【正文】 14 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一 —— 股權(quán)融資（五） ? 私募股權(quán)融資 ? 定義：指融資人通過(guò)私下定向邀請(qǐng) 、 協(xié)商等非社會(huì)公開(kāi)方式 ， 向特定投資人發(fā)行股權(quán)進(jìn)行的融資 ， 包括股票發(fā)行以外的各種組建企業(yè)時(shí)股權(quán)籌資和隨后的增資擴(kuò)股 。 ? 在優(yōu)良業(yè)績(jī)的支持下 ， 金融街在 2021年 8月 ， 以每股 2145萬(wàn)股Ａ股 ， 融資 ；隨后 ， 又在 2021年 12月 、 2021年 1月分別增發(fā) 7600萬(wàn)股和 3億股 ， 募集資金分別為 ， 資本市場(chǎng)的資金支持優(yōu)勢(shì)顯露無(wú)疑 。 ? 適用范圍：中長(zhǎng)期 、 中等及較大規(guī)模融資 。數(shù)據(jù)顯示 ， 目前在 A股市場(chǎng) 109家房地產(chǎn)企業(yè)中 ， 只有 45家企業(yè)是通過(guò) “ 審核過(guò)會(huì) ” 程序上市 ， 其余大部分企業(yè)則是通過(guò)借助殼資源等其他方式進(jìn)入 A股市場(chǎng) 。 利用外資由于境外金融危機(jī)及外資獲利賣出等因素的影響下降更為明顯 ， 出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 。 ? 09年 12月上旬的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 ， 再次拉開(kāi)了房調(diào)的大幕 （ 詳見(jiàn)附件一： 2021年 12月 2021年 1月主要房調(diào)政策變化 ） ， 隨著房調(diào)的進(jìn)一步推進(jìn) ， 10年 1月和 4月國(guó)務(wù)院辦公廳分別發(fā)布了的國(guó)辦發(fā) 〔 2021〕 4號(hào)和國(guó)辦發(fā)〔 2021〕 10號(hào)文兩個(gè)核心文件 ， 銀行信貸和房地產(chǎn)銷售又是首當(dāng)其沖 。 ? 面對(duì)當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢(shì) ， 房地產(chǎn)企業(yè)積極采取多種方式融資 ， 減少對(duì)銀行信貸資金 、 預(yù)售收款的依賴 ， 努力拓寬融資渠道 ， 具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義 。 三、當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式 9 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式圖 房地產(chǎn) 企業(yè)融資 內(nèi)部融資 定金 預(yù)收款 股權(quán)性融資 債權(quán)性融資 股權(quán)融資 合作開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)信 托融資 首次發(fā)行上市 上市后再融資 買殼上市后再融資 直接債 務(wù)融資 間接債 務(wù)融資 回租 回買 企業(yè)債券融資 其他金融 機(jī)構(gòu)貸款 民間融資 出租房地產(chǎn) 承租房地產(chǎn) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)抵押公司 房地產(chǎn)基金 管理公司 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司 私募股權(quán)融資 外部融資 夾層融資 股權(quán)質(zhì)押 貸款 10 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一 —— 股權(quán)融資（一） ? 境內(nèi)上市融資 ? 首次公開(kāi)發(fā)行 ?即通過(guò)向不特定的投資者公開(kāi)發(fā)行股票 （ IPO） 的方式實(shí)現(xiàn)上市的目標(biāo) ， 這種方式能夠使企業(yè)在公開(kāi)發(fā)行上市當(dāng)時(shí)便能籌集到資金 。 ? 優(yōu)缺點(diǎn)： ? 優(yōu)點(diǎn)：不因出身是 “ 民企 ” 而受法規(guī)歧視；避開(kāi) IPO對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；符合 《 公司法 》 、 《 證券法 》 及 《 上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法 》 等政策規(guī)定 ， 就可以買殼上市；房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市之后 ， 其品牌知名度將大大提高 ， 這有助于企業(yè)加強(qiáng)銷售 ， 提高項(xiàng)目回款的速度 。 ? 金融街集團(tuán)取得控股權(quán)后 ， 迅速對(duì) “ 重慶華亞 ” 進(jìn)行一系列的資產(chǎn)重組工作 。 ? 海外上市的方式：海外直線 IPO、 海外曲線 IPO、 買殼上市 、 分拆上市 、存托憑證 (DR)和可轉(zhuǎn)換債券 (CB)上市 。 ? 偏好：一 、 二線城市優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目 。 至 2021年 9月 30日 ， 鑫苑置業(yè)擁有 14個(gè)在建和擬建項(xiàng)目 ， 規(guī)劃總建筑面積 2,053,279平方米 ， 土地儲(chǔ)備 （ 擬建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 ） 上升至1,282,498平方米 （ 2021年末為 65萬(wàn)平方米 ） 。 17 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之三 —— 房地產(chǎn)信托融資（一） ? 定義：信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì) ， 通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金 ， 用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 為委托人獲取一定的收益 。 18 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之三 —— 房地產(chǎn)信托融資（二） ? 房地產(chǎn)信托融資案例 ——“ 盛鴻大廈 ” 信托項(xiàng)目 ? 基本情況： ? 元鴻公司將其開(kāi)發(fā) 、 建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ——北京盛鴻大廈 (市場(chǎng)價(jià)值人民幣約 )委托給北京國(guó)投 ， 設(shè)立盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托 。 在本項(xiàng)目中 ， 北京國(guó)投作為財(cái)產(chǎn)信托的受托人 ， 需要盡職履行受托人的義務(wù) 。 通過(guò)采取回買融資方式 ， 開(kāi)發(fā)商不僅獲得較高比例的融資 ， 而且在還清貸款后 ， 可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)；融資機(jī)構(gòu)則既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入 ，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益 。 ? 適用范圍：實(shí)力較強(qiáng)企業(yè) 、 中長(zhǎng)期融資 、 中等及大規(guī)模 。 ? 投資偏好： ? 風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目 ， 注重良好口碑和市場(chǎng)慣性； ? 風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也高的項(xiàng)目； ? 項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的項(xiàng)目 。寶利 ” 7號(hào) ? 2021年年底 ， 聯(lián)華信托公司發(fā)行準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金 “ 聯(lián)信 ? 從風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和收益分配的角度看 ， 夾層融資中 ， 優(yōu)先受益人享受類似債權(quán)的收益 ， 劣后受益人承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受類似股權(quán)的收益 。 ? 從我國(guó)股權(quán)質(zhì)押融資的發(fā)展歷程來(lái)看 ， 08年之前鑒于上市公司股權(quán)價(jià)值的易計(jì)量性和流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn) ， 股權(quán)質(zhì)押融資基本是以上市公司的股權(quán)為標(biāo)的操作； 08年之后 ， 國(guó)家工商管理總局出臺(tái)了 《 工商行政管理機(jī)關(guān)股權(quán)出質(zhì)登記辦法 》 ， 加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)通過(guò)股權(quán)質(zhì)押的方式進(jìn)行融資的支持 ， 各地也紛紛出臺(tái)相應(yīng)的執(zhí)行辦法 ， 并在一定范圍內(nèi)增加了非上市中小企業(yè)的融資渠道 ， 盡管如此 ， 鑒于非上市公司股權(quán)價(jià)值計(jì)量難度較大 、 運(yùn)作成本較高 、 流動(dòng)性不強(qiáng)等固有缺陷 ， 目前的股權(quán)質(zhì)押融資仍然主要集中在對(duì)上市公司股權(quán)質(zhì)押融資上 。 32 附件二：境外上市費(fèi)用比較 33 謝 謝