【正文】 在“房屋銀行”業(yè)務(wù)運作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托代理及中介業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定的。由信托投資公司組織房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起，并委托證券公司或銀行向社會公開發(fā)行受益憑證，將所募集資金交由專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行獨立運作。（三）日本的土地信托 日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達(dá)到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。用益設(shè)計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權(quán)確認(rèn)為法律上的所有權(quán)，目的是為了使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負(fù)。l、美國房地產(chǎn)投資信托的類型 美國的房地產(chǎn)投資信托包括股權(quán)信托、抵押信托、混合信托三種形式。新中國成立后，隨著社會主義改造的完成，信托業(yè)務(wù)逐漸消失。當(dāng)然，要保證土地信托給國家?guī)淼慕?jīng)濟(jì)利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。雖然我國民法理論及實踐中，將信托行為等同于行紀(jì)行為，但嚴(yán)格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實和明確了這一點，因而不宜將其認(rèn)定為“房屋行紀(jì)”。房主每年預(yù)留40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。筆者主要借鑒國外的運作模式，從以下三個方面闡述自己的簡略構(gòu)想。 （3）房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營管理活動帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進(jìn)行房地產(chǎn)的管理和運作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請獨立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營管理活動是積極的。信托和投資的結(jié)合日益緊密，營業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達(dá)，積極信托主導(dǎo)了現(xiàn)代信托的發(fā)展。我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營的發(fā)展模式 “信托”意指信任委托，是一種代人理財?shù)闹贫劝才?。?jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設(shè)計需求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌驖M足受益人對提供積極、專業(yè)的財產(chǎn)管理方面的需求。（2）法律對房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定，比如關(guān)于資產(chǎn)價值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關(guān)于來自于租金、抵押貸款利息和房地產(chǎn)銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關(guān)于分配給股東的金額不低于應(yīng)納稅收入95％的規(guī)定等等，從而對其業(yè)務(wù)性質(zhì)作出了強(qiáng)制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)則不受法律的約束，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。而發(fā)展什么樣的房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)，則是我們需