【正文】 國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來(lái)看 ， 其資金來(lái)源在很大程度上借助銀行信貸資金和商品房預(yù)售收款；近幾年來(lái) ， 隨著我國(guó)資本市場(chǎng)體系的逐步完善 ， 盡管其他融資方式也在逐漸增強(qiáng)著對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持 ， 但銀行信貸資金和商品房預(yù)售收款仍起著舉足輕重的作用 。 其中 ， 來(lái)自銀行貸款的資金占到近 35%的比例 、來(lái)自預(yù)售收款的資金占到近 28%， 合計(jì)近 63%；企業(yè)自籌 、 利用外資及其他資金占 37%。 截至目前 ， 全國(guó)前十名房企 ， 只有萬(wàn)科是作為民營(yíng)房企通過(guò) A股上市 。 ? 缺點(diǎn)：從股票市場(chǎng)上來(lái)看 ， 公開(kāi)增發(fā) 、 配股 、 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券均有時(shí)間限制 ， 因此短期內(nèi)解決不了房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局 。這樣 ， 上市公司將獨(dú)家承擔(dān)北京金融街規(guī)劃區(qū)域剩余的全部土地開(kāi)發(fā)工作 ， 獲得了位于北京金融街的 50萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備 ， 足夠５年開(kāi)發(fā) 100萬(wàn)平米的可銷售地上建筑面積的需要 ， 保持了其可持續(xù)發(fā)展 。 ? 成本構(gòu)成：見(jiàn)附件二：境外上市費(fèi)用比較 。 2021年和2021年 ， 鑫苑置業(yè)的土地儲(chǔ)備面積分別為 226萬(wàn)平方米和 305萬(wàn)平方米 ， 2021年由于開(kāi)工面積急劇增加 ， 土地儲(chǔ)備面積迅速減少 ， 更加大了企業(yè)計(jì)劃上市的難度 。 16 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之二 —— 合作開(kāi)發(fā)模式 ? 定義：不同當(dāng)事人之間共同出資 、 共同經(jīng)營(yíng) 、 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 、 共享利益的合作行為 ， 是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為 。 ? 信托產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)： 優(yōu)點(diǎn)：信托的資金來(lái)源多樣化 ， 可以進(jìn)行直接貸款 、 股權(quán)投資 、 資產(chǎn)證券化等；供給方式上靈活 ， 可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需要和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品 ， 從而增大供需雙方的選擇空間；信托產(chǎn)品的流動(dòng)性和多樣化在一定程度上緩解了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ， 分散了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)；相對(duì)銀行貸款 ， 房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本 ， 節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用 ， 還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用 。 北京國(guó)投作為獨(dú)家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為 。 擁有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商既通過(guò)出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金 ， 又通過(guò)租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán) ， 以達(dá)到既減少資金占用 、 又能從經(jīng)營(yíng)的物業(yè)中獲得收入的目的 。 房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行 ， 表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證 。 ?缺點(diǎn)：國(guó)家未對(duì)民間融資出臺(tái)相應(yīng)的制度規(guī)定 ， 容易發(fā)生糾紛 ， 且發(fā)生糾紛時(shí)訴訟周期普遍較長(zhǎng) ， 后果難以預(yù)料 。 ? 優(yōu)缺點(diǎn)： 優(yōu)點(diǎn)：操作靈活 ， 能夠通過(guò)融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征產(chǎn)生無(wú)數(shù)的組合 ， 以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求；融資手續(xù)要求比較低 ， 不要求四證齊全；資金的使用效率比較高 ， 股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款；對(duì)控制權(quán)的要求會(huì)相對(duì)股權(quán)投資低 。寶利 ” 7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人 。 26 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之七 —— 典當(dāng)融資 ? 定義：指中小企業(yè)在短期資金需求中利用典當(dāng)行救急的特點(diǎn) ， 以質(zhì)押或抵押的方式 ， 從典當(dāng)行獲得資金的一種快速 、 便捷的融資方式 。 12月 9日 住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅調(diào)整 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 ， 其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施 12月 14日 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 會(huì)議明確要求 “ 穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期 ， 遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭 ” ——“國(guó)四條 ” 12月 18日 推進(jìn)保障住房建設(shè)、關(guān)注房 價(jià)上漲 建設(shè)部全國(guó)建設(shè) 工作會(huì) 一是大力推行保障性住房建設(shè)工作；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和房?jī)r(jià)問(wèn)題 12月 23日 國(guó)土部再推三項(xiàng)措施防新地 閑置 國(guó)土資源部 一是進(jìn)一步規(guī)范土地供應(yīng)行為 。 三是進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督檢查 。 缺點(diǎn)：融資規(guī)模小 ， 如以土地典當(dāng) ， 一般按土地拍賣(mài)價(jià)格的50%支付當(dāng)金 ， 同時(shí)典當(dāng)法明文規(guī)定 ， 單筆業(yè)務(wù)當(dāng)金的發(fā)放 ，不得超過(guò)典當(dāng)行注冊(cè)資金的 25%；融資期限短 ， 一般為 16個(gè)月 ，只能為企業(yè)提供 “ 過(guò)橋資金 ” ；融資成本高 ， 月利率基本上在%以上 ， 加大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本 。 既有外來(lái)資金的投資 ， 又有自有資金的進(jìn)入 ， 這就構(gòu)成了一個(gè)經(jīng)典的夾層融資 。 ? 成本構(gòu)成：利息費(fèi)用 、 股權(quán)收益 、 中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用等 。 ? 適用范圍：中小額短期借貸 。 ? 優(yōu)缺點(diǎn)： ? 優(yōu)點(diǎn)：融資期限長(zhǎng) ， 近年來(lái)發(fā)行的企業(yè)債券以 5年以上的中長(zhǎng)期債券為主；融資規(guī)模大 ， 企業(yè)債券發(fā)行人實(shí)力普遍較強(qiáng) ， 2021年以來(lái)發(fā)行的企業(yè)債券規(guī)模多在 10億元以上；融資成本低 ， 省略了銀行貸款的中間環(huán)節(jié) ， 有利于優(yōu)質(zhì)企業(yè)降低融資成本；資金使用靈活；程序上更快捷 。 需要注意的是 ， 租賃期滿 ， 開(kāi)發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán) 。 ? 北京國(guó)投作為盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托的受托人 ， 將處置 （ 銷售等形式 ） 信托財(cái)產(chǎn)（ 北京盛鴻大廈 ） 所得全部收入存入北京國(guó)投開(kāi)立的信托專戶并管理 ， 優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益 ， 在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前 ，其他信托受益人不參與任何分配 。 缺點(diǎn)：銀監(jiān)會(huì)于 2021年 9月出臺(tái) “ 212號(hào)文件 ” ， 規(guī)定只有自有資金超過(guò) 35%， 四證齊全 、 二級(jí)以上的開(kāi)發(fā)商才能以房地產(chǎn)信托形式融資 ， 政策要求高；資金一般來(lái)自社會(huì)大眾或是法人機(jī)構(gòu) ， 如果市場(chǎng)不景氣或是利率水平的影響 ， 集資過(guò)程不一定可以順利完成；發(fā)行周期有限 ， 不能作為長(zhǎng)期融資的有效工具 ， 而且退出機(jī)制也欠完善；信托公司相比銀行貸款有較大局限性 ， 對(duì)審查項(xiàng)目非常謹(jǐn)慎和嚴(yán)格 。 ? 合作開(kāi)發(fā)模式：法人型合作開(kāi)發(fā) 、 合伙性合作開(kāi)發(fā) ? 優(yōu)缺點(diǎn)： 優(yōu)點(diǎn)：緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力；轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)；引入先進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 、 管理經(jīng)驗(yàn)等 。在此條件下 ， 私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇 。