【正文】 主的投資回報(bào)率為 8％、9％和 10%；二三層租賃給沃爾瑪、四層由萬(wàn)達(dá)影城替代原來(lái)的紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)，目前共有 7個(gè)影廳。 ? 由于青島萬(wàn)達(dá)主要是由萬(wàn)達(dá)物業(yè)公司統(tǒng)一招租，目前返租的租金回報(bào)率為 8％左右。其底層商鋪當(dāng)時(shí)的售價(jià)為 4萬(wàn)～ 5萬(wàn)元／平方米。 ? 2023年 4月 25日，萬(wàn)達(dá)總裁王健林在中國(guó) (浙江 )商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上演講的 《 商業(yè)地產(chǎn)的八點(diǎn)心得 》 中稱， “只租不售，商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點(diǎn)”。如果從單一銷(xiāo)售的角度來(lái)看，是很成功的，全國(guó)每平方米均價(jià) 3萬(wàn)多，銷(xiāo)售額幾十億，但是這些已售項(xiàng)目竣工后。雖然也進(jìn)行了招商經(jīng)營(yíng)，還是有五六個(gè)出現(xiàn)了問(wèn)題。問(wèn)題在于商鋪在銷(xiāo)售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性。 ? 一個(gè)硬幣具有兩面性，捆綁沃爾瑪和天價(jià)出售底商成為萬(wàn)達(dá)通往商業(yè)地產(chǎn)道路上的一條捷徑。 ? 關(guān)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是否成功的評(píng)判，在開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)自己看來(lái)， “天價(jià)”售鋪收回大部分投資再上市融資是成功的； ? 而在“虧損”被套牢的底商投資者們看來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)又是失敗的。 短期融資債券 ? 短期債券是合理合法的企業(yè)融資手段，運(yùn)用得好，還真有那么點(diǎn)打“白條”也能發(fā)財(cái)?shù)奈兜馈? 短期金融債券基本知識(shí) ? ? 短期融資債券，就是指中國(guó)境內(nèi)具有法人資格的非金融企業(yè)，依照有關(guān)規(guī)定在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。這種債券發(fā)行后可以轉(zhuǎn)讓。 ? (1)短期融資債券期限結(jié)構(gòu) 短期融資債券的期限結(jié)構(gòu)涵蓋了所有 l年期以下的短期債券品種，目前已發(fā)行的企業(yè)短期融資債券分布在 3個(gè)月、 6個(gè)月、 9個(gè)月和 1年四個(gè)期限品種。 ? (2)短期融資債券的發(fā)行額 短期融資債券的發(fā)行額分別為 10億元、 20億元、 70億元和 712億元。趨同現(xiàn)象目前已有改觀，不同信用等級(jí)企業(yè)發(fā)行的融資債券利率逐步分化。 短期融資債券五大優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 分析 靈活性強(qiáng) 發(fā)行備案制審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，發(fā)行周期明顯縮短 成本優(yōu)勢(shì) 銀行現(xiàn)行 l年期短期流動(dòng)資金貸款的基準(zhǔn)利率為 ％，而同期短期融資債券的利率基本穩(wěn)定 在 ％～ ％之間。與短期貸款利率 (甚至 是優(yōu)惠貸款利率 )相比，具有約 2個(gè)百分點(diǎn)的成 本優(yōu)勢(shì)，即使考慮到發(fā)行費(fèi)用在內(nèi)的發(fā)行成 本，短期融資債券與銀行貸款相比，成本也是 明顯偏低 。 建立信譽(yù) 商業(yè)票據(jù)的發(fā)行本身就是公司實(shí)力、信譽(yù)的最好證明 。 優(yōu)勢(shì) 分析 透明度高 發(fā)行過(guò)程及債券完全兌付前有嚴(yán)格的信息披露、信用評(píng)級(jí)貫穿始終，違約事實(shí)也會(huì)公布，市場(chǎng)約束力較強(qiáng)。 發(fā)行條件適中 配股要求條件最低；轉(zhuǎn)債要求條件略高；增發(fā)是三種再融資行駛中要求最高的；發(fā)行短期債券要求條件適中。 ? 轉(zhuǎn)債的門(mén)檻要比增發(fā)、配股高得多， 《 上市公司可轉(zhuǎn)換債券實(shí)施辦法 》 規(guī)定，上市公司必須滿足：最近凈資產(chǎn)收益 平均在 10％以上 ； 每年公司紅利必須足以支付債券利息；強(qiáng)制擔(dān)保等條件； 企業(yè)發(fā)行短期融資債券有如下要點(diǎn) ： 申請(qǐng)對(duì)象需滿足的條件 ①是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的獨(dú)立企業(yè)法人客戶； ②獲有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券； ③資信狀況符合銀行的要求； ④能夠應(yīng)要求提供銀行認(rèn)可的反擔(dān)保條件；⑤能夠滿足銀行的其他授信條件 申請(qǐng)需提供的材料 ① 基本材料 ， 如企業(yè)注冊(cè)文件 、 經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表 、董事會(huì)決議等； ② 項(xiàng)目建議書(shū) 、 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告以及相關(guān)批復(fù)； ③ 有權(quán)部門(mén)對(duì)發(fā)行企業(yè)債券的批準(zhǔn)文件； ④ 銀行要求的其他資料 申請(qǐng)程序 ① 客戶提供所申請(qǐng)業(yè)務(wù)的具體資料； ② 銀行進(jìn)行審核； ③ 批準(zhǔn)后 ， 客戶與銀行簽署有關(guān)協(xié)議 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 發(fā)債擔(dān)保費(fèi)由客戶與銀行通過(guò)協(xié)議確定 萬(wàn)科發(fā)債融資 ? 2023年 6月 13日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 l5億元轉(zhuǎn)債發(fā)行成功。而萬(wàn)科 18年來(lái)歷史上陸續(xù) 5次籌資總額也不過(guò) l6億多元。可以說(shuō)，萬(wàn)科一夜之間就拿到了以往十幾年來(lái)拿到的錢(qián)。 ? 僅利息一項(xiàng)，萬(wàn)科便可以比銀行貸款少支出 5000萬(wàn)元。而且，一筆 15億元資金直接到帳，也比分批和向多家銀行分支機(jī)構(gòu)貸款要便利得多。上市公司的直接融資優(yōu)勢(shì)再次體現(xiàn)出來(lái)。這一次融資對(duì)于萬(wàn)科未來(lái)幾年的發(fā)展有著決定性的作用。 ? 萬(wàn)科一向以財(cái)務(wù)保守而著稱，負(fù)債率長(zhǎng)期保持在 50左右。萬(wàn)科轉(zhuǎn)債發(fā)行以后，萬(wàn)科的負(fù)債率將達(dá)到 58％。 2023年萬(wàn)科的現(xiàn)金流量是 12億元， 15億元的現(xiàn)金流入，對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的好處顯而易見(jiàn)，但由于可轉(zhuǎn)債的債權(quán)和買(mǎi)入期權(quán)復(fù)合的特性，這將給經(jīng)營(yíng)層帶來(lái)更大壓力。 ? 可轉(zhuǎn)債首先是一種債券，投資者可以一直保留以及放棄轉(zhuǎn)換權(quán)利，融資企業(yè)必須要還本付息，這種硬性的法律責(zé)任存在，投資者基本不用擔(dān)心錢(qián)投進(jìn)去拿不回來(lái)。事實(shí)上，成熟的企業(yè)除非有真正好的項(xiàng)目，否則是不敢輕易發(fā)行可轉(zhuǎn)債的。 ? 可轉(zhuǎn)債融資的具體要求實(shí)際上是比較高的，既有收益率的規(guī)定，也有負(fù)債率的限制，還要有擔(dān)保等要求，基本上只有優(yōu)質(zhì)公司才有發(fā)債的可能，因此數(shù)量不會(huì)像增發(fā)或配股那么多。 房地產(chǎn)投資基金 ? 概 述 ? 特 征 ? 私 募 ? 案 例 瞄準(zhǔn)境外投資基金 ? 摩根士丹利、美林基業(yè)、淡馬錫、荷蘭 ING 對(duì)于投資基金，不能“敬而遠(yuǎn)之”，而是要“親而近之”。 房地產(chǎn)投資基金概述 ? 投資基金是指基金公司通過(guò)發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 ? 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托制度的機(jī)制，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來(lái)，交由投資專家運(yùn)作和管理，主要投資于股票、債券等金融產(chǎn)品和其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織制度。 理解投資基金的五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) ? 1運(yùn)用“共同投資 +共享收益 +共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) =投資基金 的基本原則 ? 如下面的示意圖： ? 投資基金是指基金公司通過(guò)發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 ? 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托制度的機(jī)制，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來(lái)，交由投資專家運(yùn)作和管理，主要投資于股票、債券等金融產(chǎn)品和其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織制度。 ? 4所屬資金有著專門(mén)用途并實(shí)行獨(dú)立核算 ? 投資基金的資金用途通常有比較明確的規(guī)定。這種規(guī)定，或由有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，或由基金章程規(guī)定。例如證券投資主要投資于證券市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)類型投資基金主要投資于產(chǎn)業(yè)部門(mén)。另一方面，投資基金的資金，雖然委托給基金管理人運(yùn)作，但基金管理人應(yīng)單列賬戶，進(jìn)行獨(dú)立核算，不能將這些資金與自身的資產(chǎn)相混，也不能以這些資金為抵押 (或擔(dān)保 )來(lái)獲得自身資產(chǎn)運(yùn)作所需的借款。 ? 5投資基金組織是一種獨(dú)特的投資組織形式 ? 從投融資角度看，投資基金組織既不同于股份有限公司和一般的工商企業(yè)。也不同于商業(yè)銀行和一般的非銀行金融機(jī)構(gòu)，它是一種專門(mén)將社會(huì)上分散資金集中起來(lái)進(jìn)行投資的機(jī)構(gòu)，因而它是一種獨(dú)特的投資組織形式。 房地產(chǎn)投資基金的異同 ? 契約型投資基金是基于一定的信托契約原理而組織起來(lái)的一種共同基金；其組織結(jié)構(gòu)為基金管理公司、托管公司、投資者； ? 公司型投資基金是以投資為目的組建的股份制信托投資公司通過(guò)發(fā)行公司股票的方式籌集資金而設(shè)立的一種投資基金。其組織結(jié)構(gòu)為 董事會(huì)等。 ? 房地產(chǎn)投資基金按照交易方式是否可贖回，分為封閉式基金和開(kāi)放式 基金。 ? 開(kāi)放型基金又稱為互惠基金，基金份額或受益憑證數(shù)量是可變的，可以增加發(fā)行份額與贖回股份 ? 封閉型基金在外的基金份額或受益憑證數(shù)量是固定不變的，所以這種基金也稱為固定型基金 房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作過(guò)程與選擇客戶條件 （一）運(yùn)作過(guò)程 ? 可分為籌資過(guò)程、投資過(guò)程和退出過(guò)程，投資過(guò)程包括交易發(fā)起和篩選、評(píng)估、交易設(shè)計(jì)、投資后管理四個(gè)階段。 房地產(chǎn)基金運(yùn)作流程圖： 投資基金選擇目標(biāo)客戶要求 ? 公司規(guī)模：資產(chǎn)規(guī)模在 3—10億元 ? 項(xiàng)目規(guī)模：開(kāi)發(fā)面積在 20—30萬(wàn)平，年竣工可銷(xiāo)售面積在 10—20萬(wàn)平，年銷(xiāo)售額在 3—10億元 ? 城市選擇：二三線城市； ? 成長(zhǎng)型企業(yè)：在當(dāng)?shù)嘏旁谇皫酌⑶矣杏绊懥Γ? ? 項(xiàng)目投資價(jià)值：地段、性價(jià)比、配套好 ? 企業(yè)性質(zhì)：已經(jīng)改制的； ? 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)包裝：包裝需要一個(gè)詳盡的商業(yè)計(jì)劃，制作一份英文版信息 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)素質(zhì)：公司和所有主要人員做背景審查。 ? （三）投資基金選擇項(xiàng)目的三種傾向 ? 1傾向風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目，注重良好口碑和市場(chǎng)慣性。 ? 2傾向風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也高的項(xiàng)目 ? 3 傾向項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的項(xiàng)目 私募融資 ? 私募基金，誘惑重重，風(fēng)險(xiǎn)也重重。私募，當(dāng)其披上合法外衣后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)享受到更多的融資樂(lè)趣。私募，雖然給人一種“偷偷摸摸千大事”的印象，但是實(shí)際上仍有其內(nèi)部的運(yùn)作規(guī)則。 ? “中城聯(lián)盟”是個(gè)民間私募基金組織，對(duì)于協(xié)調(diào)與促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)民間融資起了一定作用，其操作的“成都牧馬山項(xiàng)目”是中城聯(lián)盟以種子基金帶動(dòng)外圍基金的“捆綁式投瓷方式”的首次實(shí)踐。 私募基金融資概述 ? “私募基金”或“地下基金”，是一種非公開(kāi)宣傳的，私下向特定投資人募集資金達(dá)到融資的行為。 ? 目前國(guó)內(nèi)從事房地產(chǎn)投融資的投資公司、資產(chǎn)管理公司、基金管理公司和房地產(chǎn)信托從本質(zhì)上而言都是私募房地產(chǎn)投資基金。 私募基金的特點(diǎn) 項(xiàng)目 特征 募集方式 私募基金通過(guò)非公開(kāi)方式募集資金 。 募集對(duì)象 在募集對(duì)象上，私募基金的對(duì)象只是少數(shù)特定的投 資者，圈子雖小，門(mén)檻卻不低 。 信息披露 與公募基金嚴(yán)格的信息披露要求不同，私募基金這 方面的要求很低。另外，政府監(jiān)管也相應(yīng)比較寬 松，因此私募基金的投資更具隱蔽性，運(yùn)作也更為 靈活，相應(yīng)獲得高收益回報(bào)的機(jī)會(huì)也更大 。 私募融資呈現(xiàn)出四個(gè)新特點(diǎn) ? ①融資活動(dòng)半公開(kāi)化 ? ②融資行為漸趨理性；民間融資違約現(xiàn)象很少，江西民間融資的償債率在 95％以上 ? ③ 生產(chǎn)性融資比重高；寧波民間融資約 85％用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，溫州約為 93 3％，福建省約為 ％ ? ④利率水平明顯上升； 2023年 6月以后維持在 ％左右 私募基金的三種操作模式及其特點(diǎn) 模式 特點(diǎn)分析 投資公司、 資產(chǎn)管理公 司形式存在 的私募房地 產(chǎn)投資基金 ①依 《 公司法 》 創(chuàng)建類基金式的房地產(chǎn)投 資公司，委托與之相關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)管理公司 或自己直接從事房地產(chǎn)投資。此類房地產(chǎn) 投資公司可以理解為未上市的私募的公司 型房地產(chǎn)投資基金。這里的房地產(chǎn)投資公 司所運(yùn)營(yíng)的資金是鹼業(yè)自有和負(fù)債資金， 并不是信托資金，故從事的業(yè)務(wù)也非信托 業(yè)務(wù)。 ②依 《 公司法 》 直接建立資產(chǎn)管理公司， 從事房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)。這里的資產(chǎn)管 理公司所運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)若為投資公司委托，則 可理解為基金管理公司；若為公司成立和 運(yùn)營(yíng)過(guò)程中取得，則可理解為基金公司 。 信托計(jì)劃 形式存在 的私募房 地產(chǎn)投資 基金 ①較短的期限，一般為 3年 ②有力的擔(dān)保措施 房地產(chǎn)資金信托貸款一般需要強(qiáng)有力的擔(dān)保措施，主要擔(dān)保措施 有土地使用權(quán)證質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任擔(dān)保、開(kāi)發(fā)商股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保 等。采取有力的擔(dān)保措施一方面可以降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)；另 一方面也可以降低信托投資公司自身的風(fēng)險(xiǎn) ③ 受政策影響較大 以基金管 理公司形 式存在的 私募房地 產(chǎn)投資基 ①年收益率高 此種形式是國(guó)外基金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)采用的主要形式。美國(guó) 投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為 6％～ 7％；日本、新加坡為 4％ 。我國(guó)的上海、北京房地產(chǎn)投資的年凈收益率高達(dá) 20％ 50％。 ②既能避稅，又避免政策風(fēng)險(xiǎn) 海外資金一般通過(guò)兩種方式進(jìn)入房地產(chǎn)：一是以基金的方式投 資。二是通過(guò)直接購(gòu)買(mǎi)中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的股票而實(shí)現(xiàn)的股權(quán) 投資。 基金式投資的投資模式為：基金在國(guó)外注冊(cè)，在中國(guó)注冊(cè)基金管 理公司，下設(shè)針對(duì)具體項(xiàng)目的項(xiàng)目公司。這種方式一是為了避 稅，是追于國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)基金政策的不明朗，有利于項(xiàng)目公司。 二是引進(jìn)其他的基金，能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如果項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，只需把 項(xiàng)目賣(mài)掉套現(xiàn)，而不涉及到其他的項(xiàng)目 私募基金操作方式 私募基金的運(yùn)作方式 運(yùn)作方式 基本操作 評(píng)價(jià)