房地產(chǎn)信托融資典型模式和案例(存儲版)
【正文】 立以來，B 公司累計開發(fā)面積近60 萬平方米，銷售收入達5 億元。資金運用方式B 公司將其合法擁有的對甲市安寧縣政府和安寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱“管委會”）在Y項目的應收賬款權益（）設定信托；由受托人B 信托公司以轉讓優(yōu)先受益權的形式，對標的應收賬款實現(xiàn)流動化。所謂“組合”，一般指信托資金的運用方式涵蓋了貸款、股權投資、權益投資、信托受益權轉讓等“一攬子”策略，并根據(jù)不同時點的具體項目情況靈活決定信托資金的運用方式以及退出方式。資金運用范圍（1）項目選擇標準：市場前景良好、變現(xiàn)能力較強的優(yōu)質住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目；（2）地域選擇：北京等重點城市；（3）投資方式：以資本金形式參股或控股優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，享受股東分紅；收購房地產(chǎn)開發(fā)項目公司或有關收益權，短期持有后轉讓變現(xiàn)。c) 信托交易結構（參見圖16） 投資者 優(yōu)先級3億 其他方式股東借款買入返售資產(chǎn)收購股權投資W 集合資金信托計劃受托人：A 信托公司戰(zhàn)略伙伴 1億投資者 風控要求：抵（質）押、股 權過戶（絕對控股）等；股 東會、董事會、監(jiān)管資金、 派駐人員圖16：W 集合資金信托計劃交易結構圖。2. 信托計劃方案a) 信托計劃概況（參見表10）表10：W 集合資金信托計劃概況表產(chǎn)品名稱W 集合資金信托計劃信托期限2 年，成立后兩個月內披露具體投資項目信托規(guī)模35 億元投資方向房地產(chǎn)行業(yè)認購資金每份信托合同最低認購金額為人民幣100 萬元整（受托人認可的除外），并可按人民幣10 萬元的整數(shù)倍增加。d) 應收賬款轉讓登記：在認購款撥付至A 公司前，B 信托公司將在人民銀行征信中心應收賬款質押登記公示系統(tǒng)內進行應收賬款轉讓的公示登記。信托規(guī)模成立規(guī)模為26,210 萬元，增發(fā)后總規(guī)模不超過4 億元預期收益率%/年（含認購費），認購費收取標準如下：（1）300萬元≤合同金額＜600萬元，收取認購費1%/年；（2）600萬元≤合同金額＜1,000萬元，%/年；（3）合同金額≥1,000萬元，收取認購費0%/年。這種信托融資模式的核心架構是“房地產(chǎn)財產(chǎn)權信托+信托受益權轉讓”，即在引入“優(yōu)先級次級”的信托受益權結構化設計時，通過信托公司的“受托人+代理人”身份轉換，從而實現(xiàn)為基礎資產(chǎn)的委托人（即財產(chǎn)權信托的委托人）獲得融資的目的。（2）經(jīng)營與監(jiān)管：T 信托公司將對項目進行嚴格管理。A 公司持有的“藍島鳳凰島綜合項目”和C 公司持有的“梁平溫泉住宅項目”資金緊張，需要融資。在房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資實踐中，一般會運用租金收益權、股權收益權、項目收益權、應收賬款收益權或者特定資產(chǎn)收益權等方式開展信托融資。ii. B公司為信托計劃資金本金及預期收益的安全退出提供不可撤銷連帶責任保證。日常運營賬戶由項目公司自行管理。預計項目成本利潤見表4：表4：Y項目成本利潤測算簡表序號科目名稱總價備注1總支出715,109,5812總銷售收入887,280,1063凈利潤172,170,525總收入總成本4成本利潤率%預計本項目資產(chǎn)運營能力強，各項盈利指標如下：營業(yè)利潤率=凈利潤/營業(yè)收入*100%=%總投資凈利潤率=凈利潤/項目總投資*100%=%預計本項目凈利率及總投資凈利率較高，償還能力和市場競爭能力較強。（4）銷售費用：主要用于售樓處裝飾、機場路戶外廣告、報廣宣傳得呢個，共發(fā)生3,502,042元。該土地狀態(tài)良好，不存在任何污染。B公司持有A公司49%股權，C公司持有A公司51%股權，股東按占股比例全部以貨幣方式全額出資。在信托期限屆滿或信托期限內滿足約定條件時，由約定的項目公司股東或其他第三方按照約定價款收購信托持股。該規(guī)劃文件表明，項目所在區(qū)域將作為H市規(guī)劃的重點區(qū)域，建設以商務辦公、總部經(jīng)濟、會議展覽等功能為主導的公建中心，打造城市綜合體，成為H市發(fā)展新亮點。B集團是A公司的全資母公司，持有A公司100%股權。房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例一、 貸款模式(一) 基本操作模式開發(fā)商（項目公司）信托公司（受托人）投資者（委托人）（1）信托資金 （2）信托貸款 （4）信托收益 （3）支付利息 及本金 償還本金 資產(chǎn)抵押、股權質押、第三方擔保圖1：貸款性信托的操作模式簡圖關于房地產(chǎn)信托的債權融資模式，最為基礎的是信托貸款。貸款型信托對（公司） 進入 風險控 期限/成本/金額 退出償還貸款本金（并支付利息）期限較短（1至2年居多）/幾千萬到幾億不等/成本相對較低資產(chǎn)抵押（不動產(chǎn)，抵押率一般50%左右）/股權質押/第三方擔保/設置監(jiān)管賬戶等發(fā)放貸款（債權）“四證”齊全/自由資金達到30%/二級以上開發(fā)資質/項目自盈能力強項目要求 方式 制措施 方式圖2：貸款型信托的融資方式簡圖(二) 案例：Y項目貸款集合資金信托計劃1. 項目背景1) 項目基本情況，主營房地產(chǎn)項目的經(jīng)營與開發(fā)。2) 政策情況隨著近年來H市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和國家宏觀政策背景的轉變，以及若干重大項目的建設，為了更好地指導城市建設與發(fā)展，2011年2月，H市政府委托某城市規(guī)劃設計研究院著手編制《H市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》。預算年化收益率%，300萬以上為10%資金運用方式信托資金用于向A公司提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款，利率為15%/年，全部用于Y項目乙區(qū)開發(fā)建設2) 交易結構圖（參見圖4）B集團C集團 控股 連帶責 連帶責任擔保 任擔保 A公司信托計劃 投資人 貸款 3億元 還本付息 利益分配Y項目乙區(qū)
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