【正文】 房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例一、 貸款模式(一) 基本操作模式開發(fā)商（項(xiàng)目公司）信托公司（受托人）投資者（委托人）（1）信托資金 （2）信托貸款 （4）信托收益 （3）支付利息 及本金 償還本金 資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保圖1：貸款性信托的操作模式簡圖關(guān)于房地產(chǎn)信托的債權(quán)融資模式，最為基礎(chǔ)的是信托貸款。同時(shí)，被視為最簡單的信托貸款，通常也是最行之有效的融資方式，操作模式參見圖1。但是，相對于銀行貸款而言，無論是從規(guī)模、資金成本，還是從貸款期限來說，信托貸款視乎都不占有優(yōu)勢。就對房地產(chǎn)企業(yè)的限制而言，兩者的限制也非常接近，都要求開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例不低于30%185。，必須取得“四證”。對于信托公司而言，限制還不僅于此，根據(jù)《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（簡稱“265號文”）的規(guī)定，嚴(yán)禁信托公司以投資附加回購承諾、商品房預(yù)售回購等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而且申請信托貸款的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)178。其基本融資方式參見圖2.注： 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%； 羅陽：“圍爐夜話房地產(chǎn)企業(yè)信托融資：房企融資實(shí)用攻略詳解（上）”，《信托周刊》第16期。貸款型信托對（公司） 進(jìn)入 風(fēng)險(xiǎn)控 期限/成本/金額 退出償還貸款本金（并支付利息）期限較短（1至2年居多）/幾千萬到幾億不等/成本相對較低資產(chǎn)抵押（不動產(chǎn)，抵押率一般50%左右）/股權(quán)質(zhì)押/第三方擔(dān)保/設(shè)置監(jiān)管賬戶等發(fā)放貸款（債權(quán)）“四證”齊全/自由資金達(dá)到30%/二級以上開發(fā)資質(zhì)/項(xiàng)目自盈能力強(qiáng)項(xiàng)目要求 方式 制措施 方式圖2：貸款型信托的融資方式簡圖(二) 案例：Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃1. 項(xiàng)目背景1) 項(xiàng)目基本情況，主營房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營與開發(fā)。B集團(tuán)是A公司的全資母公司，持有A公司100%股權(quán)。C集團(tuán)是B集團(tuán)的控股股東，A公司自成立以來已開發(fā)完成7個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)50多萬平方米，均已全部售罄。股權(quán)關(guān)系見圖3。A公司B集團(tuán)C集團(tuán) 100%控股 控股圖3：A、B、C的股權(quán)關(guān)系圖目前A公司重點(diǎn)開發(fā)Y項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處H市大學(xué)城中心區(qū)域?！禜市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》中明確指出，該區(qū)域?qū)⒆鳛榻窈驢市發(fā)展規(guī)劃中的重要組成部分。A公司具備房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)，Y項(xiàng)目已取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建筑工程施工許可證》。，總建筑面積398,085平方米，分甲、乙、丙三區(qū)開發(fā)：甲區(qū)以連排別墅為主；乙區(qū)包括7幢4層的花園洋房、4幢33層的高層住宅和1幢5層商業(yè)綜合樓；病區(qū)包括7裝1827層的高層住宅和1個(gè)幼兒園。2) 政策情況隨著近年來H市經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和國家宏觀政策背景的轉(zhuǎn)變，以及若干重大項(xiàng)目的建設(shè)，為了更好地指導(dǎo)城市建設(shè)與發(fā)展，2011年2月，H市政府委托某城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院著手編制《H市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》。該規(guī)劃文件表明，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒆鳛镠市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，建設(shè)以商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟(jì)、會議展覽等功能為主導(dǎo)的公建中心，打造城市綜合體，成為H市發(fā)展新亮點(diǎn)。在此同時(shí)全面推進(jìn)該區(qū)域中心區(qū)外圍建設(shè)，引導(dǎo)空間拓展和功能布局優(yōu)化，使中心區(qū)優(yōu)化整合與新城開發(fā)建設(shè)聯(lián)動并進(jìn)。3) 項(xiàng)目所在地情況Y項(xiàng)目位于該區(qū)域中心位置且緊貼H市大學(xué)城且與市政府相鄰，有著良好的行政配套，周邊分布有地稅局、公安局、工商所、國土資源所、銀行及零售商業(yè)等，且交通十分便利。4) 關(guān)聯(lián)公司情況B集團(tuán)是A公司的全資母公司，主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，在H市樹立了良好的口碑，成長性較好。2010年公司房地產(chǎn)銷售回款超過25億，在H市占有率較高。截至2010年底，B集團(tuán)資產(chǎn)總額50億元，負(fù)債總額26億元，凈資產(chǎn)24億元。2. 信托計(jì)劃方案1) 信托計(jì)劃簡介（參見表1）表1：Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃信息表產(chǎn)品名稱Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模3億起點(diǎn)金額300萬信托期限信托期限18個(gè)月，自本信托計(jì)劃成立之日起計(jì)算。預(yù)算年化收益率%，300萬以上為10%資金運(yùn)用方式信托資金用于向A公司提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款，利率為15%/年，全部用于Y項(xiàng)目乙區(qū)開發(fā)建設(shè)2) 交易結(jié)構(gòu)圖（參見圖4）B集團(tuán)C集團(tuán) 控股 連帶責(zé) 連帶責(zé)任擔(dān)保 任擔(dān)保 A公司信托計(jì)劃 投資人 貸款 3億元 還本付息 利益分配Y項(xiàng)目乙區(qū) 乙區(qū)在建工程抵押擔(dān)保圖4：Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖二、 股權(quán)模式(一) 基本操作模式開發(fā)商（項(xiàng)目公司）投資者（委托人）信托公司（受托人） （2）收購股權(quán)或 （1）信托資金 增資擴(kuò)股等 （4）信托收益及本金 （3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 抵（質(zhì)）押、第三方擔(dān)保圖5：股權(quán)型信托的操作模式簡圖房地產(chǎn)開發(fā)公司在遇到項(xiàng)目資本金段全的情況下，該如何運(yùn)用信托平臺解決資本金問題呢？備選方案包括：其一，信托公司以信托資金入股項(xiàng)目公司，成為項(xiàng)目公司股東，入股項(xiàng)目公司的資金被評判為項(xiàng)目資本金則不存在法律瑕疵。在信托期限屆滿或信托期限內(nèi)滿足約定條件時(shí)，由約定的項(xiàng)目公司股東或其他第三方按照約定價(jià)款收購信托持股。其二，信托公司以信托資金很少一部分入股項(xiàng)目公司并成為項(xiàng)目公司股東，然后將剩余信托資金以股東借款的形式進(jìn)入項(xiàng)目公司，如果這部分資金劣后于銀行貸款或其他債務(wù)的償還，則一般可以被認(rèn)定為項(xiàng)目資本金。房地產(chǎn)信托股權(quán)業(yè)務(wù)模式的操作關(guān)鍵在于信托產(chǎn)品到期后“股權(quán)變現(xiàn)退出”的保障問題，為此必須密切關(guān)注兩個(gè)