【文章內(nèi)容簡介】 面力不從心。 因此，開展籌融資活動，應是公司起步階段的重點工作。 長期融資戰(zhàn)略 融資方案的實施步驟 合作開發(fā)搞雙贏 企業(yè)“缺胳膊少腿”是常有之事，合作則是完善自我。 我們的晚餐并非來自屠宰商、釀酒師和面包師的恩惠，而是來自他們對自身利益的關切。 ——亞當 斯密 《 國富論 》 合作開發(fā)概述 不同當事人之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利益的合作行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資。 合作開發(fā)房地產(chǎn)必須“三共” ——共同投資、共享利潤、 共擔風險。 ? 在形式上，無論合作各方是以股東名義出資設立房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，還是不設立項目公司而直接由合作各方共同開發(fā)，均屬合作開發(fā)房地產(chǎn)之列。當然，已成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司在從事房地產(chǎn)開發(fā)時也可理解為是股東之間的合作開發(fā)行為。 ? 房地產(chǎn)合作開發(fā)最重要的是簽訂合作開發(fā)合同。 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的法律依據(jù)與特征 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的法律依據(jù) 房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)是 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 27條中的規(guī)定：“依法取得的土地使用權，可以依照本 法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合 作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！? 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)法律特征 ①合作主體中至少一方應當具有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營資格； ②用于合作開發(fā)的國有土地必須是通過出讓方式取得的，不能是以劃撥方式取得的土地，但經(jīng)有批準權的人民政府批準的，可以進行合作開發(fā)； ③房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的性質屬于合同法中的無名合同，根據(jù)當事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質就會不同，可能是合伙合同，也可能是承攬合同。 此外，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的履行過程中不僅在每個階段都有相應政府部門的直接管理和干預，同時還有開發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設計單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務分包單位、材料供應單位等等。 房地產(chǎn)合作開發(fā)的四種模式 模式 含義 特征 案例 資源 互補 資源互補 模式不是 簡單的企 業(yè)規(guī)模的 疊加和擴 大，其實 質內(nèi)涵是 房地產(chǎn)強 勢資源的 聯(lián)合。 一是可以使土地價格下降，將聯(lián)合拿下的土地再在聯(lián)盟內(nèi)進行分配開發(fā)。 二是可以加大項目的整體開發(fā)實力，縮短項目建設周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。 2022年 3月，華遠和 SOH0中 國從競爭到牽手合作， SOHO中國以參股項目公司 的形式加入到尚都國際中心 整體開發(fā)中．一期由華遠負 責開發(fā)， SOHO中國開發(fā)項 目二三期 l7萬平方米的土地 。華遠在換取了 SOH0中國 手中的資金后，用這筆資金 以股權合作的方式換取了東 華廣場項目的土地。對華遠 而言，有效利用“雞蛋”換取 自己更需要的“糧票”；對 SOHO中國而言，能利用多 余的“糧票”換取急需的“雞 蛋”，各得其所 。 分工 協(xié)作 分工協(xié)作一般 指單個開發(fā) 商，在整個建 筑產(chǎn)品的垂直 供應鏈中，和 其他各企業(yè)扮 演著上、中、 下游的角色， 每一個在供應 鏈里的企業(yè)都 能專門做自已 強勢的事 。 在專業(yè)分工的 狀況下，開發(fā) 商不必因為某 個環(huán)節(jié)而招聘 所需人才，不 必在每個環(huán)節(jié) 都投入資金成 本，這也就省 去了許多精神 及管理成本的 損耗。 例如，開發(fā)商 擅長開發(fā)，包 括拿地、建筑 等，但不一定 善于設計、樓 盤包裝、策劃、 市場調(diào)研等。 這樣一個產(chǎn)品 誕生到完成的 過程還會有許 多專業(yè)的公 司，如監(jiān)理、 設計。廣告等 專職公司的介 入 。 市場瓜分 市場瓜分指開 發(fā)企業(yè)在共同 或相近的板塊 區(qū)域內(nèi)聯(lián)盟， 共同規(guī)劃、共 同宣傳、資源 共享，挾整體 之勢而提升自 己的一種合作 模式 。 這種模式摒棄了在 —個 區(qū)域內(nèi)各自為政的種種 弊端，避免了“窩里斗”、 兩敗俱傷，通過聯(lián)盟共 同瓜分市場的空問和利 潤。 “五黃大社區(qū)”是重慶 的第一個區(qū)域性地產(chǎn) 聯(lián)盟。 2022年，五黃 路上五大樓盤組成了 重慶北部新城的五黃 大聯(lián)盟，共同喊出 了“五黃大社區(qū)的口 號”。兩年里，五黃路 上新的五家樓盤，又 一次扛起五黃大社區(qū) 這面旗幟，重新“歃 血結盟”．組成“新五 黃聯(lián)盟”。 交 叉 營 銷 交叉營銷是指向 一位顧客銷售多 種相關的服務或 產(chǎn)品。這是一種 發(fā)現(xiàn)顧客多種需 求，并滿足其多 種需求的一對一 營銷方式，從橫 向角度開發(fā)產(chǎn)品 市場。 最大特征在于．房 地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn) 業(yè)以外的企業(yè)通過 結成聯(lián)盟，進行交 叉營銷．以達到擴 大市場的目的。 聯(lián)盟合作的主要特 點： ①服務于相同的顧 客群，但不存在競 爭； ②對方的客戶群至 少同我方現(xiàn)有的客 戶群一樣大，擁有 與對方不同的資 源，包括高訪問量 的網(wǎng)站，不同的細 分市場； ③相兼容的價值觀 念。 奧園和海爾聯(lián)手推進住宅產(chǎn)業(yè)化是 交叉營銷模式的典范。相近的企業(yè)理念 和對市場的共同認識．使奧園置業(yè)與海 爾共同組合起住宅品牌產(chǎn)業(yè)鏈 ——“奧 園海爾住宅產(chǎn)業(yè)化推進中心”。海爾是 中國白色家電的領跑者，奧園置業(yè)是中 國主題地產(chǎn)的領軍者，奧園置業(yè)與海爾 家電共同組建了執(zhí)行小組，在認真把握 消費者需求、住宅功能與性能的基礎 上，加強對建筑與結構技術、節(jié)能與新 能源利用技術，廚衛(wèi)技術、管線技術、 環(huán)境及其保障技術、智能化技術以及施 工建造技術七大技術的研究，加強對家 電家居等部品與住宅設計、建設、裝修 的集成研究，努力實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的系列 化、通用化。 他們的合作旨在共同推進住宅工程 開發(fā)和功能裝配的產(chǎn)業(yè)化分工，實現(xiàn)住 宅開發(fā)的“科技化、專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化”， 被業(yè)界視為中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要 里程碑 。 合作開發(fā)的兩種方式 ? 合作開發(fā)有兩種方式：一是非法人型合作開發(fā)；二是法人型合作開發(fā)。 ? 此相關具體情況如下表： 合作開發(fā) 含義 法規(guī) 具體操作 法人型合 作開發(fā) 房地產(chǎn)合 作開發(fā)各 方以組建 新的法人。 即成立項 目公司的 方式進行 開發(fā)經(jīng)營 的就是法 人型合作 開發(fā)。 《 民法通則 》 第 51條“企業(yè)之間 或者企業(yè)、事業(yè) 單位之間聯(lián)營， 組成新的經(jīng)濟實 體，獨立承擔民 事責任、具備法 人條件的，經(jīng)主 管機關核準登 記，取得法人資 格”。 根據(jù)本條規(guī)定，在成立項目公司情況下， 房地產(chǎn)合作開發(fā)方即成為項目公司的股 東，作開發(fā)各方之間的權利義務，再由合 作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。 合作開發(fā)方不再以協(xié)議約定的連帶責任承 擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本 為限對外承擔有限責任。以成立項目公司 的方式進行合作開發(fā)。符合現(xiàn)代企業(yè)制度 的要求，是值得推廣自運作模式 。 合作開發(fā) 含義 法規(guī) 具體操作 非法人型 合作開發(fā) 聯(lián)營可以 不組成新 的法人， 采用這種 形式進行 房地產(chǎn)合 作開發(fā)即 是非法人 型合作開 發(fā) 。 《 民法通則 》 第 52條“企業(yè)之間 或者企業(yè)、事業(yè) 單位之間聯(lián)營， 共同經(jīng)營、不具 備法人條件的， 由聯(lián)營各方按照 出資比例或者協(xié) 議的約定，以各 自所有的或者經(jīng) 營管理的財產(chǎn)承 擔民事責任。依 照法律的規(guī)定或 者協(xié)議的約定負 連帶責任的，承 擔連帶責任”。 根據(jù)本條規(guī)定，合作各方采取成 立項目經(jīng)理部、設立項共管賬戶 等方式進行合作經(jīng)營，具體的 合作方式、投資及利潤分配比 例等一系列權稅義務均由合作協(xié) 議約定。實踐中因為采用這種合 作開發(fā)較組建新的企業(yè)法人靈 活，故非法人型的合作較為常見。 合作開發(fā)的六大要點 房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容繁雜，標的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同一定要謹慎、規(guī)范。實踐中，在合作開發(fā)中常見的六大要點需要注意 : 1．合同不要約定保底條款 聯(lián)營合同的各方應當共同投資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利潤。但有很多合作開發(fā)合同卻約定：不論項目是否贏利，聯(lián)營的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤。此類條款屬于聯(lián)營合同中的“保底條款”，這種條款違背了聯(lián)營活動中應當遵守的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其他聯(lián)營或聯(lián)營體債權人的合法權益，應認定為無效。 2．加強和完善對“共管賬戶”的管理措施 3．不能借合作開發(fā)之名，行借貸之實 例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中的投資方與土地方約定：投資方僅提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還出資方的本金及利息。 根據(jù)國家有關法律和中國人民銀行發(fā)布的 《 貸款通則 》 的規(guī)定。企業(yè)之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。因此，以合作開發(fā)為名，而行借貸之實，也是無效合同。根據(jù)最高人民法院 《 關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答 》 的規(guī)定，出借方只可收回本金，對已取得或約定取得的利息應予收繳，對借款方則應處以相當于銀行的利息的罰款。 4．必須明確責權 5 ．及時辦理項目開發(fā)各項手續(xù)，確保項 目合法 6．注意對合作方的資信調(diào)查 合作各方均應對合作他方的資格、資信有充分的了解，應調(diào)查他方在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力，特別是應重視對于以投資方身份參加合作開發(fā)的聯(lián)營一方的資信調(diào)查。 調(diào)查重點：了解對方的注冊資金；了解對方的融資能力；了解對方的經(jīng)營管理水平；了解對方的誠信情況。 ? 一個房地產(chǎn)合作開發(fā)項目自立項開始，直至開發(fā)完成，期間必然面臨許多復雜的情況和法律問題。為減少糾紛，降低風險，順利地實現(xiàn)合同目的，就必須首先弄清楚合作開發(fā)的法律性質、方式和應注意的法律問題，做到依法履約，規(guī)范運作。 案例 首創(chuàng)集團與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作 : ? “一千棟”項目位于北京市溫榆河上游，占地面積 2400畝，總建筑面積 56萬平方米，擬建 1302棟獨棟別墅，是迄今為止北京規(guī)模最大的獨棟別墅項目。實際上，在這個項目中，首創(chuàng)先期已經(jīng)與富陽地產(chǎn)、宏福地產(chǎn)進行了合作，三家所持股份相差不大。旗下已擁有一家專業(yè)房地產(chǎn)上市公司的首創(chuàng)集團，實際上，是想將項目養(yǎng)熟再給首創(chuàng)置業(yè)，裝到上市公司的殼里去，維持上市公司首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績的均衡。未來，首創(chuàng)集團將作為上市公司的儲備器，集團先期運作項目，然后由置業(yè)進行挑選收購。 ? （二）萬科合作中糧 ? 2022年 11月 10日，由中糧集團下屬鵬利國際和萬科集團聯(lián)手開發(fā)的廣州科學城 ——H2住宅項目正式破土動工。 ? 作為萬科在廣州首個占地超過 20萬平方米的別墅社區(qū)，鵬利項目將成為兩大集團在地產(chǎn)方面進行戰(zhàn)略對接的起點。 ? 萬科在不斷擴大土地儲備的同時，其資金鏈也備受考驗。而引入總資產(chǎn)達 7000多億元的中糧集團作為戰(zhàn)略伙伴，將可為其帶來充足的現(xiàn)金流及土地儲備。此次與中糧合作開發(fā)，打破了“萬科在廣州一直拿不到好地”的瓶頸。 ? 資金、土地與專業(yè)的合作 ? 2022年以來萬科展開了一系列的合作行動，如 GIC(新加坡政府投資公司 )、 I(Hypo Real Estate BankInternational。國際專業(yè)房地產(chǎn)投資銀行，德國 )；包括帶有金融產(chǎn)品創(chuàng)新價值的信托基金；也包括同行業(yè)的其他優(yōu)秀企業(yè)，如招商地產(chǎn)。 ? 不僅是資本運作 ? 2022年萬科集團的子公司萬科地產(chǎn) (香港 )有限公司與 KEENSINO SERVICES一 ]MIT E D簽署了受讓東臺工業(yè)發(fā)展有限公司 (以下簡稱“香港東臺” )70％的股權的協(xié)議。香港東臺成立于 1982年 10月 29日，注冊資本港幣 500萬元，為鵬利國際下屬的子公司，擁有鵬利國際置業(yè) (廣州 )有限公司 l00％的股權。萬科是通過成為東臺大股東的形式取得鵬利 (廣州 )在廣州的土地儲備。在這個占地面積達 22萬平方米的項目中，兩家將各占一半股權，風險共擔，并且主要開發(fā)資金