房地產(chǎn)投融資決策及其風險管理案例分析博商(編輯修改稿)
2025-02-05 05:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 局的危險。 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強，比如全國房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長很快，但 2022全年募集的資金不超過 100億元。而當年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加了近 2022億元。銀行信貸仍然是中國現(xiàn)在房產(chǎn)界資金主力。 ? 銀行貸款有著很多優(yōu)點：便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 ? 銀行貸款現(xiàn)階段從緊，其對項目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的要求，不是大多數(shù)開發(fā)商短期內(nèi)能夠達到的。 ? 美國的房地產(chǎn)金融業(yè)很發(fā)達，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中銀行貸款只占 15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到 10%。而有些東南亞國家以及我國的香港特區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開發(fā)資金來自銀行貸款，銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)信貸占了 40%~50%。 ? 在國際商業(yè)銀行領域有兩個所謂“三七開”的慣例，一個是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務占 70%。 ? 上市集資 ? 有的認為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適合上市，因為沒有長期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。現(xiàn)在國內(nèi)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)，資本規(guī)模都比較小，根本沒有能力像海外房地產(chǎn)機構(gòu)那樣去大量收購并持有收租物業(yè)，所在在資本規(guī)模較小的情況下，要想快速增長，必須要快速周轉(zhuǎn)。國際上很多大的地產(chǎn)公司在他們發(fā)展初期，也是像中國目前的房地產(chǎn)企業(yè)一樣。發(fā)展到一定規(guī)模之后，為了保持公司的平衡，增加資產(chǎn)的抗風險能力，才選擇做一部分收租物業(yè)。 ? 上海復地成功地于 2022年 2月在香港上市，某一程度的說明了投資者已經(jīng)突破了這一種心理障礙。今年國際投資者接受了上海復地的快速周轉(zhuǎn)業(yè)務模式，以這樣一個模式，公司可以保持一個持續(xù)的增長。 ? 國內(nèi)與國外上市比較： ? 國內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對資本市場的準入是幾經(jīng)周折。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市”的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。 ? 海外上市方面，以香港聯(lián)交所的規(guī)定，三年業(yè)績規(guī)定的扣除非主管業(yè)務后的凈利潤絕對數(shù)，前兩年累計不少于 3000萬港元，最近一年不少于 2022萬元。與國內(nèi)上市相比，雖然在海外 IPO的成本較 A股上市要高，但再融資成本低，靈活性強，這是吸引很多中資公司到海外上市的重要原因之一。 ? 選擇國內(nèi)或者海外，最終還是看企業(yè)自身的發(fā)展需要，如果是志存高遠的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應該將海外上市作為首選，因為可以借助海外投資者的監(jiān)管與規(guī)模推進企業(yè)自身的規(guī)模、透明，提高經(jīng)營管理水平，如果是為了圈錢，上海 A股市場的市盈率高于香港股市。 ? 上市集資 ? 買殼上市與 IPO的比較 ? 上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債 就目前的市場情況而言，資本市場也并不過于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具體的投資回收期長，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務變化大等特征，在股市上往往表現(xiàn)為劣勢。新的公司上市規(guī)則似乎放寬了上市限制，但券商等中介機構(gòu)將承擔完全責任，極大限制了暗箱操作。在新規(guī)則面前，真正有實力、守規(guī)矩的開發(fā)商可以順利上市，而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、食用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模上市解決行業(yè)性的獎金短缺，似乎并不現(xiàn)實。 ? 信托 ? 信托以其極強的適應及其中介功能，受到了各方面的重視。到目前為止用于房地產(chǎn)投資的信托計劃可歸納為下列四種方式：債
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