【文章內(nèi)容簡介】 戶比較年青，正在培育或即將生育子女，對后代的教育非常重視，幼稚園、小學的優(yōu)良配套將具很強的吸引力。結(jié)合成都花園現(xiàn)有配套設(shè)施一起形成完善的教育鏈，建立教育直通車。2. 增加簡便的戶外體育活動設(shè)施，籃球場等，突出現(xiàn)代人追求的健康生活概念。3. 目標客戶的年齡多在 3040間，子女尚小，正處于上幼兒園、小學的年紀，初級教育配套最急需。4. 商鋪方面建議引入一些超市百貨，解決社區(qū)居民的基本生活需要。5. 博瑞都市花園東南角的辦公樓希望盡早建成，以免施工噪聲等影響一期的日常生活。三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)? 主要研究摘要– 宏觀環(huán)境– 消費者調(diào)查– 座談會– 競爭樓盤? 4C營銷體系– Customer(客戶 )– Cost（價值）– Convenience（便利）– Communication（溝通）?匯報目錄三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)?主要研究摘要 小范圍小范圍 競爭競爭項目 概況 優(yōu)勢 劣勢 競爭策略蜀風花園城占地約 150畝，多層住宅，容積率 ，主力戶型 170M2平層和 190240M2的躍層，銷售均價 4200元 /M2， 知名度高、老牌國營企業(yè)品牌、產(chǎn)品有一定競爭力，成都唯一獲 3A性能認定的住宅區(qū)發(fā)現(xiàn)文物，耽誤工期與錯過市場時機，產(chǎn)品與價格定位過高；銷售不暢銷。企業(yè)經(jīng)營機制落后，欠缺戰(zhàn)略眼光，將百畝土地分散轉(zhuǎn)讓定位過高 ，不會與博瑞直接競爭。重點監(jiān)測、跟蹤分析其產(chǎn)品設(shè)計與營銷策略及其變化置信金沙園占地 200畝，建筑形式為多層與小高層，容積率 ，推廣主題 “都市水鄉(xiāng) ”。主力戶型為130M2的三房二廳雙衛(wèi)，銷售均價 2800元 /M2。置信金沙園的地理位置較優(yōu)，市政配套較為完善，引國際品牌超市的入社區(qū)。本地品牌知名度和美譽度高。有多年開發(fā)經(jīng)驗，花街、水街創(chuàng)意好，營銷水平較高，但建筑密度大，容積率高，商鋪過多，居家環(huán)境受到影響，無樣板房和示范區(qū)，影響客戶購房信心。分給 2家公司開發(fā)，同時拓展上海、綿陽等外地市場，進入汽車銷售領(lǐng)域企業(yè)資源分散，銀行信譽下降產(chǎn)品、價格較為接近 ，爭奪博瑞部份中高端客戶。重點監(jiān)測、跟蹤其產(chǎn)品設(shè)計與價格策略變化水木光華占地 130畝，預(yù)計銷售均價 2500元 /M2。位于青羊大道東側(cè)，鄰近浣花西片區(qū)，區(qū)位較好。開發(fā)的溢陽綠城比較實惠適用，銷售市場反應(yīng)較好產(chǎn)品設(shè)計控制能力不強 可能爭奪博瑞部份中低端客戶。重點監(jiān)測、跟蹤分析其產(chǎn)品設(shè)計及價格策略變化中華家園占地 150畝，以花園洋房為主，多層和小高層電梯公寓為輔。主力戶型 140160M2，多層均價 2600元 /M2，花園洋房均價 3300元 /M2。位于青羊大道東側(cè)，與博瑞 .500隔路相望，區(qū)位較好。積累了中華園高檔樓盤的開發(fā)經(jīng)驗和知名度，產(chǎn)品設(shè)計與營銷能力尚可以小復(fù)式和花園洋房為主要定位，規(guī)劃無特色，建筑密度大、容率較高?？傮w價格偏高定位有所不同，價格偏高，不會 對博瑞都市花園形成正面沖擊。重點監(jiān)測、跟蹤分析其產(chǎn)品設(shè)計及價格策略競爭三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)?主要研究摘要三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)?匯報目錄? 主要研究摘要– 宏觀環(huán)境– 消費者調(diào)查– 座談會– 競爭樓盤? 4C營銷體系– Customer(客戶 )– Cost（價值）– Convenience（便利）– Communication（溝通）三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)? 博瑞地產(chǎn)營銷系統(tǒng)的核心 —— 在符合博瑞地產(chǎn)戰(zhàn)略目標的前提下從 4C的角度來把握客戶需要，從 4P的角度來制定營銷工具。?博瑞地產(chǎn)營銷體系4P營銷工具Product產(chǎn)品Price價格Promotion促銷Place渠道Communication溝通Convenience便利Cost支付成本Customer顧客需求4C市場定位提高市場占有率投資收益最大化打敗競爭對手企業(yè)市場戰(zhàn)略企業(yè)營銷系統(tǒng)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)? 博瑞地產(chǎn)營銷系統(tǒng)的中軸線：?博瑞地產(chǎn)營銷體系4PProductPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)?匯報目錄? 主要研究摘要– 宏觀環(huán)境– 消費者調(diào)查– 座談會– 競爭樓盤? 4C營銷體系– Customer(客戶 )– Cost（價值）– Convenience（便利）– Communication（溝通）三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)? 定位結(jié)果：我們的客戶是誰？他們有哪些特征？他們有什么需求？他們在什么地方？他們有多少人？他們的內(nèi)在心理特點是什么？他們外在行為表現(xiàn)形式？?博瑞地產(chǎn) 4C營銷體系 Customer博瑞 .500項目開發(fā)中的客戶導向系統(tǒng)： 1. 土地價值評估2. 項目投資分析3. 市場定位 (本次研究的重點 )4. 產(chǎn)品概念5. 廣告測試6. 媒體測試7. 客戶即時反饋系統(tǒng)8. 品牌檢測、品牌規(guī)劃及維護 三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)167。 博瑞 .500市場定位 –orientation博瑞 .500概況 博瑞 .500地理位置 ： 博瑞 .500位于成都市青羊區(qū)光華大道與新青羊大道交叉口的西南角，與博瑞都市花園 A區(qū)隔光華大道（老成溫路）相望博瑞 .500性質(zhì)與規(guī)模 博瑞 .500總占地面積約 500畝，容積率約~，建筑面積約 60萬平方米，規(guī)劃建設(shè)有幼兒園、中學等完善的配套設(shè)施地塊形狀地塊形狀呈比較規(guī)則的長方型，場地基本平整，有部分菜地、渣土、工棚 ?博瑞地產(chǎn) 4C營銷體系 Customer三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)博瑞 .500用地現(xiàn)狀資料?博瑞地產(chǎn) 4C營銷體系 Customer光華大道北加油站東側(cè)青羊大道街景清水河改造三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)博瑞 .500用地現(xiàn)狀資料?博瑞地產(chǎn) 4C營銷體系 CustomerB區(qū)基地現(xiàn)狀北望 A區(qū)建筑風景 光華大道路況現(xiàn)狀B區(qū)基地現(xiàn)狀三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)外部環(huán)境因素O機會S優(yōu)勢 W劣勢內(nèi)部能力因素T威脅利用因素改進因素監(jiān)視因素消除因素q 博瑞 .500的 SWOT市 場對 策q 博瑞 .500的優(yōu)劣勢分析主要是著眼于博瑞地產(chǎn)自身的實力及其與競爭對手（如置信房產(chǎn)）的比較，即是企業(yè)內(nèi)部能力因素的比較。博瑞 .500的內(nèi)部因素可歸納為博瑞地產(chǎn)的經(jīng)營管理能力、財務(wù)融資能力、市場營銷能力、議價能力、資源狀況和產(chǎn)品能力六個方面的因素。q 下表中各類內(nèi)部環(huán)境因素項下數(shù)值代表其重要程度，其中 1=一般重要、 2=不太重要、 3=比較重要、 4=相當重要、 5=非常重要。 ?博瑞地產(chǎn) 4C營銷體系 Customer三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)?博瑞地產(chǎn) 4C營銷體系 Customer內(nèi)部環(huán)境因素 優(yōu) 勢 劣 勢經(jīng)營管理能力（ 1）已經(jīng)合作開發(fā)了舜苑別墅、曼哈頓（空中別墅），獨立開發(fā)了博瑞都市住宅，積累了一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗2023注冊成立，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)歷時間較短，核心團隊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗不足員工整體素質(zhì)較高，核心管理層以高學歷為主，團隊建設(shè)初成 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系、業(yè)務(wù)流程待建全核心經(jīng)營管理模式極扁平化，比較創(chuàng)新 缺乏大盤的實際操控經(jīng)驗財務(wù)融資能力（ 1）成都首家獲建行 4億授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 由成都商報社和博瑞投資出資組建的企業(yè)，融資渠道暢通 市場營銷能力（ 3）致力于管理創(chuàng)新，引進經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)營銷顧問團隊 全程營銷觀念不強，營銷系統(tǒng)不夠健全，營銷理念待更新POWER工作室的整體策略執(zhí)行、監(jiān)控能力較強，處于成都中上營銷水平廣告推廣與營銷線、工程線銜接不緊密，匹配不足有商報房地產(chǎn)廣告資源，造勢能力強 以項目運作為主，欠缺企業(yè)全局運作觀念議價能力（ 4）前博瑞都市花園一二期住宅雖是中高檔價格水平，但實際售價提升較快，議價能力較強二期均價已達 2800元 /平方米，三期定價可能逼近消費者心理門檻價 3000元 /平方米資源因素（ 5）集團的博瑞花園酒店配套設(shè)施 生活配套、教育配套設(shè)施欠缺具備較好的中高收入人群的人際傳播資源，一期業(yè)主及二期準業(yè)主有近 1000戶的規(guī)模土地儲備量較大，土地獲取能力很強 博瑞物管理公司通過英國 ISO9000認證 產(chǎn)品因素（ 5）博瑞都市花園整體建筑形象很好，產(chǎn)品設(shè)計水平獲市場高度認可 開發(fā)量較大 ,開發(fā)周期較長總體開發(fā)規(guī)模大，博瑞 .500近 500畝，是目前成都西邊二、三環(huán)間整體開發(fā)規(guī)模最大的可開發(fā)用地原 為成都花園第四期開發(fā)用地，臨近成都花園三期的爛尾別墅，青羊大道形象面受影響 整合國際、國內(nèi)設(shè)計能力較強 相鄰的光華大道為成都主城區(qū)通往溫江的第二交通干道路，建成通行后受車流噪聲干擾三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)?博瑞地產(chǎn) 4C營銷體系 Customer外部環(huán)境因素 機會 威脅政策環(huán)境（ 1）土地市場陽光化作業(yè)，土地市場公平化水平面提高 獲得土地成本增加各項存款利率下降，刺激城鄉(xiāng)居民消費；貸款利率下調(diào)，融資財務(wù)成本降低 控制房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信貸門檻提高國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)管理加強 擠兌房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，攤薄開發(fā)企業(yè)利潤開發(fā)西部的政策使成都的經(jīng)濟戰(zhàn)略地位提升，增進成都招商引資能力 吸引外地開發(fā)商進入成都房地產(chǎn)市場高新西區(qū)的開發(fā)、光華大道的修建、三環(huán)路通車、繞城高速路等拉近了博瑞 .500與市中心的心理距離中心城區(qū)交通整治、東郊工業(yè)區(qū)改造、沙河整治、市政策南遷等，引導市場分流經(jīng)濟環(huán)境（ 2）國民經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步增長，運行質(zhì)量效益提高，第三產(chǎn)業(yè)比重增加 居民儲蓄余額近千億，消費能力提高 人均可支配收入逼近 9000元，住房消費能力提高，居住類支出人均 786元， 恩格爾系數(shù)降低，生活水平日益提高 社會環(huán)境（ 2）消費觀念變化，住房消費、信息消費、汽車消費成為市場熱點成 住房消費觀念日漸成熟，購房決策比較理性，對住宅產(chǎn)品越來越挑剔汽車價格下降，家庭矯車成為消費時尚注重、關(guān)愛家庭，有改善居住環(huán)境、提高生活品質(zhì)的要求產(chǎn)品供應(yīng)向多元化、精品化方向發(fā)展 挑戰(zhàn)產(chǎn)品創(chuàng)新能力、產(chǎn)品差異化程度、產(chǎn)品綜合品質(zhì)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)?博瑞地產(chǎn) 4C營銷體系 Customer外部環(huán)境因素 機 會 威 脅市場環(huán)境（ 3）供需兩旺，供應(yīng)規(guī)模放大，銷售量穩(wěn)步增長 投資力度大，市場供應(yīng)規(guī)模放大，空置率升高，市場消化壓力增大房價持續(xù)穩(wěn)定增長，實際增幅不大 。房價與家庭年收入的之比接近世界銀行的3~6： 1的標準，日趨合理土地價格上升、建安成本增加，建筑品質(zhì)日益提升，使房價上升，但實際市場支撐價格上漲空間有限舊城改造 \交通整治 \治理城市污染等市政建設(shè) ,促進市場需求增長 三環(huán)通車 ,城郊大盤形成圍城之勢，城郊住宅價格優(yōu)勢突顯城鄉(xiāng)居民人均居住面積（使用） ，住房需求面積有較大的成長空間 政府構(gòu)建的廉租房供應(yīng)體系，使住房需求增長以經(jīng)濟適用性為主產(chǎn)業(yè)進入競爭（ 4）土地交易日漸公開、公平化，企業(yè)土地儲備能力的重要性突出 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)門檻加高開發(fā)創(chuàng)新意識較強，注重企業(yè)形象、品牌建設(shè)、產(chǎn)品包裝 競爭主體多元化，大批外地實業(yè)開發(fā)商進軍成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)有企業(yè)競爭（ 4）置信銀行信貸能力弱，轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海寶山 置信房產(chǎn)的品牌影響力大中房經(jīng)營管理體制落后，市場把握能力弱，市場反應(yīng)力滯后 中房是國有企業(yè)，獲得 3A住宅性能認定統(tǒng)建辦非完全市場化運作機制 政府機構(gòu)背景，土地資源雄厚萬科（成都）、中海、華潤、深長城、土地儲備位于城市東部、東面部 萬科、中海、華潤、深長城等外地企業(yè)對成都當?shù)厥袌鲂枨蟀盐漳芰κ芟尢娲犯偁帲?5）城南住宅整體價格較高，競爭力不足 城南整體價格已經(jīng)有所下降西門居住整體環(huán)境最為理想，金沙片區(qū)、光華片區(qū)是居住配套日益成熟 金沙片區(qū)、清水河片區(qū)、外雙楠片區(qū)新項目供應(yīng)較集中成都花園、蜀風花園城產(chǎn)品檔次定位太高，市場消費受阻 金沙園、中華家園、水木光華產(chǎn)品都是中高檔定位，競爭加劇，市場細分難度加大三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)三元地產(chǎn)顧問機構(gòu)博瑞地產(chǎn) 4C營銷體系 Customer?構(gòu)建博瑞 .500的 SWOT 矩陣 重要程度影響程度監(jiān)視因素 消除因素改進因素利用因素社區(qū)規(guī)模產(chǎn)品塑造能力財務(wù)融資能力A區(qū)業(yè)主口碑企業(yè)務(wù)實誠信形象企業(yè)背景與實力價格走勢控制教育配套條件物業(yè)管理服務(wù)營銷推廣策略客戶關(guān)系管理經(jīng)營管理能力