我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營的發(fā)展模式(已修改)
2025-07-11 12:55 本頁面
【正文】 我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營的發(fā)展模式 “信托”意指信任委托，是一種代人理財?shù)闹贫劝才?。我國《信托法》中所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產(chǎn)管理或者處分的行為。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國封建時代的用益權(quán)制度開始的。一、現(xiàn)代信托制度的發(fā)展（一）現(xiàn)代信托制度的確立 早期在英國出現(xiàn)的“信托”，稱為“用益設(shè)計”，當時的目的是為了規(guī)避封建法律制度對財產(chǎn)（尤其是土地）轉(zhuǎn)移所加的限制和稅負。當時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習慣，但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規(guī)定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。人們還采取同樣的方法規(guī)避了土地長子繼承制。另外，在由國王、領(lǐng)主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當土地的“占有”或“所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉(zhuǎn)移土地“占有”而保留土地“用益權(quán)”的方式，使得這種負擔得以規(guī)避。由于英國的普通法并不承認這種用益設(shè)計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應該忽視道德為理由，承認并賦予了用益設(shè)計制度的合法性。用益設(shè)計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權(quán)確認為法律上的所有權(quán)，目的是為了使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負。1925年英國以《財產(chǎn)法》廢除了《用益法》，現(xiàn)代信托制度得以確立。（二）消極信托向積極信托的轉(zhuǎn)化 由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產(chǎn)的“名義”所有權(quán)，對信托財產(chǎn)不負任何積極管理的義務，信托財產(chǎn)的實際管理權(quán)和受益權(quán)由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設(shè)計。通過利用受托人的“人頭”設(shè)計，可以達到成功規(guī)避對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負，因而這種信托被認為是消極信托。 隨著歷史的發(fā)展，封建制度崩潰，政治上民主化，經(jīng)濟上市場化，凌駕于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧櫈槟繕耍r(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代向工商經(jīng)濟時代的轉(zhuǎn)化，也使得財富來源的形式由單一的土地轉(zhuǎn)向多元化。經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設(shè)計需求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟?
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