我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營的發(fā)展模式-預(yù)覽頁
【正文】 現(xiàn)代信托制度的傳播和創(chuàng)新 英國雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。美國的房地產(chǎn)投資信托業(yè)自20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，目前的市場價值已經(jīng)超過400億美元。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個房地產(chǎn)項目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風(fēng)險；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。（二）德國的房地產(chǎn)投資信托 德國的房地產(chǎn)投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發(fā)行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產(chǎn)或其他特別財產(chǎn)，保管銀行根據(jù)投資公司的指示負(fù)責(zé)現(xiàn)金及有價證券等特別財產(chǎn)的保管、信托收益分配、信托基金資產(chǎn)評價，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管工作。（三）日本的土地信托 日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。三、我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營管理模式的選擇 我國現(xiàn)代信托發(fā)端于20世紀(jì)初，并持續(xù)發(fā)展到1949年新中國的成立前夕。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產(chǎn)投資經(jīng)營活動，它們以吸收信托存款、委托存款、代理發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券等形式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金，或者辦理各種形式的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，或者直接投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，雖然拓展了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，但因存在著違規(guī)經(jīng)營、管理混亂、業(yè)務(wù)范圍不明確等問題，嚴(yán)重影響了信托業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序，許多信托投資公司因房地產(chǎn)經(jīng)營不善而瀕臨破產(chǎn)的邊緣。（一）建立房地產(chǎn)投資信托基金 建立房地產(chǎn)投資信托基金，一方面為迅速增長的個人金融資產(chǎn)提供新的投資渠道，另一方面通過信托基金匯集閑散資金，滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對資金的巨額需求。由信托投資公司組織房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起，并委托證券公司或銀行向社會公開發(fā)行受益憑證，將所募集資金交由專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行獨立運作?？紤]到我國的土地制度現(xiàn)狀，雖然利用土地信托制度不可能產(chǎn)生像日本那樣明顯的好處，但至少可以考慮將其作為實現(xiàn)國有土地所有權(quán)的一種經(jīng)濟形式。因中國人民銀行規(guī)定“銀行”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為“存房中心”。貴州房屋置換中心的該種業(yè)務(wù)僅運作四個多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達(dá)到97％。 在“房屋銀行”業(yè)務(wù)運作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托代理及中介業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定的。這樣一來，我們將“房屋銀行”稱為“房屋信托”，并用信托法加以規(guī)范可能就較
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