【正文】 來說，土地相對(duì)稀缺，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房價(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房價(jià)上升下降因素相互抵沖；從中長期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入WTO對(duì)土地需求的增加則是長遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長期向好的一個(gè)重要內(nèi)在因素。目前我國存在房地產(chǎn)信貸資金不足、金融工具單一、房地產(chǎn)金融中介服務(wù)體系不健全、房地產(chǎn)金融市場不完善等問題。另外，國外房地產(chǎn)公司的進(jìn)入，將使我國房地產(chǎn)商品更加市場化，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在貸款項(xiàng)目確定、接受貸款抵押時(shí)也更要仔細(xì)評(píng)估、分析，而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在這方面人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足。當(dāng)然國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。另外房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。“入世”對(duì)中介服務(wù)業(yè)的挑戰(zhàn)不可輕視，目前的服務(wù)水平與國際大環(huán)境的要求相去甚遠(yuǎn)。由于最低注冊(cè)資金僅要求為1000萬元，可以說實(shí)力還相當(dāng)弱；開發(fā)商對(duì)于住宅的環(huán)境規(guī)劃及房屋設(shè)計(jì)，在優(yōu)美、舒適方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，大多是簡單地委托給設(shè)計(jì)院，而不能根據(jù)主要消費(fèi)對(duì)象的不同進(jìn)行個(gè)性化的設(shè)計(jì)。同時(shí)，大批國際知名保險(xiǎn)公司的到來，將會(huì)帶來更多與房產(chǎn)相關(guān)的險(xiǎn)種，如國內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)險(xiǎn)種中為數(shù)不多的房產(chǎn)保險(xiǎn)、按揭保險(xiǎn)等，對(duì)于提高年輕購房者的支付能力大有幫助。改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)從無到有，經(jīng)營管理水平有了長足的發(fā)展，但與國外同行業(yè)相比，真正進(jìn)入市場，按市場方式運(yùn)行的企業(yè)很少，這樣，我們面臨的挑戰(zhàn)就會(huì)越來越明顯。目前的房地產(chǎn)市場具有不完全競爭市場的特點(diǎn)，加入ＷＴＯ，境外實(shí)力雄厚的國際游資會(huì)不遺余力地滲透到此行業(yè)中，追逐短期的高額利潤，一方面會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大競爭的不完全性，另一方面又由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品替代率低，這種競爭的態(tài)勢(shì)會(huì)隨之長期化，進(jìn)而從價(jià)格競爭演變?yōu)槭袌龇蓊~的爭奪，而這種寡頭壟斷式的競爭最終會(huì)破壞整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)市場價(jià)格體系，即“房產(chǎn)服從于地產(chǎn)”的原則?！叭胧馈焙螅袊F(xiàn)行的土地出讓方式會(huì)面臨沖擊與挑戰(zhàn)。市場競爭的主體是企業(yè)。并且城市建設(shè)的許多環(huán)節(jié)處在壟斷之中。構(gòu)造SWOT 矩陣將調(diào)查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或影響程度等排序方式，構(gòu)造SWOT 矩陣。運(yùn)用系統(tǒng)分析的綜合分析方法，將排列與考慮的各種環(huán)境因素相互匹配起來加以組合，得出可選擇對(duì)策。其中，優(yōu)劣勢(shì)分析主要地著眼于企業(yè)自身的實(shí)力及其與競爭對(duì)手的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)企業(yè)的可能影響上，但是，外部環(huán)境的同一變化給具有不同資源和能力的企業(yè)帶來的機(jī)會(huì)懷威脅卻可能完全不同，因此，兩者之間又有緊密聯(lián)系。但值得注意的是：競爭優(yōu)勢(shì)并不量定完全體現(xiàn)在較高的贏利率上，因?yàn)橛袝r(shí)企業(yè)更希望增加市場份額，或者多獎(jiǎng)勵(lì)管理人員或雇員。如果一個(gè)企業(yè)在某一方面或幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)正是該行業(yè)企業(yè)應(yīng)具備的關(guān)鍵成功要素，那么，該企業(yè)的綜合競爭優(yōu)勢(shì)也許就強(qiáng)一些。因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)一旦在某一方面具有了競爭優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必會(huì)吸引到競爭對(duì)手的注意。2． 機(jī)會(huì)與威脅分析（OT） 對(duì)環(huán)境的分析也可以有不同的角度，比如，一種簡明扼要的方法就是PEST分析：即從政治（法律）的、經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)文化的和技術(shù)的角度分析環(huán)境變化對(duì)本企業(yè)的影響。 社會(huì)文化的：人口統(tǒng)計(jì)；收入分配；社會(huì)穩(wěn)定；生活方式的變化；教育水平；消費(fèi)；有時(shí)也被稱為五力分析。企業(yè)必須分析，替代品給公司的產(chǎn)品和服務(wù)帶來的是滅頂之災(zāi)呢，還是提供了更高的利潤或價(jià)值；購買者轉(zhuǎn)而購買替代品的轉(zhuǎn)移成本；公司可以采取什么措施來降低成本或增加附加值來降低消費(fèi)者購買替代品的風(fēng)險(xiǎn)？15 / 15。 產(chǎn)業(yè)新進(jìn)入的威脅：進(jìn)入本行業(yè)有哪些壁壘？它們阻礙新進(jìn)入者的作用有多大？本企業(yè)怎樣確定自己的地位（自己進(jìn)入或者阻止對(duì)手進(jìn)入）？ 政治的/法律的：壟斷法律；環(huán)境保護(hù)法；稅法；對(duì)外貿(mào)易規(guī)定；勞動(dòng)法；政府穩(wěn)定性；環(huán)境機(jī)會(huì)就是對(duì)公司行為富有吸引力的領(lǐng)域，在這一領(lǐng)域中，該公司將擁有競爭優(yōu)勢(shì)。這種變化幾乎以所有企業(yè)都產(chǎn)生于深刻的影響。 細(xì)的對(duì)比。 競爭優(yōu)勢(shì)可以指消費(fèi)者眼中一個(gè)企業(yè)或它的產(chǎn)品有別于其競爭對(duì)手的任何優(yōu)越的東西，它可以是產(chǎn)品線的寬度、產(chǎn)品的大小、質(zhì)量、可靠性、適用性、風(fēng)格和形象以及服務(wù)的及時(shí)，態(tài)度的熱情等。 當(dāng)兩個(gè)企業(yè)處在同一市場或者說它們都有能力向同一顧客群體提供產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)，如果其中一個(gè)企業(yè)更高的贏利率或贏利潛力，那么，我們就認(rèn)為這個(gè)企業(yè)比另外一個(gè)企業(yè)更具有競爭優(yōu)勢(shì)。SWOT分析SWOT分析代表分析企業(yè)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅。制定行動(dòng)計(jì)劃在完成環(huán)境因素分析和SWOT 矩陣的構(gòu)造后，便可以制定出相應(yīng)的行動(dòng)計(jì)劃。外部環(huán)境因素包括機(jī)會(huì)因素和威脅因素，它們是外部環(huán)境對(duì)組織的發(fā)展直接有影響的有利和不利因素，屬于客觀因素，一般歸屬為相對(duì)宏觀的如經(jīng)濟(jì)的、政治的、社會(huì)的等不同范疇；內(nèi)部環(huán)境因素包括優(yōu)勢(shì)因素和弱點(diǎn)因素，它們是組織在其發(fā)展中自身存在的積極和消極因素，屬主動(dòng)因素，一般歸類為相對(duì)微觀的如管理的、經(jīng)營的、人力資源的等不同范疇。物管企業(yè)剛剛興起，而且多數(shù)還帶有依附性，尚無法適應(yīng)快速形勢(shì)的變化。行業(yè)管理部門的辦事效益太低，拖拖拉拉，難以適應(yīng)“入世”的需要。、政策管理手段、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、物業(yè)管理、城市基礎(chǔ)設(shè)施的挑戰(zhàn)。市場的結(jié)構(gòu)和市場交易的復(fù)雜性，客觀上要求有完備的法制體系，由于中國市場經(jīng)濟(jì)體制的不完善，必然會(huì)造成該市場建設(shè)步伐的緩慢，雖有一定的市場管制，但在外國企業(yè)的激烈競爭下，必定會(huì)暴露出許多漏洞，這對(duì)市場自身的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生不利的后果。市場經(jīng)濟(jì)的根本動(dòng)力機(jī)制是經(jīng)濟(jì)主體不斷地追逐利潤，使之極大化。就目前本地的房地產(chǎn)消費(fèi)貸款而言，相關(guān)的市場風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制尚未形成，使得貸款方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過度集中，限制了貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。就中介服務(wù)水平而言，美國對(duì)交易經(jīng)紀(jì)人的管理很嚴(yán)格，也很規(guī)范，評(píng)估行業(yè)也一律按國際慣例運(yùn)轉(zhuǎn)。入世后，國內(nèi)市場更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國內(nèi)金融市場更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。如國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱小，經(jīng)營機(jī)制落后，如都享受國民待遇，則國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)將消失，勢(shì)必在競爭中處于劣勢(shì)。二、WTO給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了挑戰(zhàn)加入WTO，我國房地產(chǎn)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)還處于起步階段，加入WTO后，挑戰(zhàn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展又與金融業(yè)密不可分。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)將引入國外同行的競爭，國外先進(jìn)的觀念和管理將會(huì)極大地促進(jìn)我國房地產(chǎn)中介代理、仲裁、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保、保險(xiǎn)、物業(yè)管理等