【正文】 b) 項目安全保障措施i. 信托結(jié)構(gòu)本信托計劃采取優(yōu)先級、次級設(shè)計。組合型信托 對公司 進入 風(fēng)險控制 期限/ 退出 （項目） 方式 措施 金額/ 方式多種靈活退出方式組合配置期限根據(jù)需求靈活設(shè)置，也可能有開放期/金額一般較大/成本高低配置向項目公司委派董事、財務(wù)負責(zé)人，選聘投資顧問，監(jiān)管賬戶、抵(質(zhì))押、保證股權(quán)、債權(quán)、信托受益權(quán)等組合對公司的經(jīng)營管理能力、項目的市場前景及盈利能力等均有較高要求 要求 成本圖15：組合型信托的操作模式簡圖(二) 案例：W 集合資金信托計劃1. 案例背景1) 房地產(chǎn)投資前景預(yù)測a) 經(jīng)濟高速增長和保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；b) 城市化進程和人口紅利形成了巨大的房地產(chǎn)市場需求；c) 人民幣持續(xù)升值提升房地產(chǎn)板塊投資吸引力。4) 保障措施a) 回購義務(wù)：委托人（B 實業(yè)公司）于2011 年5 月與受托人（A 信托公司）簽訂了《受益權(quán)回購協(xié)議》，約定若管委會不能如期履行付款義務(wù)，則由其回購本信托項下優(yōu)先級受益權(quán)。目前，C 公司除少數(shù)尾盤外，其他主要住宅類項目銷售面積均達到100%。2) 對普通投資者而言，多重手段保證了項目的風(fēng)險控制：（1）項目公司將土地使用權(quán)抵押給T 信托公司，評估價值為127,511 萬元。信托計劃若有閑置資金，可用于銀行存款，禁止用于股票市場等高風(fēng)險投資產(chǎn)品。2) C公司“溫泉住宅項目”背景C 公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)等。b) 原股東保證i. 股東方承諾信托計劃退出前，放棄對項目公司債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)在項目公司按照相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，全額支付信托收益、信托報酬、其他信托費用后，可由B、C或其指定的第三方全額收購本信托計劃的信托單位，收購金額為本信托計劃的信托規(guī)模。印信保管印信包括但不限于項目公司的公章、資金監(jiān)管賬戶的預(yù)留印鑒，營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、土地使用權(quán)證和其他主要資產(chǎn)權(quán)屬正數(shù)等重要法律文件賬戶監(jiān)管信托資金監(jiān)管賬戶保管本信托計劃注入項目公司的資金，其銀行預(yù)留印鑒為項目公司的公章和法定代表人的個人銘章。項目的工程建設(shè)和市場銷售重疊進行。A公司重大經(jīng)營行為主要包括：（1）購入開發(fā)區(qū)項目用地：繳納土地出讓金全款6,933萬元；；。除本次土地購入外，A公司無合并、分立、收購或出手重大資產(chǎn)、資產(chǎn)置換、債務(wù)重組等情況。其融資模式參見圖6：股權(quán)型信托對公司 風(fēng)險 期限/ （項目） 進入 控制 金額/ 退出要求 方式 措施 成本 方式轉(zhuǎn)讓、股權(quán)、分紅、清算期限相對較長（1至3年居多）/金額較大/成本較高股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡單清晰、項目盈利能力強股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴股、增加資本公積（以及股東借款）向項目公司委派董事或者財務(wù)總監(jiān)、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等圖6：股權(quán)型信托的融資方式簡圖(二) 案例：A公司Y項目股權(quán)投資集合資金信托計劃1. 項目背景1) 項目公司情況A公司成立于2011年3月，注冊資本5,000萬，是B公司為開發(fā)Y項目而設(shè)立的項目公司。截至2010年底，B集團資產(chǎn)總額50億元，負債總額26億元，凈資產(chǎn)24億元。A公司具備房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)，Y項目已取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建筑工程施工許可證》。對于信托公司而言，限制還不僅于此，根據(jù)《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（簡稱“265號文”）的規(guī)定，嚴禁信托公司以投資附加回購承諾、商品房預(yù)售回購等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而且申請信托貸款的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)178。但是，相對于銀行貸款而言，無論是從規(guī)模、資金成本，還是從貸款期限來說，信托貸款視乎都不占有優(yōu)勢。股權(quán)關(guān)系見圖3。3) 項目所在地情況Y項目位于該區(qū)域中心位置且緊貼H市大學(xué)城且與市政府相鄰，有著良好的行政配套，周邊分布有地稅局、公安局、工商所、國土資源所、銀行及零售商業(yè)等，且交通十分便利。房地產(chǎn)信托股權(quán)業(yè)務(wù)模式的操作關(guān)鍵在于信托產(chǎn)品到期后“股權(quán)變現(xiàn)退出”的保障問題，為此必須密切關(guān)注兩個方面：其一，信托公司在項目公司所處的“控制”地位，以便對于信托資金及銀行后續(xù)貸款資金的使用和其他重要事項擁有決定權(quán)，從而確保資金的合理運用與項目的按期完成；其二，房地產(chǎn)項目本身是否具備良好的市場前景，以便在“股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出”等機制無法實現(xiàn)的情況下，信托公司通過拍賣等處置程序進行股權(quán)變現(xiàn)，從而確保信托資金的正常退出。項目周邊配套設(shè)施完善。3) 項目客戶群定位（參見表2）表2：Y項目客戶群定位一覽表潛在客戶群來自區(qū)域所屬行業(yè)消費習(xí)慣置業(yè)目的置業(yè)次數(shù)小型私營業(yè)主、公務(wù)員和企事業(yè)單位中高層等全城區(qū)域企事業(yè)單位及周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)側(cè)重多層洋房、情景洋房，著重項目的綜合素質(zhì)及增值潛力自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)大型私企主、高端人士全城區(qū)域企事業(yè)單位、大型私營企業(yè)側(cè)重享受型產(chǎn)品，追求高品質(zhì)、舒適度，注重產(chǎn)品附加值自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)周邊城市區(qū)域高收入階層等周邊城市區(qū)域行業(yè)分布較散側(cè)重享受型高品質(zhì)產(chǎn)品，注重產(chǎn)品價值、園林景觀、戶型、配套等因素，對價格的敏感性相對較低自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)區(qū)域和周邊產(chǎn)業(yè)企業(yè)中層管理人員等北部及周邊區(qū)域周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)側(cè)重產(chǎn)品實用性，注重性價比，對價格敏感度相對較高自住首次置業(yè)周邊大專院校較具經(jīng)濟實力的教職工周邊大專院校教育部門側(cè)重項目地段位置，喜歡在學(xué)校周邊置業(yè)，追求性價比及小區(qū)環(huán)境自助二次及以上置業(yè)4) 財務(wù)狀況截至2011年8月，A公司注冊資金到位5,000萬元人民幣，股東借款40,782,023元，共收到現(xiàn)金90,782,023元，共有貨幣資金5,748,952元。保證人C公司償債能力較強，具備為信托計劃提供連帶責(zé)任保證的能力。信托期限內(nèi)，由項目公司A公司按投資者認購金額相對應(yīng)的預(yù)期收益率每個信托年度支付至信托專戶，由受托人根據(jù)與投資者簽訂的《資金信托合同》約定進行分配。轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)信托到期時，受托人有權(quán)將其持有的項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。3. 案例簡評a) 風(fēng)險控制該信托采用了動態(tài)的銷售回款設(shè)置約定，使得信托計劃風(fēng)險可控性提高。藍島鳳凰島綜合項目所在的藍島區(qū)是丁市重點區(qū)域，交通便利，風(fēng)景宜人。：1。投資門檻認購300 萬元（不含）以下預(yù)約登記；認購300 萬元（含300 萬元）以上直接簽約（金額優(yōu)先，同等金額下時間優(yōu)先）。自成