【正文】 n ④ 舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格。轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按舊房舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格。轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。或建筑物的評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。n ⑤ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等，詳見稅、教育費(fèi)附加、印花稅等，詳見 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（費(fèi)）費(fèi)） ”。n ⑥ 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按可按 ①① 與與 ②② 項(xiàng)之和（即項(xiàng)之和（即 “開發(fā)成本開發(fā)成本 ”之和）加計(jì)之和）加計(jì) 20％扣除。％扣除。 3．免稅規(guī)定．免稅規(guī)定n （（ 1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額額未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的％的 ；；n （（ 2）因國(guó)家建設(shè)需要征用的房地產(chǎn)。）因國(guó)家建設(shè)需要征用的房地產(chǎn)。 （三）企業(yè)所得稅（三）企業(yè)所得稅第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資資金籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資資金籌措 一、籌資與籌資方式一、籌資與籌資方式n 資金籌措又稱融資，是指為企業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)籌集資資金籌措又稱融資，是指為企業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)籌集資金的活動(dòng)。金的活動(dòng)。 （一）按籌資主體分類的籌資方式（一）按籌資主體分類的籌資方式n 公司籌資是指以公司自身的資信能力所安排的融資活動(dòng)公司籌資是指以公司自身的資信能力所安排的融資活動(dòng)，是一種傳統(tǒng)的籌資方式。，是一種傳統(tǒng)的籌資方式。n 項(xiàng)目籌資是以項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量進(jìn)行籌資的方項(xiàng)目籌資是以項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量進(jìn)行籌資的方式。式。 （二）按資金來源渠道分類的籌資方式（二）按資金來源渠道分類的籌資方式n 國(guó)家資金、借貸資金、公司之間的資金拆借、社會(huì)資國(guó)家資金、借貸資金、公司之間的資金拆借、社會(huì)資金、自留資金、外資。金、自留資金、外資。（三）按籌資形式分類的籌資方式（三）按籌資形式分類的籌資方式 1．股權(quán)市場(chǎng)籌資方式．股權(quán)市場(chǎng)籌資方式 2．債務(wù)市場(chǎng)籌資方式．債務(wù)市場(chǎng)籌資方式n 債券市場(chǎng)籌資是指通過債券發(fā)行籌集資金的形式。債券市場(chǎng)籌資是指通過債券發(fā)行籌集資金的形式。n 商業(yè)貸款是指向商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款的籌資方商業(yè)貸款是指向商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款的籌資方式。式。 3．租賃市場(chǎng)籌資方式．租賃市場(chǎng)籌資方式n 租賃是出租人（租賃公司）按照租賃協(xié)議將物品交承租租賃是出租人（租賃公司）按照租賃協(xié)議將物品交承租人臨時(shí)占有和使用，并在租賃期內(nèi)向承租人收取租金的人臨時(shí)占有和使用，并在租賃期內(nèi)向承租人收取租金的經(jīng)濟(jì)行為。經(jīng)濟(jì)行為。 4．政策性信貸籌資方式．政策性信貸籌資方式n 政策性信貸是指國(guó)家或地方政府為了實(shí)施其產(chǎn)業(yè)政策，政策性信貸是指國(guó)家或地方政府為了實(shí)施其產(chǎn)業(yè)政策，由財(cái)政補(bǔ)貼提供各種優(yōu)惠性貸款。由財(cái)政補(bǔ)貼提供各種優(yōu)惠性貸款。 二、籌資原則二、籌資原則 （一）適度性原則（一）適度性原則n 適度性原則是指資金的籌集一定要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)適度性原則是指資金的籌集一定要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)際需要，無論是籌資規(guī)模還是籌資時(shí)機(jī)、期的實(shí)際需要，無論是籌資規(guī)模還是籌資時(shí)機(jī)、期限、方式均要適當(dāng)。限、方式均要適當(dāng)。 （二）效益性原則（二）效益性原則n 效益性原則是指在制定籌資方案，進(jìn)行籌資決效益性原則是指在制定籌資方案，進(jìn)行籌資決策時(shí)，應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)上來判斷籌資方案的可行性。策時(shí)，應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)上來判斷籌資方案的可行性。 1．籌資成本．籌資成本 2．籌資經(jīng)濟(jì)效益．籌資經(jīng)濟(jì)效益 3．籌資風(fēng)險(xiǎn)．籌資風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)金融基本知識(shí)三、房地產(chǎn)金融基本知識(shí) （一）金融市場(chǎng)（一）金融市場(chǎng) ———— 即貨幣資金的供需雙方通過金融工具即貨幣資金的供需雙方通過金融工具的交易實(shí)現(xiàn)資金融通的市場(chǎng)。的交易實(shí)現(xiàn)資金融通的市場(chǎng)。n 1．融資功能．融資功能n 2．籌資功能．籌資功能n 3．投資功能．投資功能n 4．分散風(fēng)險(xiǎn)功能．分散風(fēng)險(xiǎn)功能n 5．信息功能．信息功能（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 1．房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融．房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融 2．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素n （（ 1）資金需求者）資金需求者 n （（ 2）資金供應(yīng)者）資金供應(yīng)者n （（ 3）信用中介）信用中介n （（ 4）金融工具）金融工具 n （（ 5）交易場(chǎng)所）交易場(chǎng)所 （三）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（三）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)n 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)金融的信用中房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)金融的信用中介是指為開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)而建立的各種介是指為開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)而建立的各種銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)。銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)。 1．銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)．銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) n （（ 1）中國(guó)建設(shè)銀行。）中國(guó)建設(shè)銀行。n （（ 2）中國(guó)工商銀行）中國(guó)工商銀行 n （（ 3）中國(guó)銀行）中國(guó)銀行 n （（ 4）中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行）中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 n （（ 5）交通銀行）交通銀行 n （（ 6）住房?jī)?chǔ)蓄銀行）住房?jī)?chǔ)蓄銀行 2．非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)．非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)n （（ 1）信托投資公司）信托投資公司 n （（ 2）保險(xiǎn)公司）保險(xiǎn)公司 n （（ 3）住宅金融公司）住宅金融公司 n （（ 4）土地金融公司）土地金融公司 n （（ 5）住宅合作基金會(huì)）住宅合作基金會(huì) 四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金籌措四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金籌措（一）銀行借貸（一）銀行借貸 1．抵押貸款及抵押物．抵押貸款及抵押物n （ 1）土地使用權(quán)n （ 2）房屋n （ 3）房屋預(yù)售合同 2．抵押設(shè)定的基本條件．抵押設(shè)定的基本條件n ①① 為籌集分期付款購(gòu)房所需資金，購(gòu)房者憑為籌集分期付款購(gòu)房所需資金，購(gòu)房者憑 《《 房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證 》》 、《《 土地使用證土地使用證 》》 或憑或憑 《《 房屋預(yù)售合同房屋預(yù)售合同 》》 設(shè)定抵押；設(shè)定抵押；n ②② 為籌集房屋建設(shè)資金，房地產(chǎn)開發(fā)商可憑為籌集房屋建設(shè)資金，房地產(chǎn)開發(fā)商可憑 《《 土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證 》》 及及《《 工程承包合同工程承包合同 》》 設(shè)定抵押；設(shè)定抵押；n ③③ 抵押人以共有的物業(yè)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具其他共有人的抵押人以共有的物業(yè)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具其他共有人的 《《 同同意意見書意意見書 》》 ，并以抵押人本人所有的份額為限；，并以抵押人本人所有的份額為限；n ④④ 外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)以物業(yè)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)出具企業(yè)董事外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)以物業(yè)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)出具企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的書面同意書；會(huì)或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的書面同意書；n ⑤⑤ 全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)以物業(yè)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)出具全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)以物業(yè)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)出具上級(jí)主管部門的書面同意書；上級(jí)主管部門的書面同意書；n ⑥⑥ 以物業(yè)向境外金融機(jī)構(gòu)抵押貸款時(shí)，應(yīng)出具有關(guān)外匯管理局的以物業(yè)向境外金融機(jī)構(gòu)抵押貸款時(shí)，應(yīng)出具有關(guān)外匯管理局的批準(zhǔn)書；批準(zhǔn)書；n ⑦⑦ 抵押人以出租的物業(yè)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)書面通知承租人，原租賃抵押人以出租的物業(yè)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效；合同繼續(xù)有效；n ⑧⑧ 抵押人就同一物業(yè)設(shè)定若干抵押時(shí)，應(yīng)事先將已設(shè)定的抵押狀抵押人就同一物業(yè)設(shè)定若干抵押時(shí)，應(yīng)事先將已設(shè)定的抵押狀況告知各抵押權(quán)人。況告知各抵押權(quán)人。演講完畢，謝謝觀看