我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營的發(fā)展模式(存儲版)
【正文】 日通過并公布了《中華人民共和國信托法》，這就使得我國信托事業(yè)的發(fā)展和繁榮，建立在較為完善的法律規(guī)范基礎(chǔ)上。（二）建立國有土地信托經(jīng)營管理運(yùn)作機(jī)制 我國城市國有土地所有權(quán)是通過出讓、出租等經(jīng)濟(jì)形式及行政劃撥方式實(shí)現(xiàn)的，而在日本，國有土地信托也是實(shí)現(xiàn)國家土地所有權(quán)的一種重要的經(jīng)濟(jì)形式。貴州的運(yùn)作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素，測算出房屋的出租價格，經(jīng)房主認(rèn)可后通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對外招租。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時，是“房屋銀行”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰是房屋的真正所有者。不過，要真正促進(jìn)房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)達(dá)，尚需要制定有關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度、房屋信托時是否需要及如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問題，都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題.9 / 9。 在此類“房屋銀行”業(yè)務(wù)中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關(guān)系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對這些問題需要加以分析，以便在出現(xiàn)糾紛時能夠依照現(xiàn)行法律及時予以解決。由于這種經(jīng)營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。但考慮到我國由中國人民銀行負(fù)責(zé)信托基金業(yè)管理的實(shí)際情況，以致專業(yè)房地產(chǎn)公司不可能作為投資信托基金的組織發(fā)起人而得到批準(zhǔn)，以及現(xiàn)有信托投資公司在房地產(chǎn)權(quán)益經(jīng)營管理運(yùn)作方面的不足，美國的運(yùn)作模式可能更具有借鑒價值。經(jīng)過20年的發(fā)展，全國已經(jīng)有近400家信托投資公司，總資產(chǎn)約占全部金融資產(chǎn)的10％左右。德國房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)，在于基金資產(chǎn)的運(yùn)用業(yè)務(wù)與保管業(yè)務(wù)的分離。股權(quán)信托的投資魁力在于：（l）通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。20世紀(jì)20年代，這種單位信托制度傳入美國，并發(fā)展成為“投資信托”，以后又從美國傳入日本、韓國等東南亞地區(qū)。（二）消極信托向積極信托的轉(zhuǎn)化 由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產(chǎn)的“名義”所有權(quán)，對信托財產(chǎn)不負(fù)任何積極管理的義務(wù)，信托財產(chǎn)的實(shí)際管理權(quán)和受益權(quán)由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設(shè)計。當(dāng)時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團(tuán)體的習(xí)慣，但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機(jī)會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規(guī)定
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