我國房地產信托經營的發(fā)展模式(完整版)
【正文】 于商事信托，特別是在二戰(zhàn)后特殊的經濟環(huán)境中獨創(chuàng)了“貸款信托”，為日本的經濟發(fā)展作出了重大貢獻。經濟的發(fā)展和社會的進步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設計需求，轉變?yōu)槟軌驖M足受益人對提供積極、專業(yè)的財產管理方面的需求。另外，在由國王、領主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當土地的“占有”或“所有權”發(fā)生轉移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉移土地“占有”而保留土地“用益權”的方式，使得這種負擔得以規(guī)避。我國房地產信托經營的發(fā)展模式 “信托”意指信任委托，是一種代人理財?shù)闹贫劝才拧Ｓ捎谟钠胀ǚú⒉怀姓J這種用益設計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。信托和投資的結合日益緊密，營業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達，積極信托主導了現(xiàn)代信托的發(fā)展。二、國外房地產信托經營模式（一）美國的房地產投資信托 美國的房地產投資信托（real estate investment trusts，REITS）是以公司擁有資產的形式，將股東的資金吸引到房地產投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產的一些好處，又避免了承擔無限責任及資產流動性差的風險。 （3）房地產投資信托的經營管理活動帶有消極性，即經理和雇員不直接進行房地產的管理和運作，只是對房地產管理業(yè)務的開展予以決策，具體的信托資產管理工作則聘請獨立的房地產投資顧問或承包商來完成；而房地產股份公司的經營管理活動是積極的。土地信托基本上是在土地所有者具有開發(fā)積極性，而自己沒有能力的時候發(fā)揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權的同時，獲得穩(wěn)定的項目收益，因而對土地所有者來說極具投資魅力。筆者主要借鑒國外的運作模式，從以下三個方面闡述自己的簡略構想。日本國有土地信托制度的好處是：在長期持續(xù)獲得土地收益的同時，保留了將來行政需要的國有土地所有；將土地及地上建筑物共同進行信托時，土地價值的體現(xiàn)較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價格的影響；可以利用土地信托制度對再開發(fā)中的土地所有權進行調整。房主每年預留40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。房主是信托法律關系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經營管理活動的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。雖然我國民法理論及實踐中，將信托行為等同于行紀行為，但嚴格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實和明確了這一點，因而不宜將其認定為“房屋行紀”。雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有許多差異。當然，要保證土地信托給國家?guī)淼慕洕娌坏陀谕恋爻鲎尰虺鲎馑鶐淼睦妗Ｎ覈康禺a投資信托基金的業(yè)務范圍，目前應當以房地產的開發(fā)、購置、出租管理等權益型投資作為主要經營業(yè)務，至于資產結構、收入結構、收
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