我國(guó)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式-資料下載頁(yè)
2025-06-29 12:55本頁(yè)面
【正文】 賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國(guó)各大城市得到推廣。因中國(guó)人民銀行規(guī)定“銀行”名稱(chēng)不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為“存房中心”。貴州的運(yùn)作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素，測(cè)算出房屋的出租價(jià)格，經(jīng)房主認(rèn)可后通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開(kāi)立的帳戶(hù)中。房主每年預(yù)留40天時(shí)間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業(yè)務(wù)僅運(yùn)作四個(gè)多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達(dá)到97％。雖然各地都基本參照貴州的方式運(yùn)作，但還是有許多差異。比如，北京房地產(chǎn)交易中心將此類(lèi)“房屋銀行”業(yè)務(wù)稱(chēng)為“租賃吞吐”業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)規(guī)定每年預(yù)留兩個(gè)月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋“存入”之日起開(kāi)始按照事先約定的數(shù)額計(jì)算房租，不過(guò)所約定的房租額與向承租人收取的實(shí)際租金并不相等，房地產(chǎn)交易中心賺取了其中的差價(jià)。 在此類(lèi)“房屋銀行”業(yè)務(wù)中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關(guān)系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對(duì)這些問(wèn)題需要加以分析，以便在出現(xiàn)糾紛時(shí)能夠依照現(xiàn)行法律及時(shí)予以解決。 在“房屋銀行”業(yè)務(wù)運(yùn)作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價(jià)的行為，有點(diǎn)類(lèi)似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托代理及中介業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時(shí)，是“房屋銀行”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰(shuí)是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋銀行”業(yè)務(wù)的運(yùn)作更符合信托法律關(guān)系。房主是信托法律關(guān)系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。這樣一來(lái)，我們將“房屋銀行”稱(chēng)為“房屋信托”，并用信托法加以規(guī)范可能就較為妥當(dāng)了。雖然我國(guó)民法理論及實(shí)踐中，將信托行為等同于行紀(jì)行為，但嚴(yán)格地說(shuō)，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺(tái)也更加證實(shí)和明確了這一點(diǎn)，因而不宜將其認(rèn)定為“房屋行紀(jì)”。四、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)尚需要解決的問(wèn)題 《中華人民共和國(guó)信托法》的出臺(tái)，為我國(guó)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)事業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了法律基礎(chǔ)。不過(guò)，要真正促進(jìn)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)達(dá)，尚需要制定有關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的政策法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的稅收制度、房屋信托時(shí)是否需要及如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問(wèn)題，都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題.9 / 9
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