【正文】 有 80多家商戶。 ? 除了少量的自營之外，內外鋪統一招租，給業(yè)主的投資回報率為 8％、9％和 10%；二三層租賃給沃爾瑪、四層由萬達影城替代原來的紅星美凱龍經營，目前共有 7個影廳。 ? 由于青島萬達主要是由萬達物業(yè)公司統一招租，目前返租的租金回報率為 8％左右。其底層商鋪當時的售價為 4萬～ 5萬元／平方米。 ? 2022年 4月 25日，萬達總裁王健林在中國 (浙江 )商業(yè)地產高峰論壇上演講的 《 商業(yè)地產的八點心得 》 中稱， “只租不售，商業(yè)地產要切記這一點”。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平方米均價 3萬多，銷售額幾十億，但是這些已售項目竣工后。雖然也進行了招商經營，還是有五六個出現了問題。問題在于商鋪在銷售之后，再進行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經營的整體性，二是經營的有效性。 ? 一個硬幣具有兩面性，捆綁沃爾瑪和天價出售底商成為萬達通往商業(yè)地產道路上的一條捷徑。 ? 關于萬達商業(yè)廣場是否成功的評判，在開發(fā)商萬達自己看來， “天價”售鋪收回大部分投資再上市融資是成功的； ? 而在“虧損”被套牢的底商投資者們看來，萬達商業(yè)廣場又是失敗的。 短期融資債券 ? 短期債券是合理合法的企業(yè)融資手段，運用得好，還真有那么點打“白條”也能發(fā)財的味道。 短期金融債券基本知識 ? ? 短期融資債券，就是指中國境內具有法人資格的非金融企業(yè)，依照有關規(guī)定在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內還本付息的有價證券。這種債券發(fā)行后可以轉讓。 ? (1)短期融資債券期限結構 短期融資債券的期限結構涵蓋了所有 l年期以下的短期債券品種，目前已發(fā)行的企業(yè)短期融資債券分布在 3個月、 6個月、 9個月和 1年四個期限品種。 ? (2)短期融資債券的發(fā)行額 短期融資債券的發(fā)行額分別為 10億元、 20億元、 70億元和 712億元。趨同現象目前已有改觀，不同信用等級企業(yè)發(fā)行的融資債券利率逐步分化。 短期融資債券五大優(yōu)勢 優(yōu)勢 分析 靈活性強 發(fā)行備案制審批手續(xù)相對簡單，發(fā)行周期明顯縮短 成本優(yōu)勢 銀行現行 l年期短期流動資金貸款的基準利率為 ％，而同期短期融資債券的利率基本穩(wěn)定 在 ％～ ％之間。與短期貸款利率 (甚至 是優(yōu)惠貸款利率 )相比，具有約 2個百分點的成 本優(yōu)勢，即使考慮到發(fā)行費用在內的發(fā)行成 本，短期融資債券與銀行貸款相比，成本也是 明顯偏低 。 建立信譽 商業(yè)票據的發(fā)行本身就是公司實力、信譽的最好證明 。 優(yōu)勢 分析 透明度高 發(fā)行過程及債券完全兌付前有嚴格的信息披露、信用評級貫穿始終，違約事實也會公布，市場約束力較強。 發(fā)行條件適中 配股要求條件最低；轉債要求條件略高；增發(fā)是三種再融資行駛中要求最高的；發(fā)行短期債券要求條件適中。 ? 轉債的門檻要比增發(fā)、配股高得多， 《 上市公司可轉換債券實施辦法 》 規(guī)定，上市公司必須滿足：最近凈資產收益 平均在 10％以上 ； 每年公司紅利必須足以支付債券利息；強制擔保等條件； 企業(yè)發(fā)行短期融資債券有如下要點 ： 申請對象需滿足的條件 ①是在中華人民共和國境內注冊的獨立企業(yè)法人客戶； ②獲有權部門批準發(fā)行企業(yè)債券； ③資信狀況符合銀行的要求； ④能夠應要求提供銀行認可的反擔保條件；⑤能夠滿足銀行的其他授信條件 申請需提供的材料 ① 基本材料 ， 如企業(yè)注冊文件 、 經審計的財務報表 、董事會決議等； ② 項目建議書 、 項目可行性研究報告以及相關批復； ③ 有權部門對發(fā)行企業(yè)債券的批準文件； ④ 銀行要求的其他資料 申請程序 ① 客戶提供所申請業(yè)務的具體資料； ② 銀行進行審核； ③ 批準后 ， 客戶與銀行簽署有關協議 收費標準 發(fā)債擔保費由客戶與銀行通過協議確定 萬科發(fā)債融資 ? 2022年 6月 13日，萬科企業(yè)股份有限公司 l5億元轉債發(fā)行成功。而萬科 18年來歷史上陸續(xù) 5次籌資總額也不過 l6億多元?？梢哉f，萬科一夜之間就拿到了以往十幾年來拿到的錢。 ? 僅利息一項，萬科便可以比銀行貸款少支出 5000萬元。而且，一筆 15億元資金直接到帳，也比分批和向多家銀行分支機構貸款要便利得多。上市公司的直接融資優(yōu)勢再次體現出來。這一次融資對于萬科未來幾年的發(fā)展有著決定性的作用。 ? 萬科一向以財務保守而著稱，負債率長期保持在 50左右。萬科轉債發(fā)行以后，萬科的負債率將達到 58％。 2022年萬科的現金流量是12億元， 15億元的現金流入，對業(yè)務擴張的好處顯而易見，但由于可轉債的債權和買入期權復合的特性，這將給經營層帶來更大壓力。 ? 可轉債首先是一種債券，投資者可以一直保留以及放棄轉換權利，融資企業(yè)必須要還本付息，這種硬性的法律責任存在，投資者基本不用擔心錢投進去拿不回來。事實上，成熟的企業(yè)除非有真正好的項目，否則是不敢輕易發(fā)行可轉債的。 ? 可轉債融資的具體要求實際上是比較高的，既有收益率的規(guī)定，也有負債率的限制，還要有擔保等要求，基本上只有優(yōu)質公司才有發(fā)債的可能，因此數量不會像增發(fā)或配股那么多。 房地產投資基金 ? 概 述 ? 特 征 ? 私 募 ? 案 例 瞄準境外投資基金 ? 摩根士丹利、美林基業(yè)、淡馬錫、荷蘭 ING 對于投資基金，不能“敬而遠之”，而是要“親而近之”。 房地產投資基金概述 ? 投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 ? 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則，運用現代信托制度的機制，以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運作和管理，主要投資于股票、債券等金融產品和其他產業(yè)部門，以實現預定的投資目的的投資組織制度。 理解投資基金的五個關鍵點 ? 1運用“共同投資 +共享收益 +共擔風險 =投資基金 的基本原則 ? 如下面的示意圖： ? 投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 ? 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則，運用現代信托制度的機制，以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運作和管理，主要投資于股票、債券等金融產品和其他產業(yè)部門，以實現預定的投資目的的投資組織制度。 ? 4所屬資金有著專門用途并實行獨立核算 ? 投資基金的資金用途通常有比較明確的規(guī)定。這種規(guī)定，或由有關法律法規(guī)規(guī)定，或由基金章程規(guī)定。例如證券投資主要投資于證券市場，產業(yè)類型投資基金主要投資于產業(yè)部門。另一方面，投資基金的資金，雖然委托給基金管理人運作，但基金管理人應單列賬戶，進行獨立核算，不能將這些資金與自身的資產相混，也不能以這些資金為抵押 (或擔保 )來獲得自身資產運作所需的借款。 ? 5投資基金組織是一種獨特的投資組織形式 ? 從投融資角度看，投資基金組織既不同于股份有限公司和一般的工商企業(yè)。也不同于商業(yè)銀行和一般的非銀行金融機構，它是一種專門將社會上分散資金集中起來進行投資的機構，因而它是一種獨特的投資組織形式。 房地產投資基金的異同 ? 契約型投資基金是基于一定的信托契約原理而組織起來的一種共同基金；其組織結構為基金管理公司、托管公司、投資者； ? 公司型投資基金是以投資為目的組建的股份制信托投資公司通過發(fā)行公司股票的方式籌集資金而設立的一種投資基金。其組織結構為 董事會等。 ? 房地產投資基金按照交易方式是否可贖回，分為封閉式基金和開放式 基金。 ? 開放型基金又稱為互惠基金，基金份額或受益憑證數量是可變的，可以增加發(fā)行份額與贖回股份 ? 封閉型基金在外的基金份額或受益憑證數量是固定不變的，所以這種基金也稱為固定型基金 房地產投資基金的運作過程與選擇客戶條件 （一）運作過程 ? 可分為籌資過程、投資過程和退出過程，投資過程包括交易發(fā)起和篩選、評估、交易設計、投資后管理四個階段。 房地產基金運作流程圖： 投資基金選擇目標客戶要求 ? 公司規(guī)模：資產規(guī)模在 3—10億元 ? 項目規(guī)模：開發(fā)面積在 20—30萬平，年竣工可銷售面積在 10—20萬平，年銷售額在 3—10億元 ? 城市選擇：二三線城市； ? 成長型企業(yè)：在當地排在前幾名，并且有影響力， ? 項目投資價值：地段、性價比、配套好 ? 企業(yè)性質：已經改制的； ? 項目營銷包裝：包裝需要一個詳盡的商業(yè)計劃，制作一份英文版信息 項目管理團隊素質：公司和所有主要人員做背景審查。 ? （三）投資基金選擇項目的三種傾向 ? 1傾向風險收益穩(wěn)定的項目，注重良好口碑和市場慣性。 ? 2傾向風險相對高收益也高的項目 ? 3 傾向項目市場綜合優(yōu)勢強的項目 私募融資 ? 私募基金，誘惑重重，風險也重重。私募，當其披上合法外衣后，房地產企業(yè)會享受到更多的融資樂趣。私募，雖然給人一種“偷偷摸摸千大事”的印象，但是實際上仍有其內部的運作規(guī)則。 ? “中城聯盟”是個民間私募基金組織，對于協調與促進中國房地產企業(yè)民間融資起了一定作用，其操作的“成都牧馬山項目”是中城聯盟以種子基金帶動外圍基金的“捆綁式投瓷方式”的首次實踐。 私募基金融資概述 ? “私募基金”或“地下基金”，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金達到融資的行為。 ? 目前國內從事房地產投融資的投資公司、資產管理公司、基金管理公司和房地產信托從本質上而言都是私募房地產投資基金。 私募基金的特點 項目 特征 募集方式 私募基金通過非公開方式募集資金 。 募集對象 在募集對象上，私募基金的對象只是少數特定的投 資者，圈子雖小，門檻卻不低 。 信息披露 與公募基金嚴格的信息披露要求不同，私募基金這 方面的要求很低。另外，政府監(jiān)管也相應比較寬 松，因此私募基金的投資更具隱蔽性，運作也更為 靈活，相應獲得高收益回報的機會也更大 。 私募融資呈現出四個新特點 ? ①融資活動半公開化 ? ②融資行為漸趨理性；民間融資違約現象很少，江西民間融資的償債率在 95％以上 ? ③ 生產性融資比重高；寧波民間融資約 85％用于生產經營，溫州約為 93 3％，福建省約為 ％ ? ④利率水平明顯上升； 2022年 6月以后維持在 ％左右 私募基金的三種操作模式及其特點 模式 特點分析 投資公司、 資產管理公 司形式存在 的私募房地 產投資基金 ①依 《 公司法 》 創(chuàng)建類基金式的房地產投 資公司，委托與之相關聯的資產管理公司 或自己直接從事房地產投資。此類房地產 投資公司可以理解為未上市的私募的公司 型房地產投資基金。這里的房地產投資公 司所運營的資金是鹼業(yè)自有和負債資金， 并不是信托資金，故從事的業(yè)務也非信托 業(yè)務。 ②依 《 公司法 》 直接建立資產管理公司， 從事房地產投資銀行業(yè)務。這里的資產管 理公司所運營資產若為投資公司委托，則 可理解為基金管理公司；若為公司成立和 運營過程中取得，則可理解為基金公司 。 信托計劃 形式存在 的私募房 地產投資 基金 ①較短的期限，一般為 3年 ②有力的擔保措施 房地產資金信托貸款一般需要強有力的擔保措施，主要擔保措施 有土地使用權證質押擔保、連帶責任擔保、開發(fā)商股權質押擔保 等。采取有力的擔保措施一方面可以降低投資者的投資風險；另 一方面也可以降低信托投資公司自身的風險 ③ 受政策影響較大 以基金管 理公司形 式存在的 私募房地 產投資基 ①年收益率高 此種形式是國外基金進入我國房地產市場采用的主要形式。美國 投資房地產的基金年平均收益率為 6％～ 7％；日本、新加坡為 4％ 。我國的上海、北京房地產投資的年凈收益率高達 20％ 50％。 ②既能避稅，又避免政策風險 海外資金一般通過兩種方式進入房地產：一是以基金的方式投 資。二是通過直接購買中國房地產上市公司的股票而實現的股權 投資。 基金式投資的投資模式為：基金在國外注冊，在中國注冊基金管 理公司，下設針對具體項目的項目公司。這種方式一是為了避 稅，是追于國內有關房地產基金政策的不明朗，有利于項目公司。 二是引進其他的基金，能規(guī)避風險。如果項目出現問題，只需把 項目賣掉套現，而不涉及到其他的項目