【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)類型，把REITs進一步細分為以下9大類型：工業(yè)/辦公類、零售類、住宅類、多樣類、住宿/度假類、醫(yī)療保健類、自用倉儲類、特殊類和抵押類。根據(jù)最新的NAREIT月報，截至2005年12月31日，美國REITs市場各種房地產(chǎn)類型的投資中，%，%的工業(yè)/，幾乎占了全部REITs總值的四分之一，有舉足輕重的地位（詳見表1）表 1 美國REITs的詳細分類（單位：百萬美元）房地產(chǎn)分類REITs 數(shù)目市值占市值%工業(yè) / 辦公類 ( Industrial/Office) 3888,286,250辦公類 ( Office)2457,259,741工業(yè)類 (Industrial)720,248,125混合類 (Mixed)710,778,384零售類 (Retail)3382,053,104購物中心 (Shopping Centers)1835,221,164地區(qū)性商業(yè)中心 (Regional Malls)940,904,825單租戶類 (Free Standing)65,927,115住宅類 (Residential)2750,082,491公寓類 (Apartments)2247,760,192預(yù)制房類 (Manufactured Homes)52,322,299多樣類 (Diversified)1826,428,414住宿 / 度假類 (Lodging/Resorts)1918,208,922醫(yī)療保健類 (HealthCare)1416,167,993抵押類 (Mortgage)3723,968,641住房融資類 (Home Financing) 2516,701,780商用房融資類 (Commercial Financing) 127,266,861自用倉儲類 (Self Storage) 514,249,835特殊類 (Specialty)614,489,988行業(yè)合計 197333,935,638100資料來源：， A Monthly Statistical Report on the Real Estate Investment Trust Industry，資料截至2005年12月31日歐洲的不動產(chǎn)信托起源于荷蘭。荷蘭早在1970年就開放了REITs的交易，.，主要領(lǐng)域正是以購物中心、超市賣場為代表的商業(yè)地產(chǎn)，且100%的盈利均作為股息分派。荷蘭是目前歐洲發(fā)展最佳的不動產(chǎn)投資信托市場。二十一世紀(jì)來臨以前，其他歐洲國家并沒有把不動產(chǎn)信托形式看作必不可少的房地產(chǎn)金融工具。直到2000年前后，REITs在世界范圍內(nèi)逐漸成為房地產(chǎn)市場投資主流，歐洲各國政府也開始致力于引入，旨在為投資者提供更多樣化的不動產(chǎn)組合投資工具。法國于2003年推出REITs的典型投資商品，名為SIIC，至今已有14只基金，總規(guī)模為1630億歐元，主要投資標(biāo)的是購物中心、超市賣場和商業(yè)辦公大樓，可見在起步階段的歐洲不動產(chǎn)投資信托市場，商業(yè)地產(chǎn)仍是主流的投資標(biāo)的。（2）以REITs為核心的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分析。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種成功的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。從某種意義上來說，REITs是美國商業(yè)購物中心產(chǎn)業(yè)能夠高速發(fā)展的關(guān)鍵因素。圖5描述以REITs為核心的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的產(chǎn)業(yè)鏈：專營商業(yè)地產(chǎn)的REITs商業(yè)地產(chǎn)A商業(yè)地產(chǎn)B商業(yè)地產(chǎn)C房地產(chǎn)開發(fā)及管理公司土地商建筑商個人投資者機構(gòu)投資者公司創(chuàng)始人以及關(guān)聯(lián)企業(yè)銀行金融機構(gòu)租戶圖 5 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)鏈由圖5可以看出，經(jīng)由REITs進行資金的整合后，商業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)者、所有者、使用者、管理者實現(xiàn)了徹底分離，特別是經(jīng)過資本市場的塑造以后，整個市場的系統(tǒng)被有效激活，從而實現(xiàn)了整個行業(yè)資金流的高效循環(huán)。由此也可以看出，房地產(chǎn)市場是一個非常龐大的系統(tǒng)，要想取得持續(xù)發(fā)展，能面對國際化的市場競爭，就必須建立一種體外循環(huán)系統(tǒng)，即依靠資本市場實現(xiàn)資金效率。而實際上，資本市場最大的價值在于它把個人投資者吸引到市場里參與投資，這也是房地產(chǎn)投資信托（REITs）成功的最核心原因。個人投資者的資金有效進入投資領(lǐng)域，擴展了資本的流動范圍，極大地促進了資本循環(huán)的效率。（3）新加坡CMT案例分析。房地產(chǎn)投資信托的觀念很早便被引進新加坡。在1986年，以活化與重建房地產(chǎn)市場為目的而設(shè)立的房地產(chǎn)市場咨詢委員會（PMCC）已開展過有關(guān)房地產(chǎn)投資信托的專題討論。另外在相關(guān)團體如房地產(chǎn)發(fā)展商協(xié)會（REDAS）長時期游說下，政府不斷地完善法律法規(guī)，為房地產(chǎn)投資信托清除制度上的障礙。1999年5月14日，新加坡財政當(dāng)局公布了有關(guān)新加坡房地產(chǎn)基金與信托的設(shè)立準(zhǔn)則，以規(guī)范房地產(chǎn)投資信托的運行。CMT是第一宗在新加坡以信托基金方式成立的房地產(chǎn)投資信托，并于2001年10月29日簽署信托契約，主要契約當(dāng)事人為CapitaMall Trust Management Limited（為基金的管理者），以及Bermuda Trust Limited（為受托者）；并于2002年6月28日以CapitaMall Trust（CMT）名義正式對外公開發(fā)行，主辦承銷商為DBS Bank（新加坡發(fā)展銀行），協(xié)辦承銷商為OverseaChinese Banking Corporation Limited及United Overseas Bank Limited，同時邀請Goldman Sachs (Singapore) Ptd為金融顧問，~，發(fā)行期間為2002年7月1日至2002年7月11日，并且于2002年7月19日正式在新加坡證券交易所（SGX）掛牌上市。 CMT的主要投資策略為：投資新加坡境內(nèi)收益性不動產(chǎn)，同時必須為零售業(yè)用途，截至發(fā)行日期為止，CMT只包含以下三處購物中心：Tampines Mall、Junction 8 Shopping Centre、Funan The IT Mall，到2004年12月31日，兼并和收購了IMM Building、Plaza Singapura，2005年資產(chǎn)組合中新增加了Hogang Plaza、Sembawang Shopping Centre、Jurong Entertainment Centre、Bugis Junction，截至2005年7月1日。具體的資產(chǎn)組合見表2。如圖6所示，CMT的信托結(jié)構(gòu)主要包括以下幾個部分：投資者：包括個人投資者和機構(gòu)投資者，以出資額為限投資CMT，并擁有CMT的相應(yīng)資產(chǎn)及相關(guān)收益，以每半年領(lǐng)取一次CMT分派的股利作為投資回報。受托人(Bermuda Trust Limited)：代表投資者行使監(jiān)督職能，并收取托管費。新加坡政府規(guī)定以信托形式成立的不動產(chǎn)投資信托，受托者必須經(jīng)政府金融部許可，此外受托者必須是獨立于基金經(jīng)理人之外、體制健全、設(shè)立資本額在一百萬元新加坡幣以上的公司。基金管理者(CapitaMall Trust Management)：進行投資組合管理，并收取資產(chǎn)管理費。物業(yè)管理公司(CapitaMall Retail Management Pte Ltd)：進行商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理，并收取物業(yè)管理費。以CapitaLand為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)平臺投資者CMT房地產(chǎn)信托基金（CapitaMall Trust）CMT受托人（Bermuda Trust Limited）Tampines MallJunction 8 Shopping CentreFunan The IT MallIMM BuildingPlaza SingapuraHogang PlazaSembawang Shopping CentreJurong Entertainment CentreBugis JunctionCMT基金管理者CapitaMall Trust Management）CMT物業(yè)管理者CapitaMall Retail Management Pte Ltd）股利分紅投資CMT資產(chǎn)管理服務(wù)資產(chǎn)管理費用物業(yè)管理費用物業(yè)管理服務(wù)資產(chǎn)所有者凈資產(chǎn)收益代表投資者利益托管費圖 6 CMT組織架構(gòu)示意37 / 37表 2 CMT資產(chǎn)組合情況名稱位置鄰近地鐵站及公車站類型結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)狀況TampinesMall位于新加坡東部新興發(fā)展區(qū)域,高密度住宅區(qū)旁地鐵站及公車總站次要都會區(qū)購物中心,主要為中產(chǎn)階級服務(wù),以家庭為主主體建筑包含地上五層和地下兩層停車場自1972年9月1日起99年的租賃權(quán)Junction 8ShoppingCentre位于新加坡中部新興發(fā)展區(qū)域,高密度住宅區(qū)旁Bishan 地鐵站及公車總站次要都會區(qū)購物中心,提供餐飲、娛樂,為當(dāng)?shù)匚ㄒ籓neStop購物中心主體建筑包含地上十層,地上四層為零售業(yè),其余六層為商業(yè)辦公,地下兩層停車場自1991年9月1日起99年的租賃權(quán)Funan TheIT Mall位于新加坡中心商業(yè)區(qū)City Hall地鐵站IT 用品購物中心,提供舒適的購物環(huán)境主體建筑包含地上六層和地下三層停車場及餐飲自1979年12月12日起99年的租賃權(quán)IMMBuilding位于新加坡西部Jurong East的高密度住宅區(qū)旁Jurong East 地鐵站及公車總站大型的郊區(qū)購物中心主體建筑包含地上五層和一個屋頂?shù)穆短焱＼噲鲎?989年1月23日起60年的租賃權(quán)PlazaSingapura位于新加坡主要購物區(qū)烏節(jié)路(OrchardRoad)Dhoby Ghaut 地鐵站位于中心區(qū)的OneStop購物中心,強調(diào)流行,現(xiàn)代和時尚主體建筑包含地上9 層和694 個停車位終生保有權(quán)名稱出租面積和承租戶數(shù)經(jīng)營狀況買入價值(S$百萬)資產(chǎn)價值(S$百萬)TampinesMall29560m2。共151承租戶。2004年來客數(shù)1880萬人。%Junction 8ShoppingCentre22340 m2。共96承租戶2004年來客數(shù)1580萬人。%Funan TheIT Mall25238 m2。共173承租戶2004年來客數(shù)約為800萬人。% IMMBuilding零售37229 m2。非零售45336m2。246零售類承租戶。285非零售類承租戶2004年來客數(shù)約為1540萬人。%PlazaSingapura45238 m2