我國房地產信托經營的發(fā)展模式(文件)
【正文】 運作模式，從以下三個方面闡述自己的簡略構想。但考慮到我國由中國人民銀行負責信托基金業(yè)管理的實際情況，以致專業(yè)房地產公司不可能作為投資信托基金的組織發(fā)起人而得到批準，以及現有信托投資公司在房地產權益經營管理運作方面的不足，美國的運作模式可能更具有借鑒價值。日本國有土地信托制度的好處是：在長期持續(xù)獲得土地收益的同時，保留了將來行政需要的國有土地所有；將土地及地上建筑物共同進行信托時，土地價值的體現較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價格的影響；可以利用土地信托制度對再開發(fā)中的土地所有權進行調整。由于這種經營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。房主每年預留40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。 在此類“房屋銀行”業(yè)務中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對這些問題需要加以分析，以便在出現糾紛時能夠依照現行法律及時予以解決。房主是信托法律關系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經營管理活動的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。不過，要真正促進房地產信托經營業(yè)務的發(fā)達，尚需要制定有關規(guī)范各種房地產信托經營業(yè)務的政策法規(guī)及實施細則，特別是關于房地產投資信托基金如何具體運作、房地產信托經營業(yè)務的稅收制度、房屋信托時是否需要及如何進行產權轉移或變更登記等問題，都是房地產信托經營的具體操作中需要探討和解決的關鍵問題.9 / 9。雖然我國民法理論及實踐中，將信托行為等同于行紀行為，但嚴格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實和明確了這一點，因而不宜將其認定為“房屋行紀”。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關系，此時，是“房屋銀行”以房屋所有權人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關心誰是房屋的真正所有者。雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有許多差異。貴州的運作方式是，房屋所有權人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據房屋所處的地段、環(huán)境、設施等因素，測算出房屋的出租價格，經房主認可后通過網絡系統(tǒng)對外招租。當然，要保證土地信托給國家?guī)淼慕洕娌坏陀谕恋爻鲎尰虺鲎馑鶐淼睦?。（二）建立國有土地信托經營管理運作機制 我國城市國有土地所有權是通過出讓、出租等經濟形式及行政劃撥方式實現的，而在日本，國有土地信托也是實現國家土地所有權的一種重要的經濟形式。我國房地產投資信托基金的業(yè)務范圍，目前應當以房地產的開發(fā)、購置、出租管理等權益型投資作為主要經營業(yè)務，至于資產結構、收入結構、收益分配等方面也需要監(jiān)管部門和機構作出明確的規(guī)定。為了規(guī)范信托業(yè)的健康發(fā)展，中國人民銀行于2001年1月9日
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