【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 — 融資 ① 直接私募，對(duì)管理者的要求非常高，就是必須跟投資人在以前有很好的信用關(guān)系； ② 私人銀行，要求管理人有一定的成功經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)性要能夠體現(xiàn)出來； ③ 第三方代理理財(cái)機(jī)構(gòu)。 錢往哪里去 — 投資領(lǐng)域 ? 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資； ? 既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資； ? 既可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體收購(gòu)，又可以進(jìn)行杠桿收購(gòu)； ? 既可以對(duì)銀行的壞賬進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場(chǎng)； 錢往哪里去 — 投資類型 ① 開發(fā)型投資：對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求增值； ② 收租型投資：長(zhǎng)期持有有穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益的成熟物業(yè)，通過租金收入和尋求資產(chǎn)增值； ③ 抵押貸款型投資：提供過橋融資，獲得利息收入； ④ 抵押資產(chǎn)型投資：收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或收益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資收益； ⑤ 不良資產(chǎn)處置型投資：收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值； ⑥ 風(fēng)險(xiǎn)投資型投資：運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值。 怎么賺錢 — 商業(yè)模式（管理、退出） ? 基金管理公司的管控能力很重要，是基金公司能否 長(zhǎng)期持續(xù)盈利 的保證。 ? 基金賺錢最關(guān)鍵的就是能不能退出（ 錢出去能不能回來 ），退出地產(chǎn)其實(shí)是最難的； 可持續(xù)的、好的模式，無外乎有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ① 首先能賺錢； ② 要有可復(fù)制性才是好的，規(guī)范化運(yùn)作； ③ 能不能把基金公司特有的能力發(fā)揮出來，能夠 創(chuàng)造額外的市場(chǎng)價(jià)值 ?；鹬阅軌蛴懈叩氖找?，就是他可以創(chuàng)造比其他融資平臺(tái)更多的市場(chǎng)價(jià)值。 三種典型的盈利模式 ? 增值為王 — 房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想 ? 以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式 通過系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為房地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)； ? 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以獲得利息收入； ? 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 將房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)（如房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以獲取顧問手續(xù)費(fèi)； 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。 自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。 自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營(yíng)權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營(yíng)權(quán)，但對(duì)重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會(huì)甚至控股股東掌控。 優(yōu)點(diǎn)： 這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn) 投資者主權(quán) 的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。 缺點(diǎn)： 經(jīng)過幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。 委托管理模式 基本特征： 投資基金不設(shè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營(yíng)管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績(jī)報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。 委托管理模式主要以有限合伙制為主（后面詳細(xì)介紹）。 優(yōu)勢(shì)： 相對(duì)于聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢(shì)不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢(shì)就是 專家理財(cái)、專業(yè)投資 。 有限合伙制 ? 目前國(guó)內(nèi)新設(shè)立的房地產(chǎn)私募基金多數(shù)采用 “ 投資管理公司 → 私募基金（有限合伙） ” 的模式。即發(fā)起人先設(shè)立一家基金投資管理有限公司，然后以該基金投資管理公司為主體，按需發(fā)起設(shè)立若干只私募基金。如下圖示： 基金投資管理公司（有限責(zé)任公司） 私募基金 1（有限合伙） 私募基金 2 私募基金 n 有限合伙制 ? 可以說，有限合伙企業(yè)這一組織形式是為私募投資基金專門準(zhǔn)備的。 ? 《 合伙企業(yè)法 》 第十四條規(guī)定：設(shè)立合伙企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有二個(gè)以上合伙人。合伙人為自然人的，應(yīng) 當(dāng)具備完全民事行為能力； （二）有書面合伙協(xié)議； （三）有合伙人認(rèn)繳或者實(shí)際繳付的出資； （四）有合伙企業(yè)的名稱和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件； 合伙企業(yè)法說明 ① 有限合伙企業(yè)人數(shù)為 250人，其中至少有一個(gè)普通合伙人，合伙人可以是自然人， 也可以是企業(yè)法人 。其中，普通合伙人 GP對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，有限合伙人 LP以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。 GP是基金的管理人，是合伙基金的事務(wù)執(zhí)行人，其他的 LP不參與基金事務(wù)的管理； ② 合伙企業(yè) 沒有注冊(cè)資本的規(guī)定 ，只是規(guī)定了認(rèn)繳或者實(shí)際交付的出資。房地產(chǎn)投資基金有限合伙企業(yè)實(shí)行承諾出資制，即各個(gè)合伙人對(duì)自己的出資額進(jìn)行承諾（承諾具有法律效力）。在基金的總出資額中，通常 GP占 120%， LP占 8099%； ③ 合伙企業(yè)不作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體納稅， 免交企業(yè)所得稅 ，避免雙重征稅； ④ 境內(nèi)私募股權(quán)投資基金如果依 《 合伙企業(yè)法 》 成立，則 無需國(guó)家行政機(jī)關(guān)審批 ，只需向相應(yīng)的企業(yè)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)即可。這在程序上，比創(chuàng)業(yè)投資基金的備案制和產(chǎn)業(yè)投資基金的審批制要簡(jiǎn)單得多。 注：但如果涉及到外資或者特殊行業(yè)，則要經(jīng)有關(guān)部門審批。 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程