）銀行融資流程 銀行融資可是個技術(shù)活，集團(tuán)會從三個方面考核我們的融資工作 融資額 下貸時間 貸款資金使用效率 （三）銀行融資流程 下面我們接著來看看銀行融資流程，也就是銀行借款的流程 Step7 發(fā)放貸款 （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 Contents 匡算原則 ②自有資金覆蓋土地款 ①融資額度 =項(xiàng)目總投資（不含稅） 土地成本 銷售轉(zhuǎn)投入 ③項(xiàng)目資本金 /總投資 ≥30% 集團(tuán)擔(dān)保金額 =融資額 抵押金額 目的 通過融資額度測算，確定全項(xiàng)目正常運(yùn)營的資金需求量 ④本項(xiàng)目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集團(tuán)擔(dān)保 備注： 銷售轉(zhuǎn)投入是指項(xiàng)目開盤取得銷售收入后，用銷售回款作為資金來源用于本項(xiàng)目后續(xù)開發(fā) 不可 預(yù)見費(fèi) 開發(fā)成本 期間費(fèi)用 Add your text in here 項(xiàng)目總投 土地價款 勘探設(shè)計(jì) 三通一平 主體建安 基 礎(chǔ)設(shè) 施 環(huán) 境景 觀 工程相 關(guān) 財(cái)務(wù)費(fèi) 用 管理 費(fèi) 用 銷 售 費(fèi) 用 融資額度匡算的一個原則 項(xiàng)目總投即項(xiàng)目建設(shè)所需要的全部資金 配套 設(shè) 施 行政 經(jīng)營 收 費(fèi) （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 來，咱們看看附件，或許會對總投有更深入的理解 （三）銀行融資流程 —— step1