【正文】 方面：其一，信托公司在項(xiàng)目公司所處的“控制”地位，以便對(duì)于信托資金及銀行后續(xù)貸款資金的使用和其他重要事項(xiàng)擁有決定權(quán)，從而確保資金的合理運(yùn)用與項(xiàng)目的按期完成；其二，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否具備良好的市場(chǎng)前景，以便在“股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出”等機(jī)制無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，信托公司通過(guò)拍賣等處置程序進(jìn)行股權(quán)變現(xiàn)，從而確保信托資金的正常退出。，目前市場(chǎng)上冠以“基金”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多數(shù)是股權(quán)投資類信托產(chǎn)品。并且，股權(quán)投資類信托產(chǎn)品主要分為：?jiǎn)我豁?xiàng)目型、多層面操作型、類基金型，等等。其融資模式參見(jiàn)圖6：股權(quán)型信托對(duì)公司 風(fēng)險(xiǎn) 期限/ （項(xiàng)目） 進(jìn)入 控制 金額/ 退出要求 方式 措施 成本 方式轉(zhuǎn)讓、股權(quán)、分紅、清算期限相對(duì)較長(zhǎng)（1至3年居多）/金額較大/成本較高股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股、增加資本公積（以及股東借款）向項(xiàng)目公司委派董事或者財(cái)務(wù)總監(jiān)、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等圖6：股權(quán)型信托的融資方式簡(jiǎn)圖(二) 案例：A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃1. 項(xiàng)目背景1) 項(xiàng)目公司情況A公司成立于2011年3月，注冊(cè)資本5,000萬(wàn)，是B公司為開(kāi)發(fā)Y項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司。目前A公司股東為B公司和C公司，B公司2006年7月注冊(cè)（注冊(cè)資金2億元），是經(jīng)國(guó)家工商總局核準(zhǔn)成立的一家創(chuàng)新型投資控股集團(tuán)企業(yè)，C公司于2010年10月注冊(cè)，隸屬于B公司，公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。%的股權(quán)。B公司持有A公司49%股權(quán)，C公司持有A公司51%股權(quán)，股東按占股比例全部以貨幣方式全額出資。股權(quán)關(guān)系見(jiàn)圖7：C公司B公司 持股51% 持股49%Y項(xiàng)目A公司圖7：A、B、C公司股權(quán)關(guān)系圖本項(xiàng)目地塊位于甲市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃區(qū)。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善。項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行規(guī)劃，該地塊由11棟高層住宅、14層花園洋房、1棟連排別墅及商業(yè)配套設(shè)施組成，；高層1826層，攻11棟，房源約1,133套，；洋房56層，攻14棟，房源約600套，另有商業(yè)配套9230平方畝。2011年3月，A公司與所在開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)土資源局簽署了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，獲得了開(kāi)發(fā)區(qū)84,317平方畝國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用于開(kāi)發(fā)花園洋房和大型會(huì)所等精品樓盤(pán)。除本次土地購(gòu)入外，A公司無(wú)合并、分立、收購(gòu)或出手重大資產(chǎn)、資產(chǎn)置換、債務(wù)重組等情況。A公司目前經(jīng)營(yíng)上述地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，截止2011年8月，公司尚無(wú)對(duì)外投資、持股、參股情況。2) 項(xiàng)目所在地情況該項(xiàng)目土地較為方正，無(wú)明顯高差，且四周無(wú)日照遮擋物，適宜房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。該土地狀態(tài)良好，不存在任何污染。此地塊與該區(qū)政府機(jī)關(guān)所在地相鄰，屬于開(kāi)發(fā)區(qū)的核心區(qū)域。3) 項(xiàng)目客戶群定位（參見(jiàn)表2）表2：Y項(xiàng)目客戶群定位一覽表潛在客戶群來(lái)自區(qū)域所屬行業(yè)消費(fèi)習(xí)慣置業(yè)目的置業(yè)次數(shù)小型私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員和企事業(yè)單位中高層等全城區(qū)域企事業(yè)單位及周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)側(cè)重多層洋房、情景洋房，著重項(xiàng)目的綜合素質(zhì)及增值潛力自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)大型私企主、高端人士全城區(qū)域企事業(yè)單位、大型私營(yíng)企業(yè)側(cè)重享受型產(chǎn)品，追求高品質(zhì)、舒適度，注重產(chǎn)品附加值自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)周邊城市區(qū)域高收入階層等周邊城市區(qū)域行業(yè)分布較散側(cè)重享受型高品質(zhì)產(chǎn)品，注重產(chǎn)品價(jià)值、園林景觀、戶型、配套等因素，對(duì)價(jià)格的敏感性相對(duì)較低自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)區(qū)域和周邊產(chǎn)業(yè)企業(yè)中層管理人員等北部及周邊區(qū)域周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)側(cè)重產(chǎn)品實(shí)用性，注重性價(jià)比，對(duì)價(jià)格敏感度相對(duì)較高自住首次置業(yè)周邊大專院校較具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的教職工周邊大專院校教育部門(mén)側(cè)重項(xiàng)目地段位置，喜歡在學(xué)校周邊置業(yè)，追求性價(jià)比及小區(qū)環(huán)境自助二次及以上置業(yè)4) 財(cái)務(wù)狀況截至2011年8月，A公司注冊(cè)資金到位5,000萬(wàn)元人民幣，股東借款40,782,023元，共收到現(xiàn)金90,782,023元，共有貨幣資金5,748,952元。該公司預(yù)期現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健。項(xiàng)目公司無(wú)任何對(duì)外擔(dān)保及未決訴訟情況。A公司重大經(jīng)營(yíng)行為主要包括：（1）購(gòu)入開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目用地：繳納土地出讓金全款6,933萬(wàn)元；；。（2）前期費(fèi)用：主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)等3,639,621元。（3）管理費(fèi)用：共發(fā)生3,375,934元。（4）銷售費(fèi)用：主要用于售樓處裝飾、機(jī)場(chǎng)路戶外廣告、報(bào)廣宣傳得呢個(gè)，共發(fā)生3,502,042元。截止2011年8月，負(fù)債總額15萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率良好。保證人C公司償債能力較強(qiáng)，具備為信托計(jì)劃提供連帶責(zé)任保證的能力。5) 項(xiàng)目投資完成進(jìn)度及預(yù)測(cè)本項(xiàng)目泥分期建設(shè)，首先開(kāi)發(fā)一期，采取高層住宅和花園洋房相結(jié)合的方式，開(kāi)發(fā)目的定位于銷售資金的快速回籠及提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并將銷售回款繼續(xù)投入項(xiàng)目二期的建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)期確定為2年1個(gè)月，自2011年12月起，至2014年1月止。項(xiàng)目的工程建設(shè)和市場(chǎng)銷售重疊進(jìn)行。6) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（參見(jiàn)表3）表3：Y項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目A區(qū)洋房A區(qū)高層B區(qū)洋房B區(qū)高層獲得施工許可證2011/122011/122012/042012/04基礎(chǔ)出地面2012/022012/022012/052012/05獲得銷售許可證2012/032012/032012/062012/06結(jié)構(gòu)封頂2012/042012/072012/072013/02交房2012/112013/042013/042014/01，項(xiàng)目方已投入9,000萬(wàn)元，已支付完畢全部土地價(jià)款和前期費(fèi)用。，扣除成本、稅金后預(yù)計(jì)利潤(rùn)17,。預(yù)計(jì)項(xiàng)目成本利潤(rùn)見(jiàn)表4：表4：Y項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算簡(jiǎn)表序號(hào)科目名稱總價(jià)備注1總支出715,109,5812總銷售收入887,280,1063凈利潤(rùn)172,170,525總收入總成本4成本利潤(rùn)率%預(yù)計(jì)本項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，各項(xiàng)盈利指標(biāo)如下：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入*100%=%總投資凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資*100%=%預(yù)計(jì)本項(xiàng)目?jī)衾始翱偼顿Y凈利率較高，償還能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)。2. 信托計(jì)劃方案1) 信托計(jì)劃簡(jiǎn)介a) 信托計(jì)劃（參見(jiàn)表5）表5：X信托*A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃基本信息表產(chǎn)品名稱X信托*A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃信托規(guī)模1億元信托期限18各月，信托計(jì)劃滿12個(gè)月后可提前終止資金運(yùn)作方式股權(quán)投資預(yù)期年化收益率受益人認(rèn)購(gòu)金額（單位：萬(wàn)元）預(yù)期年化收益率預(yù)期年化收益率a類