【正文】 Thanks！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。按揭貸款：由按揭銀行將客戶貸款資金直接劃入開發(fā)商賬戶。 ？ 與一般的住房貸款申請流程相同 ？ ①由直客式由置業(yè)擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保，按揭貸款由開發(fā)商或置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保 ②直客式：商業(yè)貸款銀行將貸款發(fā)放至住房置業(yè)擔(dān)保公司賬戶，由住房置業(yè)擔(dān)保公司開具與貸款金額一致的轉(zhuǎn)賬支票，并由客戶背書給開發(fā)商。 ？ ①貸款前所售房屋未設(shè)置抵押； ②不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛； ③不得將該房屋轉(zhuǎn)賣； ④協(xié)助購房人辦理所購房屋的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》 （四）住房貸款流程 —— 直客式貸款介紹 ？ 直客式是個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的一種，客戶與開發(fā)商簽訂一次性付款的購房協(xié)議，然后以期房向銀行申請貸款。如果由擔(dān)保公司承擔(dān)，會(huì)產(chǎn)生一筆擔(dān)保費(fèi)用，該費(fèi)用10004000元不等，并且最終需要客戶承擔(dān)。承擔(dān)階段性擔(dān)保的一方 與個(gè)人住房貸款銀行簽訂 階段性擔(dān)保協(xié)議。解除了抵押的商品房做預(yù)告登記的流程與① ②所述相同 備注： 他項(xiàng)權(quán)證就是抵押權(quán)證，由抵押權(quán)人持有，證明該物已被抵押給抵押權(quán)人 一、預(yù)告登記 （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 二、階段性擔(dān)保 ？ 階段性擔(dān)保： 擔(dān)保公司或開發(fā)商擔(dān)保房子不爛尾，確保銀行能拿到辦理按揭客戶的單套房屋的他項(xiàng)權(quán)證。 ？ ①預(yù)購商品房；（開發(fā)商辦理，證明房屋歸購房者所有） ②以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；（購房者辦理，證明房屋已抵押給銀行） ③以房屋在建工程設(shè)定抵押；（一般適用于開發(fā)貸的在建工程抵押） 一、預(yù)告登記 （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 ？ ①預(yù)購商品房； 自房屋所有權(quán)初始登記（辦理開發(fā)商大產(chǎn)證）之日起滿兩年，購房者未申請房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效； ②以預(yù)購商品房設(shè)定抵押； 自預(yù)告登記之日起滿兩年，當(dāng)事人未申請房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效。 預(yù)告登記的法律意義指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。 （四）住房貸款流程 —— 按揭樓盤準(zhǔn)入 商業(yè)銀行同意與某個(gè)樓盤做長期按揭業(yè)務(wù)的審批流程 什么是按揭樓盤準(zhǔn)入？ （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 Step 1 Step 2 Step 5 Step 4 Step 3 Step 7 Step 6 客戶征信查詢 客戶與開發(fā)商簽訂購房合同 客戶付清首付 客戶向銀行申請貸款 銀行貸前調(diào)查 銀行審批 客戶與銀行簽訂借款合同 Step 9 Step 8 Step 10 銀行與客戶辦理預(yù)告登記 銀行將客戶貸款發(fā)放至開發(fā)商賬戶 客戶辦理保險(xiǎn)、公正、擔(dān)保等手續(xù) 備注： 在商業(yè)銀行將客戶貸款發(fā)放至開發(fā)商賬戶之日起，到客戶辦理出他項(xiàng)權(quán)證交由銀行保管期間（也就是 step10step13），由開發(fā)商或擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保 開發(fā)商辦理大產(chǎn)權(quán) 開發(fā)商協(xié)助客戶辦理分戶產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)證 客戶將他項(xiàng)權(quán)證交與銀行 11 12 13 （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 這里有兩個(gè)重要熟悉而費(fèi)解的概念： 預(yù)告登記 階段性擔(dān)保 （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 ？ 預(yù)告登記： 房管局辦理的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，在商品房預(yù)售中，購房者可以就期房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押 。 在開發(fā)貸銀行做按揭，個(gè)人按揭貸款資金回到開發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶，資金使用受到監(jiān)管。 銀監(jiān)會(huì)對商業(yè)銀行實(shí)行全年按季度、“季四月三”方式監(jiān)管信貸額度。但是無錫浦發(fā)銀行目前政策是：征信系統(tǒng)中顯示有按揭記錄，但是按揭結(jié)清并轉(zhuǎn)讓，再購房均作為首套房認(rèn)定。但該客戶在其他銀行是 VIP客戶，可調(diào)整個(gè)人信用評級，能在他行辦理按揭業(yè)務(wù)。簽訂項(xiàng)目開發(fā)貸款時(shí)，在《固定資產(chǎn)借款合同》“其他約定”中會(huì)明確：由貸款人優(yōu)先辦理按揭業(yè)務(wù)，所以開發(fā)貸銀行是按揭銀行的主辦行。 ⑨ C級：償還能力極差；經(jīng)營處于惡性循環(huán)狀態(tài)，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。 ⑦ CCC級：償還能力很差；受不確定因素影響，企業(yè)經(jīng)營困難，支付能力很困難，風(fēng)險(xiǎn)很大。 ⑤ BB級：償還能力較弱；企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展?fàn)顩r不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風(fēng)險(xiǎn)。 ③ A級：償還能力較強(qiáng)；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營易受不確定因素影響，盈利能力和償債能力會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。 什么是授信額度？ （三）銀行融資流程 —— step4 ~step8 從銀行受理到貸后監(jiān)管，就是以下附件所述的步驟 備注：本流程為蘇南公司滟瀾山項(xiàng)目一期貸款流程 （三）銀行融資流程 —— step4 銀行受理 銀行受理即銀行有意向做該項(xiàng)目融資 這個(gè)階段銀行主要進(jìn)行 主體資格審查 ，同時(shí)要求企業(yè)提供申請貸款的相關(guān)資料 主體資格審查內(nèi)容： ，財(cái)務(wù)狀況良好 ，并開立基本戶或一般戶 、完整、真實(shí)、有效 ，并出具有效的可行性報(bào)告 ，并在銀行貸款投放以前到位 （三）銀行融資流程 —— step5 調(diào)查評級 調(diào)查評級階段銀行主要做什么？ ?對企業(yè)進(jìn)行信用評級 ?公司準(zhǔn)入 ?項(xiàng)目準(zhǔn)入 — 也就是項(xiàng)目核準(zhǔn) ? 資產(chǎn)負(fù)債率 ? 流動(dòng)比例 ? 速凍比例 ? 現(xiàn)金流 ?資本金利潤率 ?成本費(fèi)用率 ?銷售利潤率 ?總資產(chǎn)利潤率 一、信用評級： 信用評級考察六方面： Title ?企業(yè)素質(zhì) ? 經(jīng)營能力 ? 履約能力 ? 發(fā)展前景 ? 員工素質(zhì) ? 員工專業(yè)能力 ? 管理能力 ?