reits房地產(chǎn)信托投資基金概述(編輯修改稿)
2025-07-26 08:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》至今不能通過(guò)，相關(guān)法律如投資顧問(wèn)法、基金法等都不可能在短期內(nèi)出臺(tái)。其二，稅收優(yōu)惠政策缺乏，REITs的發(fā)展在相當(dāng)程度上依賴與稅收優(yōu)惠政策，目前我國(guó)并沒(méi)有相關(guān)措施。其三，監(jiān)管制度尚不健全，REITs涉及證券發(fā)行、金融信托、房地產(chǎn)市場(chǎng)、投資行為等多方面的監(jiān)督管理問(wèn)題，在相關(guān)法律尚未出臺(tái)的情況下，監(jiān)管問(wèn)題不可能得到很好的解決，投資者的利益難以有效保障。其四，人才缺乏，REITs涉及項(xiàng)目投資、物業(yè)管理、金融操作等復(fù)雜的操作，目前國(guó)內(nèi)尚未形成能夠滿足REITs本土發(fā)展需要的人才隊(duì)伍?；谏鲜?，本土REITs的出臺(tái)尚須假以時(shí)日。 ?。ǘで蠛Ｍ釸EITs上市 對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，等待中國(guó)相關(guān)立法的出臺(tái)而發(fā)行REITS，并不是現(xiàn)實(shí)的選擇。新加坡以及中國(guó)香港在REITS的發(fā)展方面方興未艾，并且已經(jīng)將中國(guó)房地產(chǎn)納入發(fā)展對(duì)象，2005年6月，香港修訂《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，允許香港的REITs投資于香港以外的房地產(chǎn)。事實(shí)上，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)早已經(jīng)開(kāi)始醞釀在新加坡或者香港的REITS上市?！ V州越秀集團(tuán)旗下上市公司越秀投資（）持有的越秀城建REITs已于2005年12月21日在香港掛牌。麥格理收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)麥格理收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)被認(rèn)為是第二個(gè)內(nèi)地REITs，更多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)也正在準(zhǔn)備REITs上市?！ 。ㄈ┚硟?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)REITs上市需要注意的問(wèn)題 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)REITs有很高的期望，但是境外REITs需要注意多方面的問(wèn)題。 REITs套現(xiàn)成本較高 戴德梁行董事葉建成認(rèn)為， “REITs的融資成本是很高的，”他分析，收租物業(yè)要達(dá)到12％％。％的融資成本再加上付給投行的發(fā)行成本，“顯然REITs并不是套現(xiàn)的最好途徑?！薄 ?yīng)當(dāng)充分研究相關(guān)規(guī)則 REITs上市有非常明確和具體的要求，應(yīng)當(dāng)充分了解相關(guān)規(guī)范，才能確認(rèn)REITs上市是否能夠最終完成。香港對(duì)REITs所收購(gòu)的物業(yè)有嚴(yán)格的要求，如物業(yè)能夠帶來(lái)收入，一般要求全部收購(gòu)物業(yè)等，并且要求提交歷史財(cái)務(wù)報(bào)告。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在具體實(shí)踐中，對(duì)計(jì)算預(yù)期收益的會(huì)計(jì)方法等都在相當(dāng)程度上影響著REITs發(fā)行的成敗?！ ×硗庑枰⒁獾氖牵瑥哪壳傲私獾馁Y料看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界往往側(cè)重于從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)、融資的角度認(rèn)識(shí)REITs，而實(shí)際上REITs提供了房地產(chǎn)融資的平臺(tái)，并且必須充分保護(hù)投資者的利益。在全面認(rèn)識(shí)REITs的特征、功能、作用后進(jìn)行的選擇，才是明智的?！ ∑?、境外REITs的發(fā)展 ?。ㄒ唬┬录悠翿EITS的發(fā)展 發(fā)展基本情況 新加坡較早開(kāi)始發(fā)展REITS。2002年7月，嘉茂商產(chǎn)信托成為第一只在新加坡掛牌的房地產(chǎn)信托投資基金，目前新加坡的REITS有7家，總市值超過(guò)100億新加坡元?！ ⌒录悠乱?guī)則要點(diǎn) ?。?）主要法律規(guī)范金融管理局有關(guān)規(guī)定：Property Trusts Guidelines under Collective Investment Scheme 新加坡交易所上市細(xì)則：Listing Manual ?。?）規(guī)則要點(diǎn) 至少35％的總資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的投資不少于總資產(chǎn)的70％； 不能從事地產(chǎn)發(fā)展活動(dòng)； 必須分配不少于90％的收益給單位持有者； 負(fù)債限于總資產(chǎn)的60％； 基金需要在新加坡注冊(cè)； 享有優(yōu)惠的稅務(wù)政策； 資產(chǎn)管理經(jīng)理及信托人需設(shè)在新加坡等?！ ∮^點(diǎn) 新加坡交易所高級(jí)副總裁兼市場(chǎng)署上市部主任DavidTan認(rèn)為“從投資者了解REITs的程度、交易所處理申請(qǐng)的能力以及中介機(jī)構(gòu)在上市過(guò)程中的引導(dǎo)作用等方面看，新加坡還是領(lǐng)先于中國(guó)香港特區(qū)的。法規(guī)的放開(kāi)并不能起到完全決定市場(chǎng)的作用，我們也不會(huì)在一夜之間面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)?！彼€透露，目前有2只新的REITs很快就要在新加坡上市了。 DavidTan稱，新加坡政府在發(fā)展REITs市場(chǎng)的過(guò)程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都做了相關(guān)的調(diào)整。比如不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時(shí)候不征收所得稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移放到了REITs里免征3%的印花稅。 但他也明言，新加坡的投資者可能對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的信息不夠了解，投資者的預(yù)期回報(bào)率會(huì)比新加坡本地地產(chǎn)的回報(bào)率要稍微高一點(diǎn)?！ ∧壳靶录悠翿EITs的回報(bào)率在6%~7%左右，由于市值一直在漲，現(xiàn)在投資者可以接受的回報(bào)率是4%~5%。 華銀投資控股有限公司首席財(cái)務(wù)官齊霽看來(lái)，新加坡才是REITs上市的更好選擇。齊霽表示，如果一切都如計(jì)劃，11月初他就將實(shí)現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)新加坡REITs上市。 “上市要求的諸多方面，新加坡都比香港特區(qū)更靈活?！饼R霽指出，首先在財(cái)務(wù)制度上，香港特區(qū)要求歷史數(shù)據(jù)，新加坡要求proforma(即估價(jià)單據(jù))。“內(nèi)地的公司歷史數(shù)據(jù)都不是太好。”第二，香港特區(qū)要求資產(chǎn)管理公司即基金經(jīng)理必須是licence(持牌)，新加坡則不要求。第三，香港特區(qū)要求房地產(chǎn)必須完全轉(zhuǎn)移，新加坡則要求證明預(yù)期將來(lái)能夠完成轉(zhuǎn)移就可以了，比如有預(yù)售證明。 “香港畢
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