【正文】 n ④ 舊房或建筑物的評估價格。轉讓舊有房地產(chǎn)時，應按舊房舊房或建筑物的評估價格。轉讓舊有房地產(chǎn)時，應按舊房或建筑物的評估價格計算扣除項目金額。或建筑物的評估價格計算扣除項目金額。n ⑤ 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅等，詳見稅、教育費附加、印花稅等，詳見 “與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金（與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金（費）費） ”。n ⑥ 財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按可按 ①① 與與 ②② 項之和（即項之和（即 “開發(fā)成本開發(fā)成本 ”之和）加計之和）加計 20％扣除。％扣除。 3．免稅規(guī)定．免稅規(guī)定n （（ 1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額額未超過扣除項目金額 20％的％的 ；；n （（ 2）因國家建設需要征用的房地產(chǎn)。）因國家建設需要征用的房地產(chǎn)。 （三）企業(yè)所得稅（三）企業(yè)所得稅第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)投資資金籌措房地產(chǎn)項目開發(fā)投資資金籌措 一、籌資與籌資方式一、籌資與籌資方式n 資金籌措又稱融資，是指為企業(yè)項目的生產(chǎn)經(jīng)營籌集資資金籌措又稱融資，是指為企業(yè)項目的生產(chǎn)經(jīng)營籌集資金的活動。金的活動。 （一）按籌資主體分類的籌資方式（一）按籌資主體分類的籌資方式n 公司籌資是指以公司自身的資信能力所安排的融資活動公司籌資是指以公司自身的資信能力所安排的融資活動，是一種傳統(tǒng)的籌資方式。，是一種傳統(tǒng)的籌資方式。n 項目籌資是以項目本身的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量進行籌資的方項目籌資是以項目本身的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量進行籌資的方式。式。 （二）按資金來源渠道分類的籌資方式（二）按資金來源渠道分類的籌資方式n 國家資金、借貸資金、公司之間的資金拆借、社會資國家資金、借貸資金、公司之間的資金拆借、社會資金、自留資金、外資。金、自留資金、外資。（三）按籌資形式分類的籌資方式（三）按籌資形式分類的籌資方式 1．股權市場籌資方式．股權市場籌資方式 2．債務市場籌資方式．債務市場籌資方式n 債券市場籌資是指通過債券發(fā)行籌集資金的形式。債券市場籌資是指通過債券發(fā)行籌集資金的形式。n 商業(yè)貸款是指向商業(yè)銀行或其他金融機構借款的籌資方商業(yè)貸款是指向商業(yè)銀行或其他金融機構借款的籌資方式。式。 3．租賃市場籌資方式．租賃市場籌資方式n 租賃是出租人（租賃公司）按照租賃協(xié)議將物品交承租租賃是出租人（租賃公司）按照租賃協(xié)議將物品交承租人臨時占有和使用，并在租賃期內(nèi)向承租人收取租金的人臨時占有和使用，并在租賃期內(nèi)向承租人收取租金的經(jīng)濟行為。經(jīng)濟行為。 4．政策性信貸籌資方式．政策性信貸籌資方式n 政策性信貸是指國家或地方政府為了實施其產(chǎn)業(yè)政策，政策性信貸是指國家或地方政府為了實施其產(chǎn)業(yè)政策，由財政補貼提供各種優(yōu)惠性貸款。由財政補貼提供各種優(yōu)惠性貸款。 二、籌資原則二、籌資原則 （一）適度性原則（一）適度性原則n 適度性原則是指資金的籌集一定要適應經(jīng)濟活動適度性原則是指資金的籌集一定要適應經(jīng)濟活動的實際需要，無論是籌資規(guī)模還是籌資時機、期的實際需要，無論是籌資規(guī)模還是籌資時機、期限、方式均要適當。限、方式均要適當。 （二）效益性原則（二）效益性原則n 效益性原則是指在制定籌資方案，進行籌資決效益性原則是指在制定籌資方案，進行籌資決策時，應當從經(jīng)濟上來判斷籌資方案的可行性。策時，應當從經(jīng)濟上來判斷籌資方案的可行性。 1．籌資成本．籌資成本 2．籌資經(jīng)濟效益．籌資經(jīng)濟效益 3．籌資風險．籌資風險 三、房地產(chǎn)金融基本知識三、房地產(chǎn)金融基本知識 （一）金融市場（一）金融市場 ———— 即貨幣資金的供需雙方通過金融工具即貨幣資金的供需雙方通過金融工具的交易實現(xiàn)資金融通的市場。的交易實現(xiàn)資金融通的市場。n 1．融資功能．融資功能n 2．籌資功能．籌資功能n 3．投資功能．投資功能n 4．分散風險功能．分散風險功能n 5．信息功能．信息功能（二）房地產(chǎn)金融市場（二）房地產(chǎn)金融市場 1．房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融．房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融 2．房地產(chǎn)金融市場的構成要素．房地產(chǎn)金融市場的構成要素n （（ 1）資金需求者）資金需求者 n （（ 2）資金供應者）資金供應者n （（ 3）信用中介）信用中介n （（ 4）金融工具）金融工具 n （（ 5）交易場所）交易場所 （三）房地產(chǎn)金融機構（三）房地產(chǎn)金融機構n 房地產(chǎn)金融機構作為房地產(chǎn)金融的信用中房地產(chǎn)金融機構作為房地產(chǎn)金融的信用中介是指為開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務而建立的各種介是指為開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務而建立的各種銀行和非銀行金融機構。銀行和非銀行金融機構。 1．銀行房地產(chǎn)金融機構．銀行房地產(chǎn)金融機構 n （（ 1）中國建設銀行。）中國建設銀行。n （（ 2）中國工商銀行）中國工商銀行 n （（ 3）中國銀行）中國銀行 n （（ 4）中國農(nóng)業(yè)銀行）中國農(nóng)業(yè)銀行 n （（ 5）交通銀行）交通銀行 n （（ 6）住房儲蓄銀行）住房儲蓄銀行 2．非銀行房地產(chǎn)金融機構．非銀行房地產(chǎn)金融機構n （（ 1）信托投資公司）信托投資公司 n （（ 2）保險公司）保險公司 n （（ 3）住宅金融公司）住宅金融公司 n （（ 4）土地金融公司）土地金融公司 n （（ 5）住宅合作基金會）住宅合作基金會 四、房地產(chǎn)經(jīng)營資金籌措四、房地產(chǎn)經(jīng)營資金籌措（一）銀行借貸（一）銀行借貸 1．抵押貸款及抵押物．抵押貸款及抵押物n （ 1）土地使用權n （ 2）房屋n （ 3）房屋預售合同 2．抵押設定的基本條件．抵押設定的基本條件n ①① 為籌集分期付款購房所需資金，購房者憑為籌集分期付款購房所需資金，購房者憑 《《 房屋所有權證房屋所有權證 》》 、《《 土地使用證土地使用證 》》 或憑或憑 《《 房屋預售合同房屋預售合同 》》 設定抵押；設定抵押；n ②② 為籌集房屋建設資金，房地產(chǎn)開發(fā)商可憑為籌集房屋建設資金，房地產(chǎn)開發(fā)商可憑 《《 土地使用權證土地使用權證 》》 及及《《 工程承包合同工程承包合同 》》 設定抵押；設定抵押；n ③③ 抵押人以共有的物業(yè)設定抵押時，應當出具其他共有人的抵押人以共有的物業(yè)設定抵押時，應當出具其他共有人的 《《 同同意意見書意意見書 》》 ，并以抵押人本人所有的份額為限；，并以抵押人本人所有的份額為限；n ④④ 外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)以物業(yè)設定抵押時，應出具企業(yè)董事外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)以物業(yè)設定抵押時，應出具企業(yè)董事會或聯(lián)合管理機構的書面同意書；會或聯(lián)合管理機構的書面同意書；n ⑤⑤ 全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)以物業(yè)設定抵押時，應出具全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)以物業(yè)設定抵押時，應出具上級主管部門的書面同意書；上級主管部門的書面同意書；n ⑥⑥ 以物業(yè)向境外金融機構抵押貸款時，應出具有關外匯管理局的以物業(yè)向境外金融機構抵押貸款時，應出具有關外匯管理局的批準書；批準書；n ⑦⑦ 抵押人以出租的物業(yè)設定抵押時，應書面通知承租人，原租賃抵押人以出租的物業(yè)設定抵押時，應書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效；合同繼續(xù)有效；n ⑧⑧ 抵押人就同一物業(yè)設定若干抵押時，應事先將已設定的抵押狀抵押人就同一物業(yè)設定若干抵押時，應事先將已設定的抵押狀況告知各抵押權人。況告知各抵押權人。演講完畢，謝謝觀看