我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營的發(fā)展模式-全文預(yù)覽
【正文】 頒布了《信托投資公司管理辦法》，九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會于2001年4月28日通過并公布了《中華人民共和國信托法》，這就使得我國信托事業(yè)的發(fā)展和繁榮，建立在較為完善的法律規(guī)范基礎(chǔ)上。新中國成立后，隨著社會主義改造的完成，信托業(yè)務(wù)逐漸消失。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。為保護(hù)投資人的利益，投資公司法作了設(shè)置監(jiān)督委員會、選定保管銀行、固有財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)分別管理、投資范圍限制等強(qiáng)制性規(guī)定。房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司的不同 雖然房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財(cái)”，是財(cái)產(chǎn)管理與金融功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時(shí)要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。l、美國房地產(chǎn)投資信托的類型 美國的房地產(chǎn)投資信托包括股權(quán)信托、抵押信托、混合信托三種形式。目前，英國和美國都有民事信托和商事信托，但限于習(xí)慣和民事信托曠日持久的發(fā)達(dá)，民事信托仍然是英國信托業(yè)務(wù)的主體，而美國的民事信托和商事信托同樣發(fā)達(dá)。19世紀(jì)60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國際投資經(jīng)驗(yàn)，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗(yàn)豐富的受托人代為運(yùn)作，雙方約定受托人只收取一定的報(bào)酬，并將投資收益返還給投資者。 隨著歷史的發(fā)展，封建制度崩潰，政治上民主化，經(jīng)濟(jì)上市場化，凌駕于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負(fù)也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財(cái)產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧櫈槟繕?biāo)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代向工商經(jīng)濟(jì)時(shí)代的轉(zhuǎn)化，也使得財(cái)富來源的形式由單一的土地轉(zhuǎn)向多元化。用益設(shè)計(jì)制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權(quán)確認(rèn)為法律上的所有權(quán)，目的是為了使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負(fù)。人們還采取同樣的方法規(guī)避了土地長子繼承制。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認(rèn)為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國封建時(shí)代的用益權(quán)制度開始的。我國《信托法》中所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)管理或者處分的行為。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達(dá)到與直接損贈給教會時(shí)相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。在15世紀(jì)形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應(yīng)該忽視道德為理由，承認(rèn)并賦予了用益設(shè)計(jì)制度的合法性。通過利用受托人的“人頭”設(shè)計(jì)，可以達(dá)到成功規(guī)避對財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負(fù)，因而這種信托被認(rèn)為是消極信托。（三）
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