【正文】 對(duì)公司 風(fēng)險(xiǎn) 期限/ （項(xiàng)目） 進(jìn)入 控制 金額/ 退出要求 方式 措施 成本 方式轉(zhuǎn)讓、股權(quán)、分紅、清算期限相對(duì)較長（1至3年居多）/金額較大/成本較高股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股、增加資本公積（以及股東借款）向項(xiàng)目公司委派董事或者財(cái)務(wù)總監(jiān)、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等圖6：股權(quán)型信托的融資方式簡圖(二) 案例：A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃1. 項(xiàng)目背景1) 項(xiàng)目公司情況A公司成立于2011年3月，注冊(cè)資本5,000萬，是B公司為開發(fā)Y項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司。%的股權(quán)。股權(quán)關(guān)系見圖7：C公司B公司 持股51% 持股49%Y項(xiàng)目A公司圖7：A、B、C公司股權(quán)關(guān)系圖本項(xiàng)目地塊位于甲市房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃區(qū)。項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行規(guī)劃，該地塊由11棟高層住宅、14層花園洋房、1棟連排別墅及商業(yè)配套設(shè)施組成，；高層1826層，攻11棟，房源約1,133套，；洋房56層，攻14棟，房源約600套，另有商業(yè)配套9230平方畝。除本次土地購入外，A公司無合并、分立、收購或出手重大資產(chǎn)、資產(chǎn)置換、債務(wù)重組等情況。2) 項(xiàng)目所在地情況該項(xiàng)目土地較為方正，無明顯高差，且四周無日照遮擋物，適宜房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。此地塊與該區(qū)政府機(jī)關(guān)所在地相鄰，屬于開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域。該公司預(yù)期現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，預(yù)計(jì)經(jīng)營較為穩(wěn)健。A公司重大經(jīng)營行為主要包括：（1）購入開發(fā)區(qū)項(xiàng)目用地：繳納土地出讓金全款6,933萬元；；。（3）管理費(fèi)用：共發(fā)生3,375,934元。截止2011年8月，負(fù)債總額15萬元，資產(chǎn)負(fù)債率良好。5) 項(xiàng)目投資完成進(jìn)度及預(yù)測(cè)本項(xiàng)目泥分期建設(shè)，首先開發(fā)一期，采取高層住宅和花園洋房相結(jié)合的方式，開發(fā)目的定位于銷售資金的快速回籠及提升項(xiàng)目價(jià)值，并將銷售回款繼續(xù)投入項(xiàng)目二期的建設(shè)。項(xiàng)目的工程建設(shè)和市場(chǎng)銷售重疊進(jìn)行。，扣除成本、稅金后預(yù)計(jì)利潤17,。2. 信托計(jì)劃方案1) 信托計(jì)劃簡介a) 信托計(jì)劃（參見表5）表5：X信托*A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃基本信息表產(chǎn)品名稱X信托*A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃信托規(guī)模1億元信托期限18各月，信托計(jì)劃滿12個(gè)月后可提前終止資金運(yùn)作方式股權(quán)投資預(yù)期年化收益率受益人認(rèn)購金額（單位：萬元）預(yù)期年化收益率預(yù)期年化收益率a類受益人100200（不含200）9%b類受益人200300（不含300）10%c類受益人300以上11%收益分配信托收益由受托人按每個(gè)信托年度分配。信托計(jì)劃結(jié)束或者提前結(jié)束時(shí)，受托人將最后一期的信托收益與信托本金一次性分配給全體受益人。印信保管印信包括但不限于項(xiàng)目公司的公章、資金監(jiān)管賬戶的預(yù)留印鑒，營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、土地使用權(quán)證和其他主要資產(chǎn)權(quán)屬正數(shù)等重要法律文件賬戶監(jiān)管信托資金監(jiān)管賬戶保管本信托計(jì)劃注入項(xiàng)目公司的資金，其銀行預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司的公章和法定代表人的個(gè)人銘章。日常運(yùn)營賬戶保管由信托監(jiān)管賬戶劃入的資金和項(xiàng)目公司日常資金的收付，預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)章和法定代表人的個(gè)人銘章。d) 信托資金的退出信托資金的退出方式如表7所示：表7：信托資金退出方式一覽表信托資金的退出方式詳細(xì)內(nèi)容獲得項(xiàng)目公司分紅和減資受托人可以通過獲取公司分紅和減資等方式實(shí)現(xiàn)信托資金的退出，并以分紅和減資所得向信托受益人分配信托資金及收益。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格足以足額償付信托受益人的本金和預(yù)期收益前提下，B公司、公司其指定的第三方有優(yōu)先購買權(quán)。轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)在項(xiàng)目公司按照相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，全額支付信托收益、信托報(bào)酬、其他信托費(fèi)用后，可由B、C或其指定的第三方全額收購本信托計(jì)劃的信托單位，收購金額為本信托計(jì)劃的信托規(guī)模。e) 信用增級(jí)措施i. 控制項(xiàng)目公司股權(quán)。iii. 項(xiàng)目公司股東（包含原股東B公司）在信托資金退出之前放棄對(duì)股東借款（包括已有股東借款及后續(xù)股東借款）的受償權(quán)。本信托計(jì)劃具有多重保障，嚴(yán)格的管理措施（如委派董事信托公司選派的董事對(duì)公司的重大事項(xiàng)具有一票否決權(quán)，印信保管、賬戶的監(jiān)管）能夠幫助防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。b) 原股東保證i. 股東方承諾信托計(jì)劃退出前，放棄對(duì)項(xiàng)目公司債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。三、 權(quán)益模式(一) 基本操作模式房地產(chǎn)企業(yè)基于自身擁有的優(yōu)質(zhì)權(quán)益（基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利無瑕疵并且現(xiàn)金流穩(wěn)定可控），與信托公司合作，通常常用“權(quán)益轉(zhuǎn)讓附加回購”等方式，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源整合放大的信托融資模式。其基本操作模式見圖10：為回購權(quán)益提供擔(dān)保（抵押、質(zhì)押或保證）信托公司房地產(chǎn)公司 權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同投資者 受讓權(quán)益 加入信托計(jì)劃 回購權(quán)益 投資 支付收益和本金優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目圖10：權(quán)益型信托的操作模式簡圖(二) 案例：A+C特定收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃1. 背景1) A公司“鳳凰島綜合項(xiàng)目”背景A公司的股東為B公司，B公司于2004年創(chuàng)辦并從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)?！八{(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”位于丁市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心商業(yè)區(qū)與旅游區(qū)聯(lián)接地帶，分為住宅和商業(yè)兩部分。2) C公司“溫泉住宅項(xiàng)目”背景C 公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)等。該項(xiàng)目土地評(píng)估價(jià)值為人民幣20,536 萬元。2. T 信托—A+C 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃a) 信托計(jì)劃簡介（參見表8）表8：T 信托—A+C 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃簡要信息表產(chǎn)品名稱T 信托—A+C 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本信托計(jì)劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)2 個(gè)層級(jí)， 億元，其中優(yōu)先級(jí)發(fā)行規(guī)模5 億元， 年，其中投資期限2 年，預(yù)期收益率913%/年，如果優(yōu)先級(jí)委托人收益率未達(dá)到11%/年，則受托人不提取受托人獎(jiǎng)勵(lì)； 億元， 年，合作伙伴以項(xiàng)目公司股權(quán)及債權(quán)認(rèn)購。產(chǎn)品期限30 個(gè)月（其中：投資期限2 年，若投資本金未能按時(shí)足額收回，或投資收益未達(dá)到預(yù)期，則追償期6 個(gè)月），滿12 個(gè)月后，如信托收益達(dá)到預(yù)期水平，受托人有權(quán)提前終止信托計(jì)劃。信托計(jì)劃若有閑置資金，可用于銀行存款，禁止用于股票市場(chǎng)等高風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品。兩個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)抵押給T 信托公司，評(píng)估價(jià)值為127,511 萬元；信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)由項(xiàng)目公司股