【文章內容簡介】 — 融資 ① 直接私募，對管理者的要求非常高，就是必須跟投資人在以前有很好的信用關系； ② 私人銀行，要求管理人有一定的成功經驗，專業(yè)性要能夠體現(xiàn)出來； ③ 第三方代理理財機構。 錢往哪里去 — 投資領域 ? 既可以直接投資于好的房地產項目，又可以對房地產企業(yè)進行股權投資； ? 既可以進行全程投資，又可以進行階段性投資； ? 既可以對項目進行整體收購，又可以進行杠桿收購； ? 既可以對銀行的壞賬進行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場； 錢往哪里去 — 投資類型 ① 開發(fā)型投資：對目標房地產開發(fā)項目進行投資，尋求增值； ② 收租型投資：長期持有有穩(wěn)健經營收益的成熟物業(yè)，通過租金收入和尋求資產增值； ③ 抵押貸款型投資：提供過橋融資，獲得利息收入； ④ 抵押資產型投資：收購銀行的抵押資產（房地產），通過資產證券化或收益權轉讓方式尋求投資收益； ⑤ 不良資產處置型投資：收購銀行的不良信貸資產（房地產），通過資產直接轉讓或改造后轉讓等方式尋求資產的增值； ⑥ 風險投資型投資：運用風險投資基金的投資理念，對房地產相關高科技產業(yè)（如新材料）的目標企業(yè)進行投資，尋求風險投資的增值。 怎么賺錢 — 商業(yè)模式（管理、退出） ? 基金管理公司的管控能力很重要，是基金公司能否 長期持續(xù)盈利 的保證。 ? 基金賺錢最關鍵的就是能不能退出（ 錢出去能不能回來 ），退出地產其實是最難的； 可持續(xù)的、好的模式，無外乎有以下幾個特點： ① 首先能賺錢； ② 要有可復制性才是好的，規(guī)范化運作； ③ 能不能把基金公司特有的能力發(fā)揮出來，能夠 創(chuàng)造額外的市場價值 ?；鹬阅軌蛴懈叩氖找妫褪撬梢詣?chuàng)造比其他融資平臺更多的市場價值。 三種典型的盈利模式 ? 增值為王 — 房地產基金盈利模式策劃和設計的基本指導思想 ? 以投資管理能力為主導的盈利模式 通過系統(tǒng)地對目標項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了房地產投資基金作為產業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質特征，因而可以作為房地產投資基金的主導經營業(yè)務； ? 以融資業(yè)務為主導的盈利模式 把為目標房地產發(fā)展項目提供融資支持和融資服務作為主要經營業(yè)務，以獲得利息收入； ? 以投資銀行業(yè)務為主導的盈利模式 將房地產資本運營（如房地產并購、房地產公司重組、房地產公司上市策劃等）作為基金的主要經營業(yè)務，以獲取顧問手續(xù)費； 房地產投資基金的管理模式 世界范圍基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。 自行管理模式 在有限責任公司制地產投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經理人團隊管理。 自行管理模式投資基金公司既設董事會，又聘請職業(yè)經理人組織專業(yè)管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權、經理人的任免權和基金的日常投資經營權明確分離，職業(yè)經理人團隊可以有限地擁有某些投資經營權，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。 優(yōu)點： 這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn) 投資者主權 的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產投資管理的專業(yè)特點。 缺點： 經過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 有限合伙制地產投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質內涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。 委托管理模式 基本特征： 投資基金不設經營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經驗的專業(yè)投資管理機構負責投資經營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實現(xiàn)管理團隊的機構化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費等標準建立激勵機制和約束機制。 委托管理模式主要以有限合伙制為主（后面詳細介紹）。 優(yōu)勢： 相對于聘請職業(yè)經理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是 專家理財、專業(yè)投資 。 有限合伙制 ? 目前國內新設立的房地產私募基金多數(shù)采用 “ 投資管理公司 → 私募基金（有限合伙） ” 的模式。即發(fā)起人先設立一家基金投資管理有限公司，然后以該基金投資管理公司為主體，按需發(fā)起設立若干只私募基金。如下圖示： 基金投資管理公司（有限責任公司） 私募基金 1（有限合伙） 私募基金 2 私募基金 n 有限合伙制 ? 可以說，有限合伙企業(yè)這一組織形式是為私募投資基金專門準備的。 ? 《 合伙企業(yè)法 》 第十四條規(guī)定：設立合伙企業(yè)，應當具備下列條件： （一）有二個以上合伙人。合伙人為自然人的，應 當具備完全民事行為能力； （二）有書面合伙協(xié)議； （三）有合伙人認繳或者實際繳付的出資； （四）有合伙企業(yè)的名稱和生產經營場所； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件； 合伙企業(yè)法說明 ① 有限合伙企業(yè)人數(shù)為 250人，其中至少有一個普通合伙人，合伙人可以是自然人， 也可以是企業(yè)法人 。其中，普通合伙人 GP對合伙企業(yè)債務承擔無限連帶責任，有限合伙人 LP以其認繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務承擔有限責任。 GP是基金的管理人，是合伙基金的事務執(zhí)行人，其他的 LP不參與基金事務的管理； ② 合伙企業(yè) 沒有注冊資本的規(guī)定 ，只是規(guī)定了認繳或者實際交付的出資。房地產投資基金有限合伙企業(yè)實行承諾出資制，即各個合伙人對自己的出資額進行承諾（承諾具有法律效力）。在基金的總出資額中，通常 GP占 120%， LP占 8099%； ③ 合伙企業(yè)不作為經濟實體納稅， 免交企業(yè)所得稅 ，避免雙重征稅； ④ 境內私募股權投資基金如果依 《 合伙企業(yè)法 》 成立，則 無需國家行政機關審批 ，只需向相應的企業(yè)登記機關申請即可。這在程序上，比創(chuàng)業(yè)投資基金的備案制和產業(yè)投資基金的審批制要簡單得多。 注：但如果涉及到外資或者特殊行業(yè)，則要經有關部門審批。 房地產投資基金運作流程