我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營的發(fā)展模式(文件)
【正文】 運(yùn)作模式，從以下三個(gè)方面闡述自己的簡略構(gòu)想。但考慮到我國由中國人民銀行負(fù)責(zé)信托基金業(yè)管理的實(shí)際情況，以致專業(yè)房地產(chǎn)公司不可能作為投資信托基金的組織發(fā)起人而得到批準(zhǔn)，以及現(xiàn)有信托投資公司在房地產(chǎn)權(quán)益經(jīng)營管理運(yùn)作方面的不足，美國的運(yùn)作模式可能更具有借鑒價(jià)值。日本國有土地信托制度的好處是：在長期持續(xù)獲得土地收益的同時(shí)，保留了將來行政需要的國有土地所有；將土地及地上建筑物共同進(jìn)行信托時(shí)，土地價(jià)值的體現(xiàn)較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價(jià)格的影響；可以利用土地信托制度對再開發(fā)中的土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整。由于這種經(jīng)營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。房主每年預(yù)留40天時(shí)間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。 在此類“房屋銀行”業(yè)務(wù)中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關(guān)系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對這些問題需要加以分析，以便在出現(xiàn)糾紛時(shí)能夠依照現(xiàn)行法律及時(shí)予以解決。房主是信托法律關(guān)系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經(jīng)營管理活動(dòng)的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。不過，要真正促進(jìn)房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)達(dá)，尚需要制定有關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度、房屋信托時(shí)是否需要及如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問題，都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題.9 / 9。雖然我國民法理論及實(shí)踐中，將信托行為等同于行紀(jì)行為，但嚴(yán)格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實(shí)和明確了這一點(diǎn)，因而不宜將其認(rèn)定為“房屋行紀(jì)”。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時(shí)，是“房屋銀行”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰是房屋的真正所有者。雖然各地都基本參照貴州的方式運(yùn)作，但還是有許多差異。貴州的運(yùn)作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素，測算出房屋的出租價(jià)格，經(jīng)房主認(rèn)可后通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對外招租。當(dāng)然，要保證土地信托給國家?guī)淼慕?jīng)濟(jì)利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。（二）建立國有土地信托經(jīng)營管理運(yùn)作機(jī)制 我國城市國有土地所有權(quán)是通過出讓、出租等經(jīng)濟(jì)形式及行政劃撥方式實(shí)現(xiàn)的，而在日本，國有土地信托也是實(shí)現(xiàn)國家土地所有權(quán)的一種重要的經(jīng)濟(jì)形式。我國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍，目前應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)的開發(fā)、購置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，至于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面也需要監(jiān)管部門和機(jī)構(gòu)作出明確的規(guī)定。為了規(guī)范信托業(yè)的健康發(fā)展，中國人民銀行于2001年1月9日
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