房地產(chǎn)投資信托基金的中國式糾結(jié)(編輯修改稿)
2024-07-19 00:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構投資者；后者是以股權類產(chǎn)品的方式組建REITs，將物業(yè)所有權轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與。 從目前國內(nèi)狀況來看，債權型REITs由于受到政策及體制的限制較少，將會先于股權型REITs推出。而從國際經(jīng)驗來看，雖然股權型REITs目前遇到政策和體制（尤其是稅收方面）的限制，但它更能代表未來發(fā)展的方向。 “中國式REITs”目前面臨的問題 雖然國內(nèi)對REITs做了大量的本土化嘗試，但中國式的REITs在國內(nèi)推行也存在很多問題，仍然面臨著糾結(jié)的局面。 政策協(xié)調(diào)問題。REITs的概念內(nèi)涵簡單，但如何套用在國內(nèi)現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，并在現(xiàn)有資本市場體現(xiàn)下運行，就需要一定的智慧和技術手段——落地的技術。首先是REITs的法律載體問題，是采取公司、合伙、信托還是其他形式，尚是法規(guī)空白，行業(yè)分業(yè)監(jiān)管更加劇了這一問題；其次是REITs的管制結(jié)構問題，外部管理還是內(nèi)部管理，從經(jīng)驗上看，資本市場初期相對嚴格的外部管理更有利于風險控制，但這就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理資質(zhì)問題。除此，還有諸如登記制度、稅收制度等問題，需要進行大量的協(xié)調(diào)和細致的修訂工作。這些嚴格上并不是一個創(chuàng)新工程，但的確需要很大的政治智慧。 基礎資產(chǎn)問題。REITs作為一種穩(wěn)健投資產(chǎn)品，有其恪守的投資原則，其投資資產(chǎn)必須滿足核心資產(chǎn)的要求。REITs一般不做開發(fā)，不投資尚未成熟的物業(yè)。不管其投資的是零售商業(yè)、工業(yè)倉儲、辦公樓還是公寓，都必須滿足成熟核心資產(chǎn)的要求，其實質(zhì)是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這直接為REITs的投資限定了方向。具體到一些可量化的標準上：第一，物業(yè)位置，核心城市的核心區(qū)位，保證了物業(yè)在配套基礎設施上的滿足和長期區(qū)位優(yōu)勢，包括升值潛力；第二，物業(yè)品質(zhì)和體量，其硬件水準和樓宇體量決定了后期運營維護成本，從而直接影響到收益水平；第三，租金、租約和租戶結(jié)構，對收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性、對物業(yè)管理的品質(zhì)都存在重要影響；第四，法律權屬的完整性。如按上述標準進行甄選，國內(nèi)目前大部分物業(yè)，或者由于物業(yè)先天硬件條件不足，因建筑質(zhì)量缺陷導致維護成本過高，或者后期運營管理差導致租戶質(zhì)量低下或產(chǎn)權分散混亂，所以真正能稱為核心資產(chǎn)的物業(yè)并不多見?？梢哉f沒有高品質(zhì)的物業(yè)，就沒有真正低風險的REITs。目前，國內(nèi)物業(yè)形態(tài)復雜，很多物業(yè)產(chǎn)權不完整，尤其是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，往往租售并舉，開發(fā)商只是持有一棟樓的部分物業(yè)，其他銷售，無法擁有一棟樓的完整產(chǎn)權。而單一的物業(yè)形態(tài)，比如單一的商場、酒店更能獲得投資人的認可，國內(nèi)正缺乏這種類型的商業(yè)物業(yè)。 稅收環(huán)境的
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