我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營的發(fā)展模式(更新版)
【正文】 益分配等方面也需要監(jiān)管部門和機構(gòu)作出明確的規(guī)定。新中國成立后，隨著社會主義改造的完成，信托業(yè)務逐漸消失。為保護投資人的利益，投資公司法作了設置監(jiān)督委員會、選定保管銀行、固有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)分別管理、投資范圍限制等強制性規(guī)定。l、美國房地產(chǎn)投資信托的類型 美國的房地產(chǎn)投資信托包括股權(quán)信托、抵押信托、混合信托三種形式。19世紀60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國際投資經(jīng)驗，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗豐富的受托人代為運作，雙方約定受托人只收取一定的報酬，并將投資收益返還給投資者。用益設計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權(quán)確認為法律上的所有權(quán)，目的是為了使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國封建時代的用益權(quán)制度開始的。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。通過利用受托人的“人頭”設計，可以達到成功規(guī)避對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負，因而這種信托被認為是消極信托。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個房地產(chǎn)項目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風險；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。（三）日本的土地信托 日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產(chǎn)投資經(jīng)營活動，它們以吸收信托存款、委托存款、代理發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券等形式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金，或者辦理各種形式的房地產(chǎn)信貸業(yè)務，或者直接投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，雖然拓展了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，但因存在著違規(guī)經(jīng)營、管理混亂、業(yè)務范圍不明確等問題，嚴重影響了信托業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序，許多信托投資公司因房地產(chǎn)經(jīng)營不善而瀕臨破產(chǎn)的邊緣。由信托投資公司組織房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起，并委托證券公司或銀行向社會公開發(fā)行受益憑證，將所募集資金交由專業(yè)房地產(chǎn)公司進行獨立運作。因中國人民銀行規(guī)定“銀行”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為“存房中心”。 在“房屋銀行”業(yè)務運作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托代理及中介業(yè)務的有
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