【正文】 中文 7287 字 畢業(yè)論文外文翻譯 所在學(xué)院： 專 業(yè)： 班 級(jí)： 08 財(cái)管 /國(guó)貿(mào) x 班 學(xué) 號(hào) ： 姓 名 ： 指導(dǎo)教師 ： 2021 年 11 月 3 日 譯文： 題目： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信托融資研究 一、房 地產(chǎn)投資信托基金的內(nèi)涵 （一）房地產(chǎn)投資信托基金的界定 房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，通過(guò)發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合的金融信托產(chǎn)品。與傳統(tǒng)金融產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)投資信托基金最大的特點(diǎn)是可以積聚眾多中小投資者的資金，利用專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)的管理水平和經(jīng)驗(yàn)，依靠信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和證券委員會(huì)的監(jiān)管，進(jìn)行多元化的投資組合，享受稅收上的優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)投資 效益。 REITS 自 20 世紀(jì) 60 年代在美國(guó)面世以來(lái)，不但在本國(guó)得到廣泛發(fā)展，而且迅速被日本、新加坡、韓國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)引人和采用。 REITs 從本質(zhì)上來(lái)講是一種信托投資基金，滿足信托設(shè)立依據(jù)、信托目的、信托當(dāng)事人信托的法定構(gòu)成要素，具有信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的特點(diǎn)，受《信托法》及其他相關(guān)法律的保護(hù)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資信托由于其自身獨(dú)特的特點(diǎn)，對(duì)受托人的資格、義務(wù)，稅收的稅率及優(yōu)惠等作了明確的規(guī)定和限制，因此房地產(chǎn)投資信托具有強(qiáng)行法的性質(zhì)。 （二）房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道 出現(xiàn)了比較大的變化。在銀行貸款收緊，企業(yè)債、證券市場(chǎng)再融資大門緊閉的狀況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不另辟蹊徑，于是信托融資得到了較快發(fā)展。相關(guān)研究報(bào)告顯示： 2021 年 1 8 月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模已超過(guò) 1047 億元，和 2021 年房地產(chǎn)信托全年發(fā)行規(guī)模 449億元相比，翻了一倍多。其中 8 月發(fā)行規(guī)模為 221 億元，發(fā)行數(shù)量為 50 個(gè)。據(jù) Wind 資訊統(tǒng)計(jì)， 2021 年，國(guó)內(nèi) 15 家上市房地產(chǎn)公司通過(guò)信托融資渠道，共獲得資金合計(jì) 億元，平均每家地產(chǎn)公司融資 億元。其中，融資額 超過(guò) 10 億元的地產(chǎn)公司有 5 家，融資額在 5 億元至 10 億元之間的地產(chǎn)公司則有 3 家，而融資額小于 5 億元的上市公司則有 7 家。部分房地產(chǎn)企業(yè)信托融資情況數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)各上市公司公告整理在央行收緊銀行信貸后，房地產(chǎn)信托異軍突起，有力支撐了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資方式可以降低地產(chǎn)公司整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展。但從引入房地產(chǎn)投資信托基金的探索性實(shí)踐看，盡管它受到了理論界的密切關(guān)注，并且得到了業(yè)界的追捧，但業(yè)界所 看重的卻并不是它的長(zhǎng)期的融資渠道的功能，而是把它當(dāng)成了所謂的“過(guò)橋資金”，或者說(shuō)是取得銀行資金的“敲門磚”。這樣，實(shí)際上也就在相當(dāng)大的程度上使之失去了存在的意義。同時(shí)，房地產(chǎn)信托在投資過(guò)程中，絕大多數(shù)都是采取貸款的形式，采取的仍然是債權(quán)的形式，這等于是原有銀行貸款的簡(jiǎn)單替代，并沒(méi)有解決風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱的根本性問(wèn)題，而且在這個(gè)過(guò)程中信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在增加。房地產(chǎn)投資信托基金在的這種理論功能與現(xiàn)實(shí)的反差須進(jìn)一步實(shí)踐、觀察、改進(jìn)，以便發(fā)揮出它在房地產(chǎn)融資中所應(yīng)有的積極作用。 （三）大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性 分析 首先，政策支持。 2021 年 12 月 21 日，中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔 2021〕 131 號(hào)），其中重點(diǎn)提到，“支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求”。在具體措施方面，明確表示“開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道”。目前，國(guó)務(wù)院已批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)城市。 其次，法律逐漸完善。從 2021 年起，銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)發(fā)布了多個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管文件。迄今為止，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管政策和要求除最低資本金、二級(jí)資質(zhì)、 “四證齊全”外，還包括禁止向開(kāi)發(fā)商發(fā)放流動(dòng)資金貸款、禁止進(jìn)行商品房預(yù)售回購(gòu)、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，以及將投資附回購(gòu)形式的變相融資行為視同貸款管理等一系列監(jiān)管政策，初步形成了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管的政策體系。 最后，信托融資的投資主體已初步形成，具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先，個(gè)人金融資產(chǎn)迅速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)體制改革后釋放出來(lái)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，帶來(lái)了個(gè)人收入的迅速增長(zhǎng)，個(gè)人的投資需求也大大增加；其次，機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍正在壯大。隨著社會(huì)保障制度和社會(huì)福利制度的改革，已經(jīng)建立規(guī)模巨大的各種社會(huì)公益事業(yè)基金，這些 社會(huì)公益基金將成為機(jī)構(gòu)投資者。 二、美國(guó)的 REITs 發(fā)展對(duì)的啟示 目前，西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)形成了以 REITs 為核心、以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化房地產(chǎn)融資模式。總結(jié)美國(guó) REITs 的發(fā)展?fàn)顩r及特點(diǎn)，美國(guó)的 REITs發(fā)展對(duì)的啟示主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。 （一）完善的法律和稅收制度是 REITs 發(fā)展的基石 美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明， REITs 的發(fā)展需要完善的法律法規(guī)和稅收制度，以提供良好的外部環(huán)境。美國(guó)在 1960 年通過(guò)的《房地產(chǎn)投資信托法案》明確了 REITs 的基本制度框架，同年國(guó)會(huì)也通過(guò)了議案，修訂《國(guó)內(nèi)稅 收法典》，使 REITs 享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠待遇。根據(jù)美國(guó)稅法規(guī)定，只要投資信托公司的收入分配給受益人，投資信托公司就無(wú)需交稅。股東要按收到的股息和資本收益付稅。美國(guó)大多數(shù)的州都遵從這項(xiàng)聯(lián)邦條約，也不要求 REITs 繳納州所得稅。同時(shí)， 1960 年的美國(guó)稅法修正案，在給予 REITs 稅收優(yōu)惠待遇的同時(shí)，還對(duì)其組織結(jié)構(gòu)、股東構(gòu)成、資產(chǎn)構(gòu)成、收入來(lái)源和分配比例等方面也做出了明確的規(guī)定。此外，公開(kāi)上市的 REITs 還必須按照《證券法》的規(guī)定完成注冊(cè)程序后才能上市交易，按照《證券交易法》的要求提交 公開(kāi)報(bào)告和進(jìn)行信息披露，并遵守SEC 制定的上市規(guī)定、準(zhǔn)則和要求。所有這些法規(guī)和制度，能夠在最大程度上保護(hù) REITs 投資者的利益，從而保證了 REITs 的健康發(fā)展。 （二）市場(chǎng)需求是 REITs 發(fā)展的根本動(dòng)力 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，兩方面的需求是推動(dòng) REITs 產(chǎn)生和發(fā)展的重要力量。一是來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求，二是來(lái)自于投資者的需求，主要是機(jī)構(gòu)投資者的作用。二戰(zhàn)后美國(guó)城市化進(jìn)程的加快帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，然而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融方式并不能滿足對(duì)融資的巨大需求，客觀上要求有新的金融服務(wù)方式，而 REITs 正是適應(yīng)這一需求而產(chǎn)生的。另一方面， REITs 的發(fā)展需要機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與。目前美國(guó) REITs 中 50%以上為機(jī)構(gòu)投資者持有，研究表明機(jī)構(gòu)投資者的引入大大提升了 REITs 公司管理決策的質(zhì)量、提高了 REITs 的績(jī)效和市場(chǎng)透明度，減少了反常的投資波動(dòng)、促進(jìn)了 REITs 行業(yè)的健康發(fā)展。 （三） REITs 自身的不斷變革和創(chuàng)新是其發(fā)展的保證 REITs 源于美國(guó)，迄今已有近 50 年的歷史。 20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)， REITs 在美國(guó)迅猛發(fā)展，逐步成為商業(yè)地產(chǎn)投資的主流。而這其中一條重要的經(jīng)驗(yàn) 就是自身始終堅(jiān)持不斷變革和創(chuàng)新，具體而言主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是所有權(quán)形式的多樣化。從最初成立時(shí)唯一的權(quán)益型，到抵押型和混合型，之后又陸續(xù)推出了參與抵押型 REITs 等多種形式，以適應(yīng)市場(chǎng)的不同需求；二是結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開(kāi)辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合伙公司合作的 UPREITs 結(jié)構(gòu)和 DOWNREITs 結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)為 REITs 發(fā)展提供了長(zhǎng)期的成長(zhǎng)架構(gòu)，進(jìn)一步促進(jìn)了 REITs 的快速發(fā)展；三是管理結(jié)構(gòu)的變化。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分 REITs 由以往所 必須采用的外部管理，轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理中所存在的各種利益沖突，提高了公司的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；四是規(guī)模經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)。由于規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，在 20 世紀(jì) 90 年代中期，REITs 市場(chǎng)上發(fā)生了一系列重大的規(guī)模擴(kuò)張活動(dòng)。規(guī)模擴(kuò)張的形式，既有購(gòu)買單一資產(chǎn)和資產(chǎn)組合的形式，也有不同 REITs 合并的形式；五是經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)變，主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動(dòng)性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財(cái)務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施穩(wěn)妥的投資策略。 三、完善房地產(chǎn)投資信托的對(duì)策分析 （一）健全 REITs 發(fā)展 的政策環(huán)境 房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的一個(gè)主要途徑，但在目前 REITs 法律體系還有諸多不完善的地方，如沒(méi)有專門的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，而現(xiàn)行的法律規(guī)定投資基金只能投資于“上市公司流通股、國(guó)債和現(xiàn)金等高流動(dòng)性資產(chǎn)”上。此外專項(xiàng)法的缺失、相關(guān)配套法律的缺失等也是影響 REITs 發(fā)展的重要因素。因此，一方面，應(yīng)該加快與 REITs 相關(guān)的立法建設(shè)，只有在完善法律的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)信托才能更加健康、快速地發(fā)展。另一方面，盡快制定房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范監(jiān)管。信托作為一種直接融資工具，運(yùn) 作方式包括貸款、股權(quán)投資、夾層融資等多種類型，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)等方面也有必要與銀行信貸有所差別，才能體現(xiàn)信托的靈活性和獨(dú)特性。目前房地產(chǎn)信托已經(jīng)發(fā)展成為多家信托公司的最主要信托業(yè)務(wù)之一，業(yè)務(wù)規(guī)模和產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮，但一直缺乏統(tǒng)一的業(yè)務(wù)規(guī)范，監(jiān)管政策散見(jiàn)于多個(gè)文件當(dāng)中，因此，建議監(jiān)管部門制定出臺(tái)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引，以促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范。 （二）大力推行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新 首先，改善信托產(chǎn)品的期限結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中引入彈性期限結(jié)構(gòu)，即信托公司可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度提前或延遲結(jié)束信托計(jì)劃。這種延遲 期，也可以看作是一種風(fēng)險(xiǎn)緩沖的安排，可為企業(yè)多方籌集資金或者信托公司處理變現(xiàn)抵押物提供時(shí)間。其次，增強(qiáng)信托產(chǎn)品的安全性。在風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中，可引入相關(guān)專業(yè)化的中介機(jī)構(gòu)，介入整個(gè)信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程，對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行信用增強(qiáng)。同時(shí)，可引進(jìn)信譽(yù)好有影響力的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)信托產(chǎn)品進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。由信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在獨(dú)立、客觀、公正的原則下，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)