xxxx1218-美國、德國、日本的房地產(chǎn)信托(reits)(編輯修改稿)
2025-01-23 05:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 我國房地產(chǎn)信托投資存在的問題 ? 目前我國信托業(yè)所暴露出來的問題集中在兩大環(huán)節(jié)： ? 一是決策管理環(huán)節(jié)，主要表現(xiàn)為戰(zhàn)略目標不明確、治理機制不健全、決策流程不科學等； ? 二是業(yè)務(wù)經(jīng)營環(huán)節(jié)，主要是表現(xiàn)為挪用信托財產(chǎn)、對信托客戶承諾或變相承諾保底受益、不規(guī)范的關(guān)聯(lián)交易和信息披露、突破集合資金信托不得超過 200份合同的限制、異地經(jīng)營集合資金信托業(yè)務(wù)以及風險管理不到位等。 ? 由于投向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的信托項目，大多采用信托貸款方式，按照原規(guī)劃，期滿時可由銀行信貸資金置換，信托資金可以安全退出。 ? 但是，隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，信托公司未曾預料到銀行信貸資金的投放也受到限制，使得眾多信托資金集合產(chǎn)品出現(xiàn)了風險，有的甚至出現(xiàn)支付風險。 ? 保護委托人利益成為迫切現(xiàn)實需要。 ? 一方面，由于利益的驅(qū)動，信托投資公司在開創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時，都在自覺或不自覺的打法律擦邊球。 ? 房地產(chǎn)信托融資操作過程中出現(xiàn)許多法律規(guī)避行為： ? 如信托投資公司利用分解項目的方法將原本一個項目分解為若干項目，從而達到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過 200份 (含 200份 )”的限制； ? 如信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證； ? 如信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預期收益率可精確到小數(shù)點后第 23位等等。 ? 上述法律規(guī)避行為無疑將影響投資者的決策，對于非專業(yè)知識的投資者來講，極可能基于對“承諾保底”和“預期收益”的信賴做出投資決策，購買該信托產(chǎn)品。 ? 而且法律規(guī)避行為無疑為監(jiān)管部門的工作帶來難度，為中國本來就不成熟的信托市場加大了風險。 ? 另一方面，現(xiàn)有法律規(guī)范對委托人利益的法律保護和不足。 ? 我國現(xiàn)有的法律規(guī)范在保護委托人利益方面存在以下缺陷： ? 一是缺乏信息披露制度，委托人的權(quán)利形同虛設(shè)； ? 二是信托業(yè)法缺位； ? 三是信托財產(chǎn)之 追及性 不徹底、缺乏可操作性規(guī)定； ? 四是實施監(jiān)管的法律依據(jù)效力層次低，且缺乏全方面的系統(tǒng)的監(jiān)管體系； ? 五是信托企業(yè)信用法律制度缺乏，誠信缺乏。 ? (一 )房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的靈活性和信托公司風險控制能力之間的矛盾 ? 我國銀行、保險、證券實行的分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管的制度使三者之間有著嚴格的政策約束。 ? 而信托公司的經(jīng)營范圍卻較為廣泛，可以涉足資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場。 ? 單就房地產(chǎn)信托而言，其金融產(chǎn)品設(shè)計的交易結(jié)構(gòu)也十分豐富： ? 目前開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)包括股權(quán)型信托、債權(quán)型信托以及交易型信托等眾多類型。 ? 但投資領(lǐng)域的多元化和投資方式的多樣性與剛剛經(jīng)過多次整頓后的信托行業(yè)自身的管理體制和風險控制能力方面還存在一定的不協(xié)調(diào)。 ? 關(guān)于信托公司的自身管理體制和風險控制能力問題，在上世紀 90年代初期，曾遇到過嚴峻的考驗。 ? 當時，一些信托投資公司曾經(jīng)大量投資于房地產(chǎn)行業(yè)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的降溫，造成大量資金難以收回。 ? 目前信托投資公司無論在對外部環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)周期的把握上，還是內(nèi)部風險管理機制的健全上以及人員配備上還需要不斷完善。 ? （二）信托產(chǎn)品的私募性質(zhì)問題 ? 信托行業(yè)的政策“瓶頸”突出地體現(xiàn)在對信托私募的限制性規(guī)定上。 ? 按照 《 信托投資公司資金信托管理暫行辦法 》 規(guī)定，單個集合信托計劃不得超過200份合同，每份合同不得低于人民幣 5萬元，且不得在公開媒體進行產(chǎn)品宣傳等。 ? 這一條規(guī)定提出了兩個限制： ? 一是單個信托計劃簽訂的信托合同上限為 200份。 ? 二是信托產(chǎn)品的推介活動不得在公開媒體上進行。房地產(chǎn)資金信托的 200份合同數(shù)額限制，必然提高投資者的投資門檻，把大多數(shù)普通投資者擋在了信托計劃之外，同時也不利于社會大量的分散資金與大型投資項目的有效組合，進而影響了整個信托資金的發(fā)展規(guī)模。 ? 目前，有些信托投資公司采取了變通的做法： ? 中煤信托推出了“榮豐 2023項目財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)”和北京國際信托投資公司推出的“盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)”等信托產(chǎn)品，合理地規(guī)避了 200份的數(shù)額限制，滿足了更多中小投資者的投資需求。 ? （三）信托業(yè)務(wù)的稅收問題 ? 房地產(chǎn)信托財產(chǎn)的種類主要包括現(xiàn)金和不動產(chǎn)。 ? 相應(yīng)的課稅有下列幾種：對收益的課稅，即對信托財產(chǎn)租賃所得、投資所得、經(jīng)營所得、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增益所得等收益征稅；對流轉(zhuǎn)的課稅，即對信托財產(chǎn)交易額課征的營業(yè)稅 (或增值稅 )；對契約、合同、文書、憑證等課征的印花稅。 ? 當前我國信托稅制中較為突出的問題主要有以下方面： ? 關(guān)于信托收益的所得稅問題： ? 首先納稅主體難界定，即所得稅納稅人為信托受托人還是信托收益人； ? 其次，根據(jù)納稅主體的不同，所得稅的稅率也不同，信托收益交納所得稅時是依企業(yè)所得稅稅率納稅，還是依個人所得稅稅率納稅。 ? 關(guān)于信托不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅問題，按照 《 信托法 》的規(guī)定： ? 委托人將不動產(chǎn)委托給信托公司進行投資、管理、運用和處分時，雙方發(fā)生信托關(guān)系，伴隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，則要交納一定的稅金。 ? 而當信托合同終結(jié)，作為受托人的信托公司要把資產(chǎn)還給委托人或者信托合同規(guī)定的其他人的時候，再次發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又需交納一次稅金。 ? 這種重復納稅的情況會大大提高信托公司的經(jīng)營成本，進而影響了投資者的收益水平 ? （四）規(guī)范信息披露的問題 ? 《 信托法 》 規(guī)定：“信托投資公司應(yīng)當為委托人、受益人以及處理信托事務(wù)的情況和資料保密，但法律、行政法規(guī)或者信托文件另有規(guī)定的除外?！? ?
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1