房地產(chǎn)信托融資模式的實(shí)證解析(編輯修改稿)
2024-09-01 06:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 性空間，從融資的時(shí)限上來(lái)看普遍要比單純的資金信托貸款的時(shí)間要長(zhǎng)，因此這也為融資成本的設(shè)計(jì)提供了更大的自由度。最后再來(lái)看開(kāi)發(fā)商在運(yùn)用此種財(cái)產(chǎn)信托方式時(shí)所要受到的一些限制：目標(biāo)財(cái)產(chǎn)回購(gòu)擔(dān)保方式上海新中苑新中南開(kāi)以新中苑房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為抵押物上海黃浦投資集團(tuán)為新中南開(kāi)回購(gòu)優(yōu)先受益權(quán)與新中南開(kāi)按受托人要求受讓房產(chǎn)之義務(wù)提供不可撤銷(xiāo)、負(fù)連帶責(zé)任的信用擔(dān)保上海大華燦坤家電城華翔房產(chǎn)以其合法所有的大華燦坤家電城產(chǎn)權(quán)作為抵押物大華集團(tuán)為華翔房產(chǎn)回購(gòu)信托優(yōu)先受益權(quán)及華翔房產(chǎn)及時(shí)足額轉(zhuǎn)支付燦坤家電城租金提供不可撤銷(xiāo)、負(fù)連帶責(zé)任的信用擔(dān)保上海錦繡華城樂(lè)購(gòu)大賣(mài)場(chǎng)錦繡華城以樂(lè)購(gòu)大賣(mài)場(chǎng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為抵押物大華集團(tuán)為本信托計(jì)劃提供不可撤銷(xiāo)、負(fù)連帶責(zé)任的信用擔(dān)保上海月星家居廣場(chǎng)由上海月星家居廣場(chǎng)有限公司提供抵押擔(dān)保月星集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保上海假日百貨商廈以市價(jià)2億元的目標(biāo)財(cái)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保天津房信集團(tuán)公產(chǎn)房屋房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額償還信托資金從回購(gòu)擔(dān)保的方式來(lái)看，主要有以目標(biāo)物業(yè)為抵押以及物業(yè)所有人或關(guān)聯(lián)方提供擔(dān)保等方式。 （3）類(lèi)REITS形式的信托融資操作2005年1月22日，聯(lián)華信托推出了國(guó)內(nèi)首例準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資類(lèi)基金——“聯(lián)信寶利”，該項(xiàng)投資信托計(jì)劃的運(yùn)作模式基本按照REITS的方式進(jìn)行，該信托計(jì)劃自成立以來(lái)已經(jīng)發(fā)行了一系列的投資產(chǎn)品，其中有不少采取的是未確定投資方向的資金信托方式（詳見(jiàn)下表）： 信托投資計(jì)劃規(guī)模聯(lián)信寶利一號(hào)8515萬(wàn)聯(lián)信寶利二號(hào)15000萬(wàn)聯(lián)信寶利三號(hào)8750萬(wàn)聯(lián)信寶利五號(hào)15000萬(wàn)聯(lián)信寶利六號(hào)（順馳林溪）21250萬(wàn)聯(lián)信寶利七號(hào)（大連琥珀灣）15368萬(wàn)中國(guó)武夷貸款項(xiàng)目5100萬(wàn)廣東新寶“金海灣”4000萬(wàn)上海順馳藍(lán)灣8318萬(wàn)南京濱江奧城12000萬(wàn)珠海太和商業(yè)廣場(chǎng)5552萬(wàn)福建金帝蝶翠華苑2200萬(wàn)佛山東方廣場(chǎng)5000萬(wàn)聯(lián)信新城5500萬(wàn)資 金 信 托聯(lián) 華 信 托（受托人）中國(guó)民生銀行大連分行（托管行）戴 德 梁 行（執(zhí)行受托人）投資人（委托人、受益人）大連琥珀灣（信托財(cái)產(chǎn)）投資人資 金發(fā)行受益憑證收 益收 益委 托資 金收 益信托資本、決策投資選擇項(xiàng)目運(yùn)作投資憑證交易持 份從該產(chǎn)品的整個(gè)運(yùn)作流程來(lái)分析，我們可以看到其已初步形成了REITS的雛形：在信托方式可選上也綜合提供了前述的兩種方式，從而能夠滿足不同開(kāi)發(fā)商的差異化需求，在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)除了債權(quán)式投資外也開(kāi)始進(jìn)行股權(quán)式投資，這也增加了開(kāi)發(fā)商可用作融資的資產(chǎn)選擇。但與REITS相比其主要不同就在于：① 不是以基金的形式來(lái)進(jìn)行運(yùn)作；② 投資管理公司和資金信托公司由同一家機(jī)構(gòu)（聯(lián)華信托）擔(dān)任；③ 無(wú)法公開(kāi)上市募集。 二、大型房地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)用房地產(chǎn)信托進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)的實(shí)證分析（1）越秀城建集團(tuán)背景概況1978年廣州市設(shè)立“住宅建設(shè)辦公室”；1983年“住建辦”改制為“廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司”，成為廣州市最早成立的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)；1996年改制為“廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司”。2002年，廣州城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)與香港越秀企業(yè)集團(tuán)實(shí)施資產(chǎn)重組，成為香港上市公司“越秀投資”（該企業(yè)是廣州市政
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