我國房地產信托經營的發(fā)展模式(編輯修改稿)
2025-07-26 12:55 本頁面
【文章內容簡介】 區(qū)別，主要表現為：（1）房地產投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產管理與金融功能的統一，雖然它通常以股份公司的形式出現，但同時要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產股份公司主要受到公司法的制約。（2）法律對房地產投資信托的資產結構、收入結構、收益分配作了原則性的規(guī)定，比如關于資產價值的75％以上必須由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成的規(guī)定，關于來自于租金、抵押貸款利息和房地產銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關于分配給股東的金額不低于應納稅收入95％的規(guī)定等等，從而對其業(yè)務性質作出了強制性約定；而房地產股份公司的業(yè)務性質則不受法律的約束，其資產結構、收入結構、收益分配最終體現為股東的意愿。 （3）房地產投資信托的經營管理活動帶有消極性，即經理和雇員不直接進行房地產的管理和運作，只是對房地產管理業(yè)務的開展予以決策，具體的信托資產管理工作則聘請獨立的房地產投資顧問或承包商來完成；而房地產股份公司的經營管理活動是積極的。（二）德國的房地產投資信托 德國的房地產投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發(fā)行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產或其他特別財產，保管銀行根據投資公司的指示負責現金及有價證券等特別財產的保管、信托收益分配、信托基金資產評價，以及房地產業(yè)務的監(jiān)管工作。為保護投資人的利益，投資公司法作了設置監(jiān)督委員會、選定保管銀行、固有財產與信托財產分別管理、投資范圍限制等強制性規(guī)定?？梢酝顿Y的房地產限于租賃居住及商業(yè)用房地產，以及符合該條件的在建工程（不超過信托財產價值的10％）和土地。德國房地產投資信托的特點，在于基金資產的運用業(yè)務與保管業(yè)務的分離。（三）日本的土地信托 日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結束后，收回土地所有權；處理型是指土地所有者在信托期結束后，領取土地出售所得價款。土地信托基本上是在土地所有者具有開發(fā)積極性，而自己沒有能力的時候發(fā)揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權的同時，獲得穩(wěn)定的項目收益，因而對土地所有者來說極具投資魅力。三、我國房地產信托經營管理模式的選擇 我國現代信托發(fā)端于20世紀初，并持續(xù)發(fā)展到1949年新中國的成立前夕。新中國成立后，隨著社會主義改造的完成，信托業(yè)務逐漸消失。1979年新中國第一家信托機構——中國國際信托投資公司成立。經過20年的發(fā)展，全國已經有近400家信托投資公司，總資產約占全部金融資產的10％左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產投資經營活動，它們以吸收信托存款、委托存款、代理發(fā)行房地產企業(yè)債券等形式為房地產開發(fā)企業(yè)籌集資金，或者辦理各種形式的房地產信貸業(yè)務，或者直接投資于房地產的開發(fā)經營，雖然拓展了房地產業(yè)融資
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